Решение по делу № 2-6594/2016 от 30.08.2016

Дело № 2-6594/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2016 года                  Советский районный суд г. Краснодара

В составе:

Судьи:                                 Климчук В.Н.

при секретаре               Золиной Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Амизян А.А. к Резванову И.С. , третьих лиц – ФИО4, ООО «Строй-Титан», Управление Росреестра по <адрес>, о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на земельный участок

УСТАНОВИЛ :

Амизян А.А. обратился в суд с иском к Резванову И.С. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на земельный участок. В обоснование требований указал, что 10.03.2016г. в г. Краснодаре между Резвановым И.С. и Амизян А.А. был заключён предварительный договор, по которому Резванов И.С., будучи собственником, продаёт Амизян А.А. за 17 000 000 рублей земельный участок <данные изъяты>, взяв на себя обязательство, произвести вывод из залогового обеспечения земельный участок и заключить основной договор купли-продажи до 01 августа 2016 года.

    В период с 11.03.2016г. по 29.07.2016г. Амизян А.А. уплатил Резванову И.С. полную стоимость земельного участка в размере 17 миллионов рублей.

    Факт оплаты подтверждается подписями Резванова И.С. в Графике оплаты денежных средств за участок при приёме-передачи денег 11.03.2016г. – 5 млн. руб., 31.03.2016г. – 1 млн. руб., 08.04.2016г. – 2 млн. руб., 29.07.2016г.- 9 млн. руб.

    В подтверждение продажи земельного участка Резванов И.С. продал Амизян А.А. за 750 000 рублей мощность электропотребления в размере 50 квт, что отдельно отражено в указанном графике.

    Кроме этого, факт передаче Резвановым И.С. во владение Амизян А.А. спорного земельного участка подтверждается тем, что по указанию Резванова И.С. арендатор – ООО «Строй-Титан» с 22.03.2016г. производит плату за аренду базы (на спорном земельном участке) Амизян А.А. путем передачи товаров, что подтверждается договором аренды земельного участка от 01.07.2015г. между Резвановым И.С. и ООО «Строй-Титан» и актом сверки взаиморасчётов по аренде базы между ООО «Строй-Титан» и Амизян А.А.

    То есть земельный участок фактически был передана во владение и пользование Амизян А.А.

    Hа просьбы об оформлении документов и проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок Резванов И.С. пояснял, что пока не снято обременение на земельный участок.

    Однако согласно письма директора РОО «Краснодарский» Филиала «Южный» банка «ВТБ» (ПАО) от 28.07.2016г. № 762 залогодатель произведёт вывод спорного земельного участка из залогового имущества при оплате 9 млн. руб. которые как указано в графике оплаты Амизян А.А. передал Резванову И.С. на следующий день - 29.07.2016г.

    После того, как истек срок предварительного договора, Резванов И.С. на телефонные звонки не отвечал и уклоняется от заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Просит признать заключённым договор от 10 марта 2016г. между Резванову И.С. и Амизян А.А. купли-продажи земельного участка и признать за ним право собственности на земельный участок <данные изъяты>

В судебном заседании представитель Амизян А.А. по доверенности Дашнаков С.В. поддержал заявленные требования, просил суд их удовлетворить, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела видеозаписи. Судом данное ходатайство рассмотрено в порядке 166 ГПК РФ и удовлетворено в виду следующего.

В соответствии со статьей 35 Гражданского процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

    В соответствии со ст. 77 ГПК РФ, лицо, представляющее аудио- и (или) видеозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи.

Так как видеосъемка была произведена в месте, открытом для свободного посещения - в переговорной комнате расположенной в офисном помещении, являющемся общественным местом, то исходя из положения статьи 152.1 Гражданского кодекса РФ, не требовалось получения согласия от Резванова И.С. на проведение видеосъемки.

    Ответчик, представители третьих лиц ООО «Строй-Титан», Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Резванова Л.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно надлежащим образом, возражений не представили.

     От представителя Резванова И.С. до начала судебного заседания поступило ходатайство об отложении дела в связи с его занятостью в судебном процессе в пятнадцатом арбитражном суде апелляционной инстанции. Суд считает ходатайство представителя об отложении рассмотрения дела не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Во-первых, сам ответчик был надлежащим образом извещён о дате, времени и месте рассмотрения дела, уважительных причин неявки в судебное заседание он не представил, об отложении судебного разбирательства так же не ходатайствовал перед судом. Во-вторых, к заявленному ходатайству не приложены доказательства уважительности причин не явки представителя, а именно определение о назначении другого судебного заседания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя на участие в рассмотрении дела, а также невозможность замены представителя. В этой связи суд считает, что заявленное представителем ходатайство является формальным, необоснованным и направлено лишь на затягивание рассмотрения дела.

     Неявка в судебное заседание представителя ответчика не препятствует рассмотрению дело по существу, так как ответчик не был лишён возможности давать объяснения суду в письменной форме, представлять доказательства в подтверждение своих возражений, заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств, вести свои дела в суде через других представителей, а также пользоваться иными процессуальными правами, установленными Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Удовлетворение же ходатайства об отложении разбирательства дела в случае неявки кого-либо из участников процесса является правом, а не обязанностью суда (часть 6 статьи 167, часть 1 статьи 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

     Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что иск Амизян А.А. обоснован и подлежит удовлетворению.

    Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 марта 2016г. в г. Краснодаре между Резванову И.С. и Амизян А.А. был заключён предварительный договор, по которому Резванов И.С. будучи собственником, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права выданного 28.02.2011г. №23-АИ 528671, продаёт Амизян А.А. за 17 000 000 рублей земельный участок <данные изъяты>, взяв на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи до 01 августа 2016 года.

Согласно подписям Резванова И.С. в Графике оплаты денежных средств за участок при приёме-передачи денег Амизян А.А., в период с 11.03.2016г. по 29.07.2016г., уплатил Резванову И.С. полную стоимость земельного участка в размере 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей, 11.03.2016г. – 5 млн. руб., 31.03.2016г. – 1 млн. руб., 08.04.2016г. – 2 млн. руб., 29.07.2016г.- 9 млн. руб.

    Из письма директора РОО «Краснодарский» Филиала «Южный» банка «ВТБ» (ПАО) от 28.07.2016г. № 762 следует, что залогодатель произведёт вывод спорного земельного участка из залогового имущества при оплате 9 млн. руб. которые как указано в графике оплаты Амизян А.А. передал Резванову И.С. на следующий день - 29.07.2016г.

    В подтверждение продажи земельного участка Резванов И.С. продал Амизян А.А. за 750 000 рублей мощность электропотребления в размере 50 квт, что отдельно отражено в указанном графике.

    Передача Резвановым И.С. во владение Амизян А.А. спорного земельного участка подтверждается имеющимся в материалах дела Актом сверки взаиморасчётов по аренде базы между ООО «Строй-Титан» и Амизян А.А. согласно которому, ООО «Строй-Титан» (ранее арендовавшее базу у Резванова И.С. по договору от 01.07.2015г.), с 22.03.2016г. производит оплату за аренду Амизян А.А. путём передачи ему товара (бетон).

    Так, в судебном заседании обозревалась имеющаяся в материалах дела видеозапись, на которой видно, что между Амизян А.А. и Резвановым И.С. в присутствии представителя истца ФИО7 и других граждан проводились переговоры по внесудебному урегулированию настоящего спора. Анализ содержания переговоров, зафиксированный видеосъемкой, дает основания суду прийти к выводу, что в нем содержатся объективные сведения, подтверждающие факт существовавшего между Амизян А.А. и Резвановым И.С. соглашения о купле-продаже спорного земельного участка и получением Резвановым И.С. за него оплаты в размере 17 миллионов рублей.

Суд, оценивая данное доказательство, считает его допустимым, поскольку обстоятельства, содержащиеся на данной записи согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

    Как установлено судом по условиям предварительного договора (п. 3) стороны обязались в срок до 01.08.2016г. заключить основной договор купли-продажи. Однако, после снятия обременения, по истечению указанного в договоре срока ответчиком не направлялось соответствующее уведомление истцу о необходимости заключения основного договора купли-продажи до фактической передачи земельного участка.

    Таким образом, земельный участок фактически был передан во владение и пользование Амизян А.А.

    В соответствии с ч. 5, ст. 429 ГК РФ если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, п. 4, ст. 445 ГК РФ, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

    Как видно из содержания предварительного договора купли-продажи, заключенного Резвановым И.С. и Амизян А.А. он полностью соответствует требованиям, предусмотренным ст. 429 ГК РФ, а именно заключен в письменной форме, содержит все условия, позволяющие установить предмет, цену и другие существенные условия.

    В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Анализируя все обстоятельства, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка.

    По своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон кроме обязательства заключить основной договор в будущем. Передачи имущества по предварительному договору не происходит, а значит и основания для передачи денег отсутствуют, но поскольку такой договор исполнен в соответствии с его условиями, то согласно Гражданскому кодексу РФ вне зависимости от наименования договора, к нему применяются условия соответствующие его содержанию.

    Указанный предварительный договор от 10.03.2016г. между истцом и ответчиком полностью соответствует основному договору, кроме того, он полностью исполнен сторонами - расчет произведен полностью, фактическая передача земельного участка во владение произведена, то есть имеются основания для признания указанного договора состоявшимся.

    В соответствии с п. 1, ч. 1, ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

    Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

    Согласно части 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Согласно ст. 454 ГК РФ (ч. 1, ст. 549 ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

    Основания приобретения права собственности истца на спорный объект недвижимости – земельный участок возникли в силу ч. 2, ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на имущество, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. При этом, если сторона договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

    Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

    Истец выполнил все условия договора купли-продажи, в связи с чем просит признать его состоявшимся, признать за ним право собственности по договору купли-продажи.

    В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Согласно ч.2, ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

    Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    Анализ материалов дела показал, что истцом выполнены все условия договора, совершение сделки купли-продажи земельного участка Амизяну А.А. подтверждается действиями ответчика, выражающего свою волю установить правоотношения, а именно передача Амизян А.А. во владение и пользование им земельного участка с ведома и одобрения Резванова И.С. и ФИО4 В связи с тем, что момента оплаты земельного участка и передачи земельного участка во владение покупателя прошло более пяти месяцев, а продавец уклоняется государственной регистрации сделки, несмотря на то, что Резванов И.С. взял на себя 10 марта 2016 года обязательство в срок до 01 августа 2016 года передать в собственность Амизян А.А. по договору земельный участок, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Амизян А.А. к Резванову И.С. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на земельный участок – удовлетворить.

    Признать заключённым договор от 10 марта 2016г. между Резванову И.С. и Амизян А.А. купли-продажи земельного участка <данные изъяты>

Признать право собственности за Амизян А.А. на объект недвижимости - <данные изъяты>

    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: