Решение по делу № А55-11409/2009 от 19.10.2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

                             443045,  г.Самара,  ул. Авроры, 148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

 РЕШЕНИЕ

19 октября 2009 года

Дело №А55-11409/2009

Судья Арбитражного суда Самарской области Богданова Р.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зиятдиновой И.В.

рассмотрев в судебном заседании 12 октября 2009 года дело по иску, заявлению

Ирисмамбетова Евгения Владимировича, 443047, Самарская область, Самара, 5-я Кряжская, 15

к Обществу с ограниченной ответственностью Пчеловодческая компания "Самарский областной Центр пчеловодства", 443109, Самарская область, Самара, Воеводина, 14

Третье лицо – Куликов Владимир Иванович

о  взыскании и расторжении договора аренды

при участии в заседании

от истца, заявителя – представитель Моторя О.И. (доверенность от 10.11.08г.)

от ответчика – представитель Тренина Т.А. (доверенность от 23.07.09г.)

директор Нижарадзе Э.Ш. (паспорт)

от иных лиц – представитель Моторя О.И. (доверенность от 01.06.09г.)

Установил:

Ирисмамбетов Евгений Владимирович обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Пчеловодческая компания "Самарский областной Центр пчеловодства", с учетом уточнений принятых судом, о взыскании арендной платы за период с 25.10.2008г. по 25.05.2009г. в размере 1420650 руб. и расторжении договора аренды нежилого помещения № 002290А от 09.11.1999г.

Исковые требования мотивирует следующим образом.

В соответствии с договором № 002290А аренды помещения от 09 ноября 1999 года и дополнительным соглашением от 12 ноября 2001 года Ответчику передано в аренду до31 декабря 2010 года нежилое помещение площадью 315,70 кв.м. 1 этаж комнаты №№ 56-75, 80-88, 91-95 по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Воеводина, д. 14.

С 01 августа 2008 года я являюсь собственником вышеуказанного нежилого помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 63-АВ № 704388, о чем ответчик был уведомлен заказным письмом. Этим же письмом ответчик был уведомлен и о повышении арендной платы за арендуемое им помещение с 15 сентября 2008 года.

Согласно п.4.4 договора аренды № 002290А от 09 ноября 1999 года арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 25 числа предыдущего перед отчетным месяцем.

До настоящего времени арендная плата ответчиком не вносилась.

Таким образом, арендатор семь раз не внес арендную плату по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с вышеуказанным письмом ставка арендной платы составляет 450 (четыреста пятьдесят) рублей за кв.м., то есть 142065 (сто сорок две тысячи шестьдесят пять) рублей в месяц. Следовательно, поскольку арендная плата не была внесена арендатором в установленные сроки восемь раз, он обязан уплатить мне 1136520 (один миллион сто тридцать шесть тысяч пятьсот двадцать) рублей.

05 марта 2009 года ответчику под роспись было вручено требование о необходимости погасить задолженность по арендной плате за пользование вышеуказанным помещением в срок до 06 марта 2009 года. Однако до настоящего времени данное требование ответчиком не выполнено.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо поддержало заявленные требования.

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, доводы искового заявления, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает необходимым иск в части требования о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения, в остальной части иска отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что 09.11.1999г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и ООО «Пчелопромышленная компания «Самарский областной центр пчеловодства» был заключен договор аренды № 002290А на нежилое помещение по адресу: г. Самара, Кировский р-н, ул. Воеводина, д. 14.

23.11.1999г., 31.03.2000г., 20.07.2000г. и 12.07.2001г. были заключены дополнительные соглашения к договору аренды № 002290А от 09.11.1999г.

Договор аренды и дополнительные соглашения были зарегистрированы в УФРС по Самарской области в установленном законом порядке. С учетом указанных заключенных сторонами дополнительных соглашений срок аренды спорного объекта ответчиком истекает 31.12.2010г.

11.11.2005г. Комитетом по управлению имуществом г. Самары нежилое помещение по адресу: г. Самара, Кировский р-н, ул. Воеводина, д. 14 было продано через аукцион Панкову Е.В., который продал данное нежилое помещение Лепину Д.А. в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 18.07.2007г.

