Решение по делу № 2-542/2018 ~ М-587/2018 от 14.11.2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 декабря 2018 года г.Октябрьск

Октябрьский городской суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Баринова М.А., при секретаре Золиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации г.о.Октябрьск Самарской области к Уласевич А.С. о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.о.Октябрьск Самарской области обратилась в суд с иском к Уласевич А.С. о расторжении договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 10.08.2018 №, и передать земельный участок Администрации городского округа Октябрьск Самарской области в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В обосновании иска указали, что между Уласевич А.С. и Муниципальным образованием городской округ Октябрьск Самарской области заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 10.08.2018 № на земельный участок общей площадью 766,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: магазины, общей площадью не более 200 кв.м. Представителями Администрации г.о.Октябрьск 19.10.2018 произведен осмотр арендуемого земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок с северной, западной и южной сторон огорожен забором, выполненным из металлических листов, который фактически не закреплен и тем самым создает угрозу здоровью и жизни неопределенного круга лиц. С восточной стороны ограждение строительной площадки отсутствует. Вход на участок расположен с западной стороны, через ворота. На указанном земельном участке ведутся строительные работы, создающие угрозу здоровью и жизни детей и сотрудников детского сада, расположенного с восточной стороны, не имеющей ограждения. Установлено нарушение земельного законодательства, выражающееся в самовольном занятии земельного участка или использование земельного участка, площадью 160,65 кв.м., без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, т.е. правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.7.1 КоАП РФ, в связи с чем арендатору вручено предписание об устранении нарушения до 20.10.2018г. Однако, до настоящего времени арендатор не устранил нарушения земельного законодательства. Строительные работы ведутся на территории всего земельного участка площадью 766,0 кв.м., что подтверждается фотоматериалами, в которых зафиксировано наличие траншеи под фундамент по всему периметру без учета установленных ограничений видом разрешенного использования и правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Думы г.о. Октябрьск от 19.01.2010 № 122-н согласно которым минимальный отступ от границ земельного участка в зоне Ж-2 составляет - 3 м. Кроме того, в результате осмотра установлено наличие строительных материалов, на осматриваемом земельном участке, установлен факт проведения работ по укладке фундамента, что указывает на ведение арендатором строительных работ. При этом разрешение на строительство им не получено. 22.10.2018г. арендатору вручено письмо МКУ «Комитет по архитектуре, строительству и транспорту Администрации городского округа Октябрьск» с требованием незамедлительно остановить данные работы до получения разрешения на строительство. Однако строительные работы не прекращены до настоящего времени. Согласно разделу 7 договора досрочное расторжение настоящего договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором настоящего договора и является основанием для расторжения договора аренды. 07.11.2018 арендатору направлено уведомление № с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 10.08.2018 № в добровольном порядке и подписать три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и до 13.11.2018 предоставить в Администрацию г.о.Октябрьск, по адресу: <адрес>, <адрес> подписанные экземпляры. Кроме того арендодатель уведомил арендатора о том, в случае отказа от добровольного расторжения договора или неполучения ответа до 13.11.2018г., арендодатель обратится в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 10.08.2018 №.

Представитель истца Калинин А.С., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, сославшись на доводы изложенные в исковом заявлении, а так же добавил, что Уласевич разрешено строить объект капитального строительства общей площадью не более 200 кв.м. На момент рассмотрения дела Уласевич А.С. на арендуемом участке площадью 766 кв.м. построил объект капитального строительства площадью 611,74 кв.м. Уласевич нарушены предельные параметры разрешённого строительства объекта, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны в которой расположен земельный участок, утверждённый Решением Думы г.о.Октябрьск от 19.01.2010г. №122, согласно которым минимальный отступ от границ земельного участка в зоне Ж-2 составляет – 3 метра. Уласевич А.С. нарушил пункт 5.3.1 договора, а именно использует земельный участок с нарушением разрешённого использования и с нарушением требований градостроительного кодекса.

Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, а так же показала, что Уласевич нарушены требования ст.51 Градостроительного кодекса, так как разрешения на строительство объекта капитального строительства на данный земельный участок не выдавалось. Это является существенным нарушением условий арендного договора.

