Решение по делу № 33-4553/2014 от 25.03.2014

Справка: судья ... Дело № 33-4553/2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2014 года г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего Мухаметовой Н.М.,

судей: Гонтарь Н.Ю.,

Михляевой Г.А.,

при секретаре Кильдияровой Э.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ахметовой А.Е.– Ярославова А.В. на решение Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 27 июня 2013 года, которым постановлено:

Виске Ахметова А.Е. к Лариной Р.Р., Пономарев Ю.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на ... доли земельного участка и ... доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками, находящихся по адресу: ..., отказать.

Заслушав доклад судьи Гонтарь Н.Ю., Судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ахметова А.Е. обратилась в суд с иском к Лариной Р.Р., Пономарев Ю.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на ... доли земельного участка и ...доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками, находящихся по адресу: ... ....

В обоснование требований указала, что между нею и Пономаревым Ю.В., от имени которого по доверенности действовала Ларина P.P., ... был заключен договор купли-продажи ...доли земельного участка и ... доли жилого дома с надворными постройками по указанному адресу, по цене ... рублей. По условиям заключенного договора Пономарев Ю.В. обязался продать ей указанное имущество, а она - произвести полный расчет до подачи документов на регистрацию. Она свои обязательства выполнила в полном объеме и ... произвела полный расчет с Пономаревым Ю.В., передав его представителю Лариной P.P. всю сумму, которую Ларина P.P. тремя частями (... рублей) перечислила Пономареву Ю.В. Пономарев Ю.В. уклоняется от заключения основного договора и от его регистрации. Просила вынести решение о понуждении Пономарева Ю.В. к заключению с ней договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на ... доли земельного участка и ...доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками, находящимися по адресу: ... ....

Суд постановил вышеприведенное решение.

С указанным решением не согласился представитель истца по доверенности - Ярославов А.В., подал апелляционную жалобу, в которой указывает на его незаконность, необоснованность, полагает, что оно подлежит отмене, ссылаясь на то, что Ларина P.P. действовала от имени Пономарева О.В. по доверенности, которая отозвана не была. Суд также не учел добросовестность приобретения имущества Ахметовой А.Е., а также того, что сособственник спорного имущества не обращался с вопросом о нарушении его права преимущественной покупки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ... нотариусом нотариального округа Стерлитамакский район РБ ... выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому удостоверено, что наследником имущества ... является в ... доле ... Пономарев Ю.В.. Наследство, на которое в указанной доле выдано свидетельство, состоит из: земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... (свидетельство зарегистрировано в реестре за № ...).

... нотариусом нотариального округа ... РБ ... выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому удостоверено, что наследником имущества ... является в ... доле сын Пономарев Ю.В.. Наследство, на которое в указанной доле выдано свидетельство, состоит из: жилого дома общей площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... (свидетельство зарегистрировано в реестре за № ...).

... нотариусом нотариального округа ... РБ ... выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому удостоверено, что наследником имущества ..., является в ... доле внучка Пономарева Д.О., отец которой .... Наследство, на которое в указанной доле выдано свидетельство, состоит из: земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... (свидетельство зарегистрировано в реестре за ...).

... нотариусом нотариального округа ... РБ ... выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому удостоверено, что наследником имущества ... является в ... доле внучка Пономарева Д.О.. Наследство, на которое в указанной доле выдано свидетельство, состоит из: жилого дома, общей площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... (свидетельство зарегистрировано в реестре за № ...).

... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ... (реестровый номер ..., реестровый номер ...) сделаны записи регистрации № ..., ... права общей долевой собственности (доля в праве ...) Пономаревой Д.О. на земельный участок, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., на жилой дом, общей площадью ... кв.м. по адресу: ....

Как установлено судом, Пономарев Ю.В. за государственной регистрацией права долевой собственности на земельный участок, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... на жилой дом, общей площадью ... кв.м. по адресу: ... Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ не обращался.

... нотариусом нотариального округа ... РБ ... удостоверена доверенность, согласно которой Пономарев Ю.В. доверяет Лариной Р.Р.: собрать документы, необходимые для продажи жилого дома с надворными постройками и земельным участком, расположенных по адресу: ...; продать за цену и на условиях, по его усмотрению принадлежащий ему на праве собственности жилой дом с надворными постройками и земельным участком, находящиеся по адресу: ..., для чего предоставлено ей право быть представителем в Отделе по ... Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по вопросу заключения и подписания договора купли-продажи, и акта передачи жилого дома с надворными постройками и земельным участком, зарегистрировать право, сделку и переход права, получить свидетельство о государственной регистрации права, получать сведения, выписки и справки о содержании правоустанавливающих документов из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вносить изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок, сдать необходимые для сделки документы, расписываться за него, заключить и подписать предварительный договор, соглашения о задатке, соглашения об авансе, собирать необходимые справки и документы во всех компетентных органах в ...ном филиале ГУП «Центр недвижимости Республики Башкортостан», ИФНС по ..., в жилищно-эксплуатационных и жилищно-коммунальных организациях, Администрации ... и ..., в любых банках, в том числе по вопросу указания банковских реквизитов для перечисления причитающихся ему денег, в организациях по независимой оценки имущества, а также вдругих государственных и коммерческих учреждениях и организациях, подавать, заключать, подписывать от его имени заявления, договор купли-продажи и передаточный акт, договор на оказание услуг по оценке имущества, зарегистрировать договор купли-продажи в Отделе по ... Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, подавать от его имени заявления, совершать денежные операции, получать от покупателя причитающиеся ему от продажи денежные средства (вклады) с вышеуказанного банковского счета, совершать другие необходимые действия и формальности, связанные с выполнением данных поручений.

Из содержания предварительного договора купли-продажи от ... следует, что ... Лариной Р.Р., действующая по доверенности реестровый ... от ..., удостоверенной нотариусом нотариального округа ... РБ ... за Пономарева Ю.В., именуемая «продавец», и Ахметова А.Е., именуемая «покупатель», заключили договор, согласно условиям которого, стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи ... доли земельного участка и ... доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками, находящимися по адресу: .... Продавец обязуется оформить наследственные права на вышеуказанные доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками после смерти своей матери, зарегистрировать право собственности и получить правоустанавливающие документы. Стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками составляет ... руб., соответственно стоимость ... доли земельного участка и ... доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками составляет ... рублей, стоимость является окончательной и изменению в сторону увеличения не подлежит. Покупатель оплатил полную стоимость вышеуказанных ... доли земельного участка и ... доли жилого дома с хозяйственными постройками в день подписания настоящего договора. Продавец обязуется передать в общую долевую собственность вышеуказанные ... доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками свободными от любых прав третьих лиц по передаточному акту после оплаты их стоимости. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ....

Из содержания соглашения о задатке от ... следует, что ... Ларина P.P., действующая по доверенности за Пономарева Ю.В., именуемая «продавец» и Ахметова А.Е., именуемая «покупатель», заключили соглашение о задатке, согласно которому Ахметова А.Е., будущий покупатель, передает в качестве задатка, а Пономарев Ю.В., будущий продавец, принимает в качестве задатка деньги в сумме ... рублей, как способ обеспечения обязательств Пономарева Ю.В. продать, а Ахметовой А.Е. купить ... долю жилого дома со строениями и сооружениями, ... долю земельного участка по адресу: ... за ... рублей в срок до ..., оформив договор купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Судом установлено, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока, в который стороны должны заключить основной договор - до ... основной договор купли-продажи между продавцом Пономаревым Ю.В. или Лариной P.P. как его представителем, с одной стороны, и Ахметовой А.Е. - покупателем, с другой стороны, - не был заключен.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие тот факт, что истец направила ответчику Пономареву Ю.В. предложение заключить основной договор до ....

Судом также установлено, что заключение предварительного договора от ... состоялось в нарушение положений ст. 250 ГК РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из содержания уведомления от ..., Пономарев Ю.В. уведомляет Пономареву Д.О. о намерении продать принадлежащие ему по праву общей долевой собственности ... доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: ..., за ... рублей. Ответ предлагается направить в письменном виде по адресу: ....

... Пономарева Д.О. направила по указанному адресу свое согласие на выкуп ... доли дома и земельного участка по адресу: ..., что подтверждается почтовой описью.

Исходя из вышеизложенного следует, что второй участник общей долевой собственности Пономарева Д.О. выразила свое намерение воспользоваться преимущественным правом покупки доли, принадлежащей Пономареву Ю.В., что исключало возможность заключения в последующем основного договора купли-продажи объектов недвижимости между продавцом Пономаревым Ю.В. и покупателем Ахметовой А.Е., ввиду нарушения преимущественного права покупки второго участника общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В соответствии с ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как следует из содержания текста в доверенности, выданной Пономаревым Ю.В. на имя Лариной P.P., записано буквально следующее: «...».

При таких обстоятельствах, следует, что Пономарев Ю.В. не наделял Ларину Р.Р. полномочиями по определению цены и условий договора по её собственному усмотрению.

Судебная коллегия полагает, что суд верно пришел к выводу о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ... Лариной P.P. были превышены её полномочия как представителя Пономарева Ю.В., в связи с тем, что Ларина Р.Р. не получила согласия Пономарева Ю.В. на продажу недвижимости за сумму в размере ... руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел добросовестность приобретения имущества Ахметовой А.Е., является несостоятельным, поскольку до окончания срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен, а Ахметова А.Е., как покупатель, не направила Пономареву Ю.В. предложение заключить этот договор. В связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными. Суду не представлено доказательств уклонения Пономарева Ю.В. от заключения основного договора по предложению Ахметовой А.Е.

Довод апелляционной жалобы о том, что Ларина P.P. действовала от имени Пономарева О.В. по доверенности, которая отозвана не была, также является несостоятельным, поскольку ... Пономарев Ю.В. отозвал свою доверенность, выданную Лариной Р.Р., в связи с чем, Ахметова А.Е. должна была направить предложение по заключению основного договора лично Пономареву Ю.В.

Довод апелляционной жалобы о том, что сособственник спорного имущества не обращался с вопросом о нарушении его права преимущественной покупки, не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия полагает, что иск Ахметова А.Е. к Лариной Р.Р., Пономарев Ю.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на ... доли земельного участка и ... доли расположенного на нем жилого дома с хозяйственными постройками, находящихся по адресу: ..., удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в связи с тем, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований Судебной коллегией не установлено, решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 27 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ахметовой А.Е.– Ярославова А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Мухаметова Н.М.

судьи Гонтарь Н.Ю.

Михляева Г.А.