Решение по делу № 33-13919/2019 от 23.10.2019

Судья: Король С.Ю.                               № 33-13919/2019

                                           (№2-999/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 ноября 2019 года                                             г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного судав составе:

председательствующего:    Набок Л.А.,

судей:                      Ивановой Е.Н., Евдокименко А.А.,

    при секретаре:            Мурзабековой М.К.,

        рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Софьиной М.Д, на решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 04 сентября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Софьиной А.А. к Софьиной М.Д, о прекращении долевой собственности на квартиру, взыскании компенсации, признание права собственности на долю в квартире – удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Софьиной М.Д,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г. Куйбышев, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Взыскать с Софьиной А.А. в пользу Софьиной М.Д, денежную компенсацию в размере 358 433 рублей за 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>

Признать право собственности Софьиной А.А. на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Право собственности Софьиной М.Д,, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, прекращается после получения ею денежной компенсации, а право собственности Софьиной А.А., на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, возникает после выплаты денежной компенсации Софьиной М.Д, в размере 358 433 рублей».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Набок Л.А.,судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Софьина А.А. обратилась с иском к Софьиной М.Д. о прекращении долевой собственности на квартиру, взыскании компенсации, признание права собственности на долю в квартире.

Заявленные требования мотивировала тем, что ей на праве собственности принадлежит 25/100 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Сособственниками вышеуказанной квартиры также являются: Софьин А.А. (супруг) - 25/100 доли; Софьина Е.А. (дочь) - 25/100 доли; Софьина М.Д, (внучка) - 25/100 доли. В указанной квартире зарегистрированы и проживают истица и ее супруг, оплачивают коммунальные платежи и квартплату, то есть в полном объеме несут бремя ее содержания.

Ответчик существенного интереса в использовании данного жилого помещения по его прямому назначению - для проживания, не имеет, на спорной жилой площади не зарегистрирована, имеет иное жилье - долю в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, где она и проживает. Ответчик длительное время не несла бремя содержания указанной квартиры, не оплачивала коммунальные услуги и квартплату, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.

Возможность выдела 25/100 доли в натуре в спорной квартире отсутствует. Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13.05.2019 года, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 010 400 руб., а стоимость 25/100 доли - 348 347 руб.

Таким образом, денежные средства для выплаты Софьиной М.Д. компенсации за 25/100 доли в спорной квартире у нее имеются. Истец указала, что поскольку Софьина М.Д. участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг не принимала и не принимает, оплату за этот период вносила только истица, то сумма в размере 25 508,74 руб. (2016 год - 5 914,95руб., 2017 год - 9 990,14 руб., 2018 год - 9 603,65 руб.) подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы. В результате чего, компенсация за 25/100 доли квартиры, подлежащая взысканию с нее в пользу Софьиной М.Д. может быть уменьшена на 25 508,74 руб. и составит 322 838,26 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила :

-прекратить право собственности Софьиной М.Д, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

-взыскать с нее в пользу Софьиной М.Д, компенсацию за долю в квартире в размере 322 838,26 руб.;

-признать за ней право собственности на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Судом постановлено указанное выше решение.

Софьина М.Д., не согласившись с вынесенным судом решением, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить в части взыскания с Софьиной А.А. денежной компенсации в размере 358433 рублей, в данной части принять новое решение которым взыскать с Софьиной А.А. денежную компенсацию в размере 651750 рублей.

При этом указала, что экспертом при даче заключения судебной оценочной экспертизы № фактически применен коэффициент на ликвидность (скидки, поправки на обесценение долевой собственности при продаже объектов недвижимости) и определяется ликвидная стоимость % доли собственности в квартире.

Но данные поправки, скидки применяются при продаже объекта (доли) недвижимости, как и указывается в заключении. В конкретном случае вопрос ставится о выкупе, а не о продаже доли в квартире.

Вынуждая ответчика Софьину М.Д. продать свою долю в квартире с учетом поправок и скидок, истец Софьина А.А. неосновательно обогащается за счет ответчика, получая в качестве неосновательного обогащения разницу в денежном выражении рыночной и ликвидационной стоимости 25/100 доли квартиры.

В заседании судебной коллегии представители Софьиной М.Д. – Асекретова В.П. и Софьина Е.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Софьиной А.А. – Старостина С.В. просила рассмотреть дело в её отсутствие.

        Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции в части размера взысканной компенсации за долюв квартире.

Материалами дела установлено, что истец Софьина А.А., ответчик Софьина М.Д., третьи лица - Софьин А.Н. и Шатунова (Софьина) Е.А. являются долевыми собственниками (по 25/100 доли у каждого) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 03.06.2019 года о праве собственности сторон на указанное имущество.

Квартира приобретена в собственность путем приватизации, а именно, посредством заключения договора передачи жилого помещения в собственность № от 26.06.2009 года с Муниципальным образованием - городской округ Новокуйбышевск.

Согласно копии поквартирной карточки, представленной АО «ИРЦ» 31.05.2019, в спорном жилом помещении зарегистрированы вышеуказанные лица.

Спорная квартира состоит из двух комнат (изолированная – 18,4 кв. м; изолированная – 18,6 кв.м.), общая площадь которой составляет 67,5 кв. м, жилая площадь - 37 кв.м, из чего следует, что на 25/100 долю ответчика приходится 9,25 кв.м жилой площади.

Порядок пользования спорной квартирой между сособственниками не сложился.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с названной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Из содержания приведенных положений законодательства следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае не достижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Материалами дела установлено, не оспаривалось стороной ответчика, что Софьина М.Д. в спорной квартире не проживает, бремя расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги не производит, существенного интереса к спорному объекту не имеет.

Согласно пояснениям представителя ответчика, Софьина М.Д. намеревалась продать свою долю в праве собственности на спорную квартиру, во второй половине апреля 2019 года выставила свою долю в квартире на продажу. Истцу и третьим лицам по делу направлены нотариально заверенные уведомления о продаже доли в квартире от 17.04.2019 года. Согласно отчету № от 26.05.2018 года об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, произведенного ООО «Визави-Оценка», рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 207 723 рублей. Софьина М.Д. предлагала сособственникам выкупить ее долю за 550 000 рублей, однако они отказались выкупать по данной цене. Месячный срок преимущественного права покупки, предусмотренный ст.250 ГК РФ, истек 23.05.2019 года, вместо этого истец обратилась в суд с настоящим иском 17.05.2019 года.

Установив, что между сторонами отсутствуют семейные отношения, совместное проживание сторон в квартире невозможно, исковые требования Софьиной М.Д. о вселении, определении порядка пользования жилой площадью не предъявлялись; выдел доли ответчика в натуре невозможен в силу конструктивных особенностей квартиры и отсутствия идеальной её доли, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ответчик имеет право на выплату ей стоимости её доли другим участником долевой собственности – истцом. Истец постоянно проживает в спорной квартире, несет бремя по ее содержанию и оплате коммунальных услуг, третьи лица поддерживают позицию истца о выкупе у ответчика доли в квартире. При этом суд также учитывает, что ответчик по существу против выкупа принадлежащей ей доли не возражает, иные собственники от преимущественного права выкупа отказались. Доказательств заинтересованности в сохранении права на долю в квартире, с целью её использования по назначению, со стороны ответчика не представлено.

Из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом

Судом первой инстанции исследовались доказательства, представленные сторонами в подтверждение их доводов о размере выкупной цены спорной доли в квартире.

Сторона истца представила отчет № ЭРИ об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, произведенный ООО МЭЦ «Стандарт Оценка», согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 019 400 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве 25/100 с учетом коэффициента 0,69 составляет: 348 347 рублей. Согласно данного отчета, истец определила стоимость спорной доли ответчика в размере 348 347 рублей, за вычетом задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 25 508,74 рубля, итого за 322 838,26 рублей.

При этом, истцом в материалы дела представлены доказательства о наличии денежных средств в размере 360 000 рублей. Стороной истца так же указано, что истец является пенсионером и иных денежных средств не имеется.

По ходатайству представителя ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Ассоциации судебных экспертов. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от 07.08.2019 года, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером 63:04:0202049:106, площадью 67,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 607 000 рублей. Рыночная стоимость 25/100 доли в жилом помещении - квартире с кадастровым номером 63:04:0202049:106, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, составляет 358 433 рубля.