Представитель ответчика Капустник К.А. в судебном заседании пояснил, что договор аренды заключен 10 августа 2018 года. После заключения договора прошло незначительное время. За это время Уласевич А.С. провёл ряд подготовительных мероприятий чтоб обратиться в отдел архитектуры за выдачей градостроительного плана и получения разрешения на строительство. Уласевич А.С. заключил ряд договоров: на разработку проектной документации на строительство нежилого здания-магазина, заключил договор с ООО «<данные изъяты>» на выполнение подрядных работ по подготовке земельного участка к строительству, получил ордер на производство работ на территории г.о.Октябрьск, получил разрешение на производство работ в охранной зоне объекта газораспределительной системы, получено разрешение о сносе зелёных насаждений по адресу <адрес>, проходит согласование проведения водоснабжения строящегося здания. Так же обращался за получением разрешения на строительство, но Уласевич было отказано в выдаче такого разрешения. Уласевич А.С. условий договора аренды не нарушал. Он регулярно согласно договора оплачивает аренду. За пределы площади земельного участка в размере 766 кв.м. он не вышел. Земельный участок использует по назначению. Интересы третьих лиц Уласевич не нарушил. На арендуемый участок Уласевич А.С. завез стройматериал и начал строительство. У Уласевич А.С. есть право обратиться с заявлением, об изменении разрешённого использования, магазина общей площадью более 200 кв.м. В случае если данное заявление не будет удовлетворено, то Уласевич А.С. может привести размеры здания в соответствии с разрешёнными размерами, а поэтому в настоящее время вопрос о расторжении договора аренды не может быть рассмотрен.

Ответчик Уласевич А.С. с иском не согласился и поддержал доводы изложенные представителем.

Суд, выслушав объяснения сторон, специалиста, свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 показал, что МКУ «Комитет по архитектуре, строительству и транспорту Администрации городского округа Октябрьск» к договору аренды земельного участка отношения не имеет. Разрешение на строительство объекта капитального строительства Уласевич А.С. не выдавалось. Уласевич А.С. обращался за разрешением, но ему было отказано, так как Уласевич уже начал строительство объекта. Он принимал участие в осмотре земельного участка и было установлено, что Уласевич А.С. на арендуемом участке построил объект капитального строительства общей площадью в 3 раза превышающий разрешенную.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО7 показал, что 10 декабря 2018 года он участвовал в осмотре земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 766,0 кв.м., имеющего разрешенное использование: магазины, общей площадью не более 200 кв.м. Земельный участок, был предоставлен в пользование Уласевич А.С., на основании договора аренды № от 09.08.2018 года. В ходе осмотра установлено: указанный земельный участок огорожен забором с северной, южной и западной сторон. На земельном участке расположен объект капитального строительства, по периметру в виде многоугольника с размерами 33,1 м, 19.0 м, 26,5м, 13,8 м, 9,28 м, высотой 4,Зм. Общая площадь застройки 611,74 кв.м., что не соответствует виду разрешенного использования, указанного в договоре аренды. Кроме того, арендатором земельного участка нарушены предельные параметры разрешенного строительства объекта, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны в которой расположен земельный участок, утвержденные Решением Думы г.о. Октябрьск от 19.01.2010 №, согласно которым минимальный отступ от границ земельного участка в зоне Ж-2 составляет - 3м. Строящийся объект по своим характеристикам является объектом капитального строительства. В соответствии с требованиями ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов капитального строительства должно осуществляться на основании разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что Муниципальное образование городской округ Октябрьск Самарской области, в лице руководителя Комитета имущественных отношений Администрации г.о.Октябрьск Самарской области ФИО2 и Уласевич А.С. в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации заключили договор № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно п.1.1 Договора Уласевич А.С. предоставлен земельный участок, площадью 766 кв.м. в составе земель населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка: №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с разрешенным использованием земельного участка: магазины, общей площадью не более 200 кв.м.

В соответствии с п.8.1 Договора, настоящий договор заключен на срок 3 года, с 10.08.2018 года по 09.08.2021 года и вступает в законную силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.

Условиями договора предусмотрено использование арендатором земельного участка в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 5.3 Договора).

Право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего договора, требований действующего законодательства; досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором; вносить в органы государственной власти и местного самоуправления, осуществляющие государственный и муниципальный земельный контроль, требования о приостановлении работ, проводимых Арендатором с нарушением законодательства либо условий, установленных настоящим договором; (п. 5.2 договора).

Земельный участок передан Администрацией г.о.Октябрьск Уласевичу А.С. 10.08.2018 года по акту приема-передачи в аренду земельного участка.

В целях контроля за строительством объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, <данные изъяты> Северо-Западного управления по надзору за строительством объектов гражданского и производственного назначения инспекции ФИО7 19 ноября 2018 года было проведено обследование указанного земельного участка и установлено застройщиком является физическое лицо Уласевич А.С. Выполнено устройство фундамента, выполнено устройство наружних стен на 70%, выполнялись бетонные работы. Из обращения заместителя Главы г.о. Октябрьск следует, что разрешения на строительство объекта капитального строительства на вышеуказанный земельный участок не выдавалось. Таким образом, физическое лицо - Уласевич А.С. осуществляет строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> в отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию). Данными действиями физическое лицо - Уласевич А.С. нарушил требования ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Административная ответственность физического лица за данное правонару­шение предусмотрена ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ. О чем был составлен протокол об административном правонарушении.

Согласно акта комиссионного осмотра земельного участка от 10 декабря 2018 года установлено, что указанный земельный участок огорожен забором с северной, южной и западной сторон. На земельном участке расположен объект капитального строительства, по периметру в виде многоугольника с размерами 33,1 м, 19.0 м, 26,5м, 13,8 м, 9,28 м, высотой 4,Зм. Размеры установлены с помощью дальномера лазерного номер Госреестра №. Общая площадь застройки 611,74 кв.м, что не соответствует виду разрешенного использования, указанного в договоре аренды. Кроме того арендатором земельного участка нарушены предельные параметры разрешенного строительства объекта, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны в которой расположен земельный участок, утвержденные Решением Думы г.о. Октябрьск от 19.01.2010 №, согласно которым минимальный отступ от границ земельного участка в зоне Ж-2 составляет - 3м. Стены здания выполнены из фундаментных стеновых блоков- б/у, толщиной 0,4 м, кровля выполнена из ребристых железобетонных плит- б\у. Строящийся объект по своим характеристикам является объектом капитального строительства.

Уласевич А.С. предпринял меры к выдаче градостроительного плана, получению разрешения на строительство.

Так, 24 сентября 2018 года между Уласевич А.С. и ООО «Конструктор» был заключен договор, предметом которого является разработка проектной документации на строительство нежилого здания-магазина по адресу: <адрес>, <адрес>. В судебное заседание представлена проектная документация, подготовленная ООО «Конструктор».

10 октября 2018 года Уласевич А.С. заключил договор с ООО <данные изъяты>» на выполнение подрядных работ по подготовке земельного участка к строительству.

12 октября 2018 года МКУ г.о.Октябрьск Самарской области «Управление по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и функционирования единой дежурной диспетчерской службы» выдало ордер на производство работ на территории г.о.Октябрьск.

15 октября 2018 года Уласевич А.С. в филиале «Самарагаз» ООО «СВГК» СЭГХ Управление № «Шигонырайгаз» получил разрешение на производство работ в охранной зоне объекта газораспределительной системы по адресу <адрес>, <адрес>.

17 октября 2018 года Уласевич А.С. получено разрешение № о сносе зелёных насаждений по адресу <адрес>

Проходит согласование проведения водоснабжения строящегося здания на земельном участке, расположенном <адрес>

Уласевич А.С. обращался в МКУ «Комитет по архитектуре, строительству и транспорту Администрации г.о.Октябрьск» с заявлением о получению разрешения на строительство указанного объекта, но ему было отказано так как имеются нарушения градостроительного кодекса. Данный факт не отрицается сторонами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса (далее ЗК) РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Аренда земельного участка может быть также прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении судами пункта 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Договор аренды может быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что ответчик предпринимал меры и совершил необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, т.к. своевременно обратился к истцу, за получением разрешения на строительство, заключения необходимых договоров, подготовки проекта на строительство нежилого здания по вышеуказанному адресу в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

В судебном заседании установлено, что земельный участок представлялся Уласевич А.С. с видом разрешённого использования - магазин. Объект по своим характеристикам может являться объектом капитального строительства и имеет признаки недвижимого имущества, что соответствует цели использования земельного участка, предусмотренной договором аренды. Факта использования земельного участка не по целевому назначению, судом не установлено.

Согласно проведённого осмотра земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке по адресу <адрес> <адрес>, Уласевич А.С. начал строительство объекта капитального строительства, не получив предварительно соответствующее разрешение на строительство на арендованном участке, что является нарушением ст.51 Градостроительного кодекса. Возводимая постройка при таких обстоятельствах будет считаться объектом самовольного строительства, в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

В тоже время в судебное заседание истцом не представлено доказательств возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Возводимый Уласевичем А.С. объект капитального строительства – магазин с площадью более 200 кв.м. не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, так как у истца имеются другие способы защиты своих оспариваемых прав.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает существенных нарушений Арендатором договора аренды № земельного участка от 10.08.2018 года, а поэтому в иске о расторжении данного договора следует отказать.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации г.о.Октябрьск к Уласевич А.С. о расторжении договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд, через Октябрьский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2018 года

Председательствующий: судья М.А. Баринов