Лепин Д.А. продал указанное нежилое помещение в общедолевую собственность (1/2) Ирисмамбетову Е.В. и Куликову В.И.. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.08.2008г. № 704388 зарегистрировано ограничение: аренда.

В настоящее время ½ доли данного объекта Куликов В.И. владеет на праве собственности и ½ доли Куликов В.И. владеет на праве безвозмездного пользования (договор от 01.09.08г.).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Данный вывод согласуется с положениями ст. 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона. В силу вышеуказанных норм арендатор вправе требовать соблюдения условий договора от уже нового собственника и исполнять договорные обязанности также перед новым собственником. Таким образом, новый собственник становится соответственно обязанным и управомоченным субъектом и занимает положение стороны по договору аренды, заключенному с бывшим собственником.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды и арендодателем по указанному договору в настоящее время является истец и третье лицо.

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился им вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
     В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.3. договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен Арендодателем на основании решения органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения Арендатора через средства массовой информации, опубликованием не менее трех раз и в сроки не менее месяца до наступления изменений, либо путем направления ему Арендодателем дополнения к договору заказным почтовым отправлением.

Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором в безналичном порядке на расчетный счет получателя.

Согласно приказу департамента управления имущество г. Самара № 1658 от 28.12.2007г. и приложению №1 к договору №002290А с 01.02.2008г. установлена базовая ставка арендной платы за нежилое помещение в размере 121 руб. за 1 кв.м в год. Арендная плата в соответствии с приложением №1 к договору аренды №002290А рассчитывается по формуле указанная в п.1 приложения, исходя из нормативной ставки арендной платы, которая в 2008г.-2009г. составила 121 руб. Исходя из формулы арендная плата составляет: 40руб.89коп. за 1 кв. в месяц х на 315,7 кв.м = 12911руб.92 коп. х 8 месяцев (исходя из расчета истца) = 103295 руб. 36 коп.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты арендной платы за спорный период в сумме 129119,20 руб. из расчета 12911,92 руб. за месяц.

Однако истец полагает, что арендная плата за спорный период подлежит оплате в сумме 142065 руб. в месяц, указывает, что увеличении стоимости аренды произведено путем направления в адрес ответчика соответствующего уведомления.

Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон. Аналогичное условие содержит и спорный договор аренды (п. 6.1.).

Вместе с тем, истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения содержащего условия увеличения арендной платы и последующей его государственной регистрации. Ответчик (арендатор) не давал согласия истцу на изменение существенных условий договора аренды, они были изменены в одностороннем порядке, а потому такие изменения являются юридически ничтожными и не влекут изменения прав и обязанностей сторон договора.

Таким образом, в течение спорного периода ответчику следовало оплачивать арендную плату в сумме 12911,92 руб. за месяц. В настоящее время данное обязательство последним исполнено.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 25.10.2008г. по 25.05.2009г., в иске в указанной части следует отказать.

Истцом также заявлено требование о расторжении спорного договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий данного договора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как следует из материалов дела, истец направлял ответчику такое предупреждение (требование), в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что в направленном ответчику требовании истцом ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
     Указание в требовании на то, что при невыполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы истцом будут предприняты меры к расторжению договора не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт). Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
     В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском предложения о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), заключенного Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ответчиком, подлежат оставлению без рассмотрения.
     Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и взыскиваются с него в доход федерального бюджета в связи с предоставленной отсрочкой на момент обращения с иском в суд.

Руководствуясь ст.110,167-170,176

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                      РЕШИЛ:

Исковые требования в части расторжения договора аренды нежилого помещения № 002290А от 09.11.1999года оставить без рассмотрения.

В остальной части отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ирисмамбетова Евгения Владимировича, 03.05.1971 года рождения, зарегистрированного по адресу: Самарская область, г. Самара, 5-я Кряжская, 15, ОГРНИП 304631407100020 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1420 руб. 65 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Богданова Р.М.