Сторона ответчика не согласилась с определенной заключением судебной экспертизы доли ответчика, указав на то, что экспертом применен понижающий коэффициент, что неправомерно. Сторона ответчика представила новый отчет №.08-153/Н, изготовленный ООО «Визави-Оценка» от 30.08.2019 года, в котором итоговая величина рыночной стоимости спорного квартиры составляет 2 616 000 рублей. Итоговая величина рыночной стоимость 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, составляет 654 000 рублей.

При определении денежной компенсации за 25/100 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, суд признал правильным заключение судебной оценочной экспертизы № от 07.08.2019 года, и определил стоимость 25/100 доли в праве спорной квартиры в размере 358 433 руб..

Судебная коллегия не может согласиться с определением судом стоимости 25/100 доли в праве спорной квартиры в размере 358 433 руб. по следующим основаниям.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, при продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв.м. площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире. Это объясняется тем, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком.

Из содержания экспертного заключения усматривается, что стоимость спорной доли рассчитана экспертом по следующей формуле: 38619 рублей (стоимость 1 кв.м. в целой квартире) – (38619 рублей х 55% (скидка на обесценивание доли) = 17 378,55 рублей – величина дисконта к стоимости 1 кв.м. в целой квартире.

38619 рублей (стоимость 1 кв.м. в целой квартире) - 17 378,55 рублей (величина дисконта к стоимости 1 кв.м. в целой квартире) = 21 240,45 рублей стоимость 1 кв.м в доле на квартиру

1 кв.м в доле на квартиру умножаем на 25/100 (16,9 кв.м. доля в квартире) = 358 432,6 рублей.

Мотивы, положенные экспертом в обоснование низкой ликвидности доли Софьиной М.Д. в квартире, позволяют прийти к выводу о том, что при продаже объекта недвижимости целиком на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере 651750 рублей, в то время как при отдельной продаже спорной доли ее размер снижается до 358 432,6 рублей

Судебная коллегия находит, что определение рыночной стоимости доли подобным образом ведет к ущемлению прав ответчика Софьиной М.Д. на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который она как лицо, право собственности, на квартиру которого подлежит прекращению в связи с его незначительностью по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, могла бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, и как следствие к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения за счет ответчика, что в силу положений ст. ст. 1, 10 ГК РФ недопустимо.

При определении размера предусмотренной п. 4 ст. 252 ГК РФ компенсации стоимости доли квартиры, судом первой инстанции допущена ошибка, которая ведет к ущемлению прав ответчика и возникновению за его счет на стороне истца неосновательного обогащения, ввиду чего коллегия приходит к выводу о необходимости изменения размера, причитающейся Софьиной М.Д. компенсации в сторону увеличения и определить в размере 651750 рублей.

Из материалов дела усматривается, что истец располагает необходимой денежной суммой в указанном размере (том 2, л.д.193).

Обоснованно судом первой инстанции признаны необоснованными требования истца в части уменьшении компенсации на сумму задолженности Софьиной М.Д. по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (взаимозачета долговых обязательств возникших между сторонами), поскольку нормы действующего гражданского законодательства (ст. ст. 247, 252 Гражданского кодекса РФ) такой возможности не предоставляют.

Софьина А.А. не лишена возможности для обращения в суд с самостоятельными требованиями о взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей и содержание жилья в отдельном судебном производстве.

При таких обстоятельствах исковые требования Софьиной А.А. подлежат частичному удовлетворению. Взысканию с Софьиной А.А. в пользу Софьиной М.Д. подлежит компенсации в размере 651750 рублей за 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, после получения которой, в соответствии со ст. 252 ГК РФ, собственник Софьина М.Д. утрачивает право на долю в общем имуществе, а Софьина А.А.- приобретает право.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части размера взысканной компенсации стоимости доли в квартире.

             На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 04 сентября 2019 года изменить в части размера денежной компенсации.

Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования Софьиной А.А. к Софьиной М.Д, о прекращении долевой собственности на квартиру, взыскании компенсации, признание права собственности на долю в квартире – удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Софьиной М.Д,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г. Куйбышев, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>

Взыскать с Софьиной А.А. в пользу Софьиной М.Д, денежную компенсацию в размере 651750 рублей за 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Софьиной А.А. на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Право собственности Софьиной М.Д,, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером №, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, прекращается после получения ею денежной компенсации, а право собственности Софьиной А.А., на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером 63:04:0202049:106, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, возникает после выплаты денежной компенсации Софьиной М.Д, в размере 651750 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий:

Судьи: