Решение по делу № 2-2952/2014 от 25.03.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2014 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И..,

при секретаре Замалиевой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2952/14 по иску ООО «<...>» к Шадринцеву В. Ф. о взыскании задолженности по договорам долевого участия, процентов за пользование суммой целевого займа, пени за просрочку платежа, штрафа и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец ООО «<...>» с учетом уточненных требований обратилось в суд с иском к Шадринцеву В. Ф. о взыскании задолженности по договорам долевого участия, процентов за пользование суммой целевого займа, пени за просрочку платежа, штрафа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что <дата> между ними и ответчиком были заключены договоры участия в долевом строительстве <номер>, <номер>, <номер>, согласно которым ООО «<...>» /застройщик/ обязалось в предусмотренный договорами срок с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, поз.6 и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Шадринцеву В.Ф. объекты долевого строительства – нежилые помещения <номер>, а участник долевого строительства, в данном случае, ответчик Шадринцев В.Ф. принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную указанными договорами цену в порядке и сроки, установленные договорами и принять объекты долевого строительства по актам приема-передачи. Однако, обязательства по договорам выполнены ответчиком не полностью. В связи с чем у ответчика образовалась задолженность по состоянию на <дата> по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>, по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>, по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>. По договорам предусмотрено взыскание процентов за пользование суммой целевого займа в размере 1% на остаток платежа ежемесячно в случае образования задолженности по п.4.6.1 договора и 4.6.2 договора и по п. 4.7. договора установлена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пунктом 4.8 договора стороны предусмотрели уплату штрафа в случае нарушения участником срока второго платежа более чем на один месяц в размере <...>. При этом застройщик свои обязательства по договору выполнил в полном объеме и <дата>. между сторонами подписаны акты приема-передачи нежилых помещений. В договорах долевого участия в п. 4.6.4 стороны установили, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года №102-ФЗ, а также в соответствии со ст.ст. 488 п.5 и 489 п.3 ГК РФ в обеспечение обязательств, принятых участником в соответствии с п.4.5 договора, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у застройщика в силу закона с момента государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства. Право собственности было зарегистрировано за Шадринцевым В.Ф. Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены ст. 50 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), ст. 51 указанного закона установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика настаивал на заявленных требованиях, просил иск удовлетворить.

Ответчик – Шадринцев В.Ф. не явился. Его представитель Лиханова О.В., действующая на основании доверенности возражала против удовлетворения заявленных требований и указала, что с исковыми требованиями в части взыскания пени, процентов, штрафа по договорам не согласны, так как считают их незаконными и необоснованными. Считают, что последствия нарушения обязательства с его стороны явно несоразмерны подлежащей уплате процентов, штрафов и пеней, поскольку сумма основного долга по договорам значительно ниже суммы, подлежащей уплате. Более того, действующим законодательством не предусмотрена двойная мера ответственности за неисполнение одного и того же обязательства. Просили уменьшить размеры санкций, предусмотренных договорами и в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Суд, выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела, <дата> между ООО «<...>» и Шадринцевым В.Ф. были заключены договоры участия в долевом строительстве <номер>, согласно которым ООО «<...>» (Застройщик) обязалось в предусмотренный Договором срок с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости -многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать ответчику Шадринцеву В.Ф. (Участнику) объекты долевого строительства - Нежилые помещения <номер>, а Участник обязался принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную указанными Договорами цену в порядке и сроки, установленные Договорами, и принять Объекты долевого строительства по Актам приёма-передачи.

Согласно ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим ФЗ и Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, обязательства ответчика по договорам долевого участия выполнены не полностью.

Так, в соответствии с Приложением <номер> к договору <номер> Участник, в соответствии с п. 4.1. договора участия в долевом строительстве обязан уплатить Застройщику для создания объекта долевого строительства денежные средства в размере <...>. Оплата указанной выше денежной суммы производится в рублях РФ на счет Застройщика в следующем порядке: первый платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 3 банковских дней с момента государственной регистрации договора; второй платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Ответчиком обязательства по оплате цены договора исполнены частично, оплачен только первый платеж.

В связи с тем, что договор зарегистрирован <дата>, обязанность по оплате второго платежа наступила <дата>.

По состоянию на <дата> задолженность по договору <номер> от <дата> составляет <...>.

В соответствии с п. 4.6. договора <номер> в случае если в соответствии с Приложением <номер> к договору оплата цены договора производится участником путем внесения платежей в установленный период, предусматривающий, что полная оплата цены договора производится после сдачи жилого дома в эксплуатацию, Застройщик вправе передать участнику по Акту приема-передачи объект долевого строительства до полного исполнения последним обязательств по оплате цены договора. В этом случае стороны соглашаются с тем, что: сумма задолженности участника с даты, указанной в Акте приемки-передачи объекта долевого строительства, будет считаться суммой целевого займа для частичного приобретения объекта долевого строительства, предоставленного Застройщиком участнику. В п.4.6.1 договора указано, что процентная ставка за пользование суммой целевого займа будет установлена
в размере 1% процент на остаток платежа ежемесячно.

Согласно п. 4.7. договора в случае нарушения какого-либо установленного в Приложении <номер> срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В п. 4.8. договора указано, что в случае нарушения Участником срока второго платежа, установленного в Приложении № 2, более чем на один месяц, он обязуется оплатить Застройщику штраф в размере <...>.

Так, согласно расчетов истца, по состоянию на <дата>: процентная ставка за пользование суммой целевого займа составила <...>.; пени за просрочку платежа – <...>.; штраф согласно п. 4.8. - <...>. Общая задолженность по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> г., включая проценты, пени и штрафы, по состоянию на <дата> составляет <...>

В соответствии с Приложением <номер> к договору <номер> Участник, в соответствии с п. 4.1. договора участия в долевом строительстве обязан уплатить Застройщику для создания объекта долевого строительства денежные средства в размере <...>. Оплата указанной выше денежной суммы производится в рублях РФ на счет Застройщика в следующем порядке: первый платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 3 (Трех) банковских дней с момента государственной регистрации договора, второй платеж в размере <...>. должен быть произведен до <дата>, третий платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Ответчиком обязательства по оплате цены договора исполнены частично, оплачен только первый и второй платежи.

В связи с тем, что договор зарегистрирован <дата>, обязанность по оплате третьего платежа наступила <дата>.

По состоянию на <дата> задолженность по договору <номер> от <дата> составляет <...>.

В соответствии с п. 4.6. Договора <номер> в случае если в соответствии с Приложением <номер> к договору оплата цены договора производится Участником путем внесения платежей в установленный период, предусматривающий, что полная оплата цены договора производится после сдачи жилого дома в эксплуатацию, Застройщик вправе передать Участнику по Акту приема-передачи объект долевого строительства до полного исполнения последним обязательств по оплате цены договора. В этом случае стороны соглашаются с тем, что: сумма задолженности участника с даты, указанной в Акте приемки-передачи объекта долевого строительства, будет считаться суммой целевого займа для частичного приобретения объекта долевого строительства, предоставленного застройщиком участнику.

В соответствии с п. 4.6.1 стороны договорились, что процентная ставка за пользование суммой целевого займа будет установлена
в размере 1% процент на остаток платежа ежемесячно.

Согласно п. 4.7. договора в случае нарушения какого-либо установленного в Приложении <номер> срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В п. 4.9. договора установлено, что в случае нарушения Участником срока третьего платежа, установленного в Приложении № 2, более чем на один месяц, он обязуется оплатить Застройщику штраф в размере <...>.

Таким образом, по состоянию на <дата> процентная ставка за пользование суммой целевого займа составила <...>.; пени за просрочку платежей – <...>; штраф согласно п. 4.9. - <...>. Общая задолженность по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> г., включая проценты, пени и штрафы, по состоянию на <дата> составляет <...>.

Также, в соответствии с Приложением <номер> к договору <номер> Участник, в соответствии с п. 4.1. договора участия в долевом строительстве обязан уплатить Застройщику для создания объекта долевого строительства денежные средства в размере <...>.

Оплата указанной выше денежной суммы производится в рублях РФ на счет Застройщика в следующем порядке: первый платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 3 (Трех) банковских дней с момента государственной регистрации договора, второй платеж в размере <...>. должен быть произведен в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчиком обязательства по оплате цены Договора исполнены частично, оплачен только первый платеж.

В связи с тем, что договор зарегистрирован <дата>, обязанность по оплате второго платежа наступила <дата>.

По состоянию на <дата> задолженность ответчика по договору <номер> от <дата> составляет <...>.

В соответствии с п. 4.6. договора <номер> в случае если в соответствии с Приложением <номер> к договору оплата цены договора производится Участником путем внесения платежей в установленный период, предусматривающий, что полная оплата цены договора производится после сдачи жилого дома в эксплуатацию, Застройщик вправе передать Участнику по Акту приема-передачи объект долевого строительства до полного исполнения последним обязательств по оплате цены договора. В этом случае стороны соглашаются с тем, что: сумма задолженности Участника с даты, указанной в Акте приемки-передачи объекта долевого строительства, будет считаться суммой целевого займа для частичного приобретения объекта долевого строительства, предоставленного застройщиком Участнику. Процентная ставка за пользование суммой целевого займа будет установлена в размере 1% процент на остаток платежа ежемесячно.. (п.4.6.1 договора)

Согласно п. 4.7. договора в случае нарушения какого-либо установленного в Приложении <номер> срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 4.8. договора в случае нарушения Участником срока второго платежа, установленного в Приложении <номер>, более чем на один месяц, он обязуется оплатить Застройщику штраф в размере <...>

Таким образом, по состоянию на <дата>: процентная ставка за пользование суммой целевого займа составила <...>; пени за просрочку платежа – <...> штраф согласно п. 4.8. - <...>. Общая задолженность по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> г., включая проценты, пени и штрафы, по состоянию на <дата> составляет <...>

В настоящее время, общая задолженность ответчика перед Застройщиком по трем договорам участия в долевом строительстве <номер> от <дата> г., <номер> от <дата> и <номер> от <дата> г., включая все предусмотренные договорами проценты, пени и штрафы на <дата> составляет <...>.

Застройщик свои обязательства по договорам выполнил полностью и <дата> между сторонами подписаны Акты приема-передачи Нежилых помещений <номер>

Согласно п. 4.9. Договоров <номер> и <номер> и п. 4.10 Договора <номер>, если в случае, предусмотренном п. 4.6. договоров, Участником будет нарушен срок оплаты последнего платежа, установленный в Приложении <номер>, более чем на один месяц, Застройщик имеет право по своему усмотрению: обратить взыскание на заложенное имущество - Объект долевого строительства - по решению суда, и/или во внесудебном порядке путем заключения нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя (Застройщика) с залогодателем (Участником).

В связи с невыполнением обязательств по оплате стоимости нежилых помещений <дата> исх. <номер> истцом в адрес ответчика Шадринцева В.Ф. была направлена претензия о необходимости погашении образовавшейся задолженности с предупреждением об обращении взыскания на объекты долевого строительства в случае невыполнения обязательств по оплате суммы задолженности, а также процентов, пени и штрафы, предусмотренных данными Договорами.

Претензия Ответчиком оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положениями пункта 1 ст. 3 указанного Федерального закона предусмотрено обеспечение ипотекой уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договорах долевого участия пунктом 4.6.4. Стороны установили, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, а также в соответствии с п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ в обеспечение обязательств, принятых Участником в соответствии с п.4.5. договора, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у Застройщика в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства. При этом Участник становится залогодателем, а Застройщик -залогодержателем.

В силу статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Указанные требования в отношении формы и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в который включено соглашение об ипотеке Сторонами договоров участия в долевом строительстве были соблюдены - письменная форма договора зарегистрирована Управлением Росреестра по Московской области.

На основании договоров участия в долевом строительстве <номер>, <номер> и <номер> от <дата> и актов приема-передачи от <дата> Управлением Росреестра по Московской области за Шадринцевым В.Ф. было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения по адресу: <адрес>.

При передаче объектов долевого строительства в каждом из трех Актов приема-передачи указано на частичное исполнение обязательств Участника и сумма задолженности по оплате цены договоров подлежащую оплате в соответствии с графиком платежей после государственной регистрации права собственности Участника на переданные объекты, а также содержится указание на нахождение помещений в залоге у Застройщика до момента полного исполнения Участником своих денежных обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, такие как ипотека и сервитуты, а также иные права (а значит, и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Так в пункте 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что "наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".

Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в соответствии с которой взыскание обращается на имущество для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда.

В соответствии с пунктом 10.4. Договоров участия в долевом строительстве, споры и разногласия сторон по Договору решаются путём переговоров, в случае не достижения согласия спор передаётся на рассмотрение суда в соответствии с нормами действующего законодательства РФ по месту нахождения Застройщика.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В частности в соответствии с п.п.4 п.2 ст. 54 суд указывает начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации, в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «<...>» удовлетворить частично.

Взыскать с Шадринцева В. Ф. в пользу ООО «<...>» задолженность по состоянию на <дата>: по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>, процентов за пользование суммой целевого займа в размере <...>, пени за просрочку платежа в сумме <...>, штраф в сумме <...> итого <...>; по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>, процентов за пользование суммой целевого займа в размере <...>, пени за просрочку платежа в сумме <...>, штраф в сумме <...> и того <...>; по договору <номер> участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>, процентов за пользование суммой целевого займа в размере <...>, пени за просрочку платежа в сумме <...>, штраф в сумме <...> итого в сумме <...>., а всего <...>.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: - нежилое помещение <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, - нежилое помещение <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, - нежилое помещение <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Шадринцеву В. Ф. на праве собственности, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в следующем размере: нежилое помещение <номер> <...>.; нежилое помещение <номер> <...>., нежилое помещение <номер> <...>

Взыскать с Шадринцева В. Ф. в пользу ООО «<...>» расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> соразмерно удовлетворенным требованиям о взыскании задолженности и госпошлину в размере <...> за обращение взыскания на заложенное имущество в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца.

Федеральный судья