Решение по делу № 2-805/2015 ~ М-381/2015 от 02.03.2015

Дело № 2-805/2015

Поступило в суд 02 марта 2015 года.

МОТИВИРОВАННОЕ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2015 г.                                      г. Бердск

    Бердский городской суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Ачикалова С.В.,

при секретаре Диденко М.П.,

с участием представителя истца Ф.Ю.,

представителя ответчика М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Эпиона» г. Бердска Новосибирской области к Переладову А. Л. о возмещении расходов по оплате ремонта арендованного имущества, коммунальных услуг и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ООО «Эпиона» г. Бердска обратилось в суд с иском к Переладову А.Л. о взыскании расходов по ремонту арендованного нежилого помещения, оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения от 19 ноября 2013 года в размере 153918 рублей 50 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января по 20 февраля 2015 года в размере 1763 рубля 65 копеек, утверждая в обоснование иска, что 19 ноября 2013 года собственники нежилого помещения площадью 94,6 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, - Переладов А.Л. и П.Л. заключили с ООО «Эпиона» г. Бердска договор аренды данного помещения на срок до 19 октября 2014 года, и 20 ноября 2013 года передали его в аренду ООО «Эпиона» по акту приема-передачи. Согласно пунктам 2.2. и 3.1. данного договора, арендодатель производит капитальный и текущий ремонт передаваемого в аренду помещения и оплачивает коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 4.1. договора, неисполнение арендодателем обязанности по производству ремонта дает право арендатору произвести ремонт своими силами и взыскать расходы по производству ремонта с арендодателя. Поскольку сданное в аренду помещение изначально требовало проведение текущего ремонта, необходимого для ведения ООО «Эпиона» фармацевтической деятельности и получения на это лицензии, ООО «Эпиона» было вынуждено 05 января 2014 года заключить с Г.О. договор строительного подряда на производство ремонта, по которому уплатило подрядчику 130196 рублей. 24 февраля 2014 года в арендованном помещении произошел аварийный порыв трубы системы отопления, вследствие чего помещению были причинены повреждения, требующие проведения ремонта. Поэтому, в целях проведения монтажа и ремонта системы отопления, ООО «Эпиона» вновь вынуждено было заключить 14 февраля 2014 года с П.А. договор подряда на ремонт системы теплоснабжения помещения, по которому оплатило подрядчику 52840 рублей, и договор строительного подряда от 24 февраля 2014 года с Г.О. – на производство текущего ремонта помещения после затопления, по которому уплатило 60211 рублей. 03 марта 2014 года в арендованном помещении произошло его затопление сточными водами, в результате чего помещение оказалось непригодным для эксплуатации, и возникла необходимость откачки сточных вод и ремонта помещения после затопления. По договору подряда от 05 марта 2014 года на откачку сточных вод, просушивание помещения и ремонт туалетной комнаты после затопления сточными водами, ООО «Эпиона» произвела оплату в размере 21290 рублей. За период с декабря 2013 года по октябрь 2014 года ООО «Эпиона» произвела оплату коммунальных услуг на сумму 43300 рублей. Полагая, что согласно условиям договора аренды все эти расходы несут собственники помещения в равной мере, а не арендатор, ООО «Эпиона» 09 февраля 2015 года направила ответчику претензию о возмещении половины вышеуказанных расходов, однако ответчик оставил данную претензию без ответа и удовлетворения. Поскольку, в соответствии с пунктом 3.2. договора аренды окончательный расчет между сторонами производится по истечению года, истец полагает, что с 01 января 2015 года ответчик пользуется незаконно чужими денежными средствами в сумме 153918 рублей 50 копеек, уклоняясь от их возмещения истцу.

Стороны в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, с участием представителей.

Представитель истца в судебном заседании поддержала иск по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика иск не признала по тем основаниям, что: проведение текущего ремонта для осуществления фармацевтической деятельности истца не требовалось, поскольку, согласно акту приема-передачи от 20 ноября 2013 года, подписанному сторонами, помещение передано в аренду истцу в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющем его использование арендатором в целях, указанных в договоре аренды; арендатор не уведомил арендодателя о необходимости проведения текущего ремонта для осуществления деятельности арендатора, а произвел ремонт на свой страх и риск без согласования с арендодателем; по условиям договора аренды арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт, однако ремонт, вызванный аварийным порывом трубы теплоснабжения, не является ни текущим, ни капитальным; не относится к текущему или капитальному также и ремонт туалетной комнаты после затопления её сточными водами; кроме того не представлены доказательства причинной связи между действиями ответчика и затоплением помещения сточными водами; согласно пункту 3.1. договора аренды, оплата коммунальных услуг компенсируется арендатором арендодателю в случае их оплаты арендодателем по счету поставщиков коммунальных услуг, а потому, оплата арендатором этих услуг самостоятельно лишило его права требовать компенсации этих затрат с арендодателя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды от 19 ноября 2013 года, заключенного между сторонами, арендодатель обязуется производить капитальный и текущий (косметический) ремонт передаваемого помещения.

Согласно пунктам 3.4. и 3.11. Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений вместе с МДС 13-14.2000, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

В соответствии с приложением № 1 к ВСН 58-88(р) Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, под текущим ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Под капитальным ремонтом здания понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Таким образом, ремонт арендованного помещения вследствие аварийного порыва трубы теплоснабжения, произошедшего 24 февраля 2014 года, и ремонт туалетной комнаты вследствие затопления её сточными водами, произошедшего 03 марта 2014 года, не относятся ни к капитальному, ни к текущему ремонтам, а потому, расходы по их производству за счет арендодателя возмещению не подлежат.

Согласно акту приема-передачи от 20 ноября 2013 года, являющемуся приложением к договору аренды, помещение было передано арендатору в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющем арендатору использовать его в целях договора аренды (л.д.8). Данный акт подписан обоими сторонами.

При таких обстоятельствах истец не представил доказательства необходимости проведения текущего ремонта по договору строительного подряда от 05 января 2014 года, предъявления арендодателям требования о производстве ими текущего ремонта, произвел ремонт без согласования с арендодателями, на свой страх и риск.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды, только неисполнение арендодателем обязанности по производству ремонта дает право арендатору произвести ремонт своими силами и взыскать его стоимость с арендодателей.

В договоре не оговорено, в какой срок, при каких условиях, в каком порядке арендодатели должны исполнять свою обязанность по производству ремонта, и когда эта обязанность считается неисполненной.

Поскольку арендатор (истец) произвел ремонт без предварительного требования к арендодателям о производстве ремонта, срок производства ремонта в договоре не определен, нельзя считать, что арендодатель не исполнил свою обязанность по его производству. При таких обстоятельствах у арендатора не возникло право требовать от арендодателя возмещения расходов по производству ремонта по договору подряда от 05 января 2014 года.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 3.1. договора аренды указано, что «арендодатель оплачивает эксплуатационные расходы, центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету. Оплата этих услуг производится арендатором помесячно не позднее 10 числа за прошедший месяц (дословно)».

При стилистическом толковании содержания данного пункта договора суд пришел к убеждению, что в итоге, после оплаты арендодателем коммунальных услуг по предоставленному ему расчету, расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю ежемесячно компенсирует (оплачивает) арендатор.

Оплатив коммунальные услуги самостоятельно за арендодателя, арендатор лишил арендодателя возможности требования компенсации оплаченных коммунальных услуг с арендатора, но не предоставил арендатору право требования с арендодателя компенсации этих расходов.

На основании ст.ст.15, 309, 393, 431 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 19 ░░░░░░ 2013 ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 94,6 ░░. ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                      ░.░. ░░░░░░░░.