Решение по делу № 2-579/2016 от 31.03.2016

ДЕЛО № 2-579/2016 25 апреля 2016 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Логиновой О.В.,

при секретаре Гурьевой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бушуева В. С. к администрации муниципального образования «Город Коряжма» о возложении обязанности уменьшить арендную плату и устранить недостатки земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бушуев В.С. обратился в суд с исковыми требованиями к администрации «Город Коряжма», просит обязать ответчика уменьшить арендную плату за пользование земельным участком на сумму понесенных расходов на устранение недостатков участка в размере 164720 руб. и обязать устранить недостатки земельного участка на сумму 248280 руб. В обоснование требований ссылается на то, что ... между администрацией МО «Город Коряжма» и ООО «Любимый город» заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, местоположение: примерно в 38 м по направлению на северо-восток от здания по <...>, площадью 5500 кв.м. с разрешенным видом использования: для размещения торгового центра, на срок по .... Размер арендной платы ставил 1749 824 руб. в год, перечисление арендной платы осуществляется ежеквартальными платежами равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за 4 квартал – не позднее 25 декабря текущего года. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ..., от ООО «Любимый город» к Бушуеву В.С. перешли все права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору аренды № от .... За 2014 и 2015 годы истцом уплачена арендная плата в размере 413000 руб. В 2015 году истец произвел расходы на устранение недостатков переданного ему в аренду земельного участка, а именно засыпал грунтом водоем на сумму 164720 руб. В связи с тем, что истец потратил на улучшение земельного участка сумму меньше (164720 руб.), чем внес арендную плату (413000 руб.), поэтому на основании ст. 612 ч. 1 ГК РФ полагает, что ответчик обязан использовать незаконно полученные денежные средства в размере 248280 руб. (413000 руб. - 164720 руб.) на устранение недостатков переданного в аренду имущества. Просит суд обязать администрацию МО «Город Коряжма» соразмерно уменьшить арендную плату за пользование земельным участком на сумму понесенных расходов на устранение недостатков арендуемого имущества в размере 164720 руб. и обязать устранить недостатки земельного участка на сумму 248280 руб.

Истец Бушуев В.С. в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям, суду пояснил, что в августе 2014 года входил в состав учредителей ООО «Любимый город». В 2014 году узнал о предполагаемом строительстве торгового центра на спорном земельном участке от Кравинского Д.Б., который обещал засыпать находящийся на данном земельном участке водоем, в связи с чем Кравинский Д.Б. отвез на этот земельный участок 32 машины песка (грунта). Истец решил также поучаствовать в строительстве. ... между МО «Город Коряжма» и ООО «Любимый город» был заключен договор аренды земельного участка №-А кадастровый №, местоположение: примерно в 38 м по направлению на северо-восток от здания по <...>, площадь 5500 кв. м. из земель населенных пунктов, для размещения торгового центра. ... между ООО «Любимый город» и Бушуевым В.С. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, таким образом, к истцу перешли все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №-А от .... При заключении договора об уступке прав осмотр участка он не производил, поэтому считает, что узнал о недостатках участка в виде заболоченности только после заключения договора от .... Поскольку арендованный земельный участок находится в небольшой низине, поэтому почва здесь заболочена, имеется естественный водоем, поэтому полагает, что указанная заболоченность является недостатком участка, поскольку препятствует его использованию по назначению, а именно для капитального строительства. Согласно письму заместителя главы МО «город Коряжма» от ..., освоение данного земельного участка для капитального строительства затруднено и требует существенных дополнительных затрат, ввиду его сильной заболоченности, а также ввиду нахождения в границах земельного участка водоема, который подлежит засыпке в ходе строительства. В соответствии со сметой МУ «УСиКР» затраты на осушение, свод кустарников и деревьев, выравнивание, вывоз мусора и т.д. составят 17859 960 руб. ... решением Архангельского областного суда установлена кадастровая стоимость участка в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 4515 000 руб. Для приведения участка в соответствие с целевым назначением необходимы большие финансовые вложения, в связи чем строительство не начато. В связи с указанными обстоятельствами ... он обратился к ответчику с просьбой внести изменения в п. 4.3.1. договора аренды и производить улучшения земельного участка в счет арендной платы, ... ему было отказано. ... истец вновь обратился к ответчику с требованием безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду земельного участка путем засыпки находящегося на данном участке водоема. Ответчик отклонил его требования. В 2015 году Бушуев В.С. произвел расходы по устранению недостатков переданного ему в аренду земельного участка, а именно засыпал грунтом водоем, расходы составили сумму 164720 руб. За 2014 и 2015 годы истцом уплачена арендная плата в размере 413000 руб. Полагает, что в соответствии со ст. 612 ГК РФ ввиду наличия существенных недостатков участка ответчик обязан использовать денежные средства в виде полученной арендной платы в размере 248 280 руб. (413000 руб. - 164 720 руб.) на устранение недостатков переданного в аренду участка, а также уменьшить арендную плату за пользование земельным участком на сумму понесенных расходов на устранение недостатков арендуемого имущества в размере 164 720 руб.

В судебном заседании представитель истца Котов Ю.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования истца по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации МО «Город Коряжма» Клочкова А.В., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, просила в иске отказать. В обоснование возражений указала, что Бушуев В.С. с августа 2014 года входил в состав учредителей ООО «Любимый город», в настоящее время общество находится в стадии исключения из ЕГРЮЛ. На спорном земельном участке имеется наводненность, поскольку оттуда ранее при строительстве соседних домов брался грунт. Однако при выборе земельного участка под строительство торгового центра представитель ООО «Любимый город» никаких замечаний по качеству земельного участка не указал, в акте не отразил. Согласно договору уступки, Бушуев В.С. взял на себя все права и обязанности арендатора. Таким образом, арендатору и Бушуеву В.С. были заранее известны особенности земельного участка (его наводненность), соответственно, администрация города не отвечает за указанные особенности участка. Пунктом 4.3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе проводить мероприятия, направленные на улучшение состояния участка, при этом произведенные арендатором неотделимые улучшения участка являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. Кроме того, администрация города считает, что предоставленные истцом документы не подтверждают, что закупленный грунт был доставлен именно на арендованный земельный участок, в связи с чем факт несения истцом расходов именно на улучшение арендованного земельного участка не подтверждается. Полагает, что представленная истцом смета МУ «УСиКР» № не может быть принята во внимание, поскольку она составлена без дефектной ведомости, цель осушения не указана, не определены объемы, таким образом, из данной сметы не усматривается, для каких целей используется данный земельный участок, в связи с чем делать вывод о том, что земельный участок не пригоден для строительства без проведения работ по завозу грунта, нельзя. Учитывая, что до заключения договора и передачи имущества в аренду, истцу было известно о наводненности участка, при передаче земельный участок был осмотрен арендатором и претензий к его характеристикам у последнего не имелось, поэтому оснований полагать, что в аренду был предоставлен непригодный земельный участок, не имеется.

Представитель третьего лица ООО «Любимый город» в судебное заседание не явился, судебная корреспонденция, направленная по указанным в ЕГРЮЛ адресу и договору аренды, возвратилась неврученной за истечением срока хранения.

В соответствии с ч. 5 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения. Согласно представленной суду выписке из единого государственного реестра юридических лиц, местом нахождения ООО «Любимый город» является <...> (л.д. 26), сведений об изменении места нахождения юридического лица в налоговый орган не представлено. При таких обстоятельствах суд полагает, что ООО «Любимый город» надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. В силу ст. 607 Гражданского кодекса РФ предметом аренды могут быть земельные участки. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 382 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из материалов дела следует, что ... ООО «Любимый город» в лице директора Казаченко С.М. обратилось в администрацию МО «Город Коряжма» с заявлением о выделении земельного участка в 6 микрорайоне г. Коряжма под строительство торгового центра (л.д. 51). Постановлением главы МО «Город Коряжма» № от ... утверждена схема расположения на кадастровой карте территории земельного участка с кадастровым номером №, а именно: примерно в 38 м по направлению на северо-восток от здания по <...>, площадь 5500 кв.м. из земель населенных пунктов (л.д. 52). Постановлением главы МО «Город Коряжма» № от ... утвержден акт о выборе земельного участка с кадастровым номером 29:23:010210:4161, местоположение: примерно в 38 м по направлению на северо-восток от здания по <...>, площадь 5500 кв.м. из земель населенных пунктов (л.д. 53, 55-56). Акт подписан, в том числе, и представителем ООО «Любимый город» Казаченко С.М.

Администрацией МО «Город Коряжма» ... заключен договор аренды земельного участка №-А, по условиям которого арендодатель МО «Город Коряжма» предоставляет, а арендатор ООО «Любимый город» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: примерно в 38 м по направлению на северо-восток от здания по <...>, площадь 5500 кв.м. из земель населенных пунктов, для размещения торгового центра. Согласно акту приема-передачи, ... указанный земельный участок арендатор ООО «Любимый город» принял в аренду, состояние земельного участка удовлетворительное. Срок действия договора аренды с ... по ... (л.д. 57, 37-40). В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды годовая плата за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок устанавливается в размере 1 749 824 руб. Арендатор перечисляет годовую арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за 4 квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

... с разрешения арендодателя МО «Город Коряжма» между ООО «Любимый город» и Бушуевым В.С. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к истцу перешли все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №-А от ..., который обязался надлежащим образом осуществлять все принятые обязательства по договору. Уступка прав ... зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 60-62, 41).

Истец Бушуев В.С. ... внес арендную плату по договору аренды земельного участка от ... в размере 355000 руб. за март 2015 года и частично за 2 квартал 2015 года; ... –внес арендную плату за 4 квартал 2015 года в размере 89287,22 руб. и пени 983,59 руб. (л.д. 15, 75).

В материалах дела имеется договор от ... №, заключенный между Бушуевым В.С. (покупатель) и ООО «Континент» (поставщик), о том, что поставщик обязуется поставить грунт в количестве 420 м. куб., а покупатель обязуется принять и оплатить грунт (л.д. 19). Согласно товарным накладным № от ... истцу предоставлен грунт на сумму 69 888 руб., № от ... - на сумму 69 888 руб., № от ... - на сумму 34 944 руб. на основании договора № от ..., приложены квитанции об оплате сумм от ... на общую сумму 174 720 руб. (л.д. 20-23).

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что земельный участок был передан с недостатками, о которых он ранее не знал, а именно участок заболочен, на территории земельного участка имеется водоем, таким образом, он частично произвел улучшение земельного участка путем завоза грунта, при этом в настоящее время необходимо дополнительно произвести дальнейшие улучшения участка, но уже за счет арендодателя.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.3.1. договора аренды от ... предусмотрено, что арендатор вправе проводить мероприятия, направленные на улучшение состояния участка. Произведенные арендатором неотделимые улучшения участка являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. Из пункта 1.1 соглашения от ... следует, что Бушуев В.С. принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от ... в полном объеме, существующем на момент заключения данного соглашения. Договор аренды не расторгнут, доказательств изменения условий договора аренды от ... стороной истца не представлено.

Таким образом, договором аренды от ..., ставшим обязательным для Бушуева В.С. в силу договора уступки, прямо предусмотрено условие о том, что все мероприятия по улучшению состояния арендуемого земельного участка являются собственностью арендодателя МО «Город Коряжма», при этом стоимость улучшений арендатору возмещению не подлежит.

Доводы истца о том, что земельный участок был передан с недостатками, о которых истец узнал только после заключения договора об уступке прав, судом отвергаются в силу следующего.

Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указывалось выше, постановлением главы МО «Город Коряжма» № от ... утвержден акт о выборе земельного участка с кадастровым номером №, площадь 5500 кв.м. из земель населенных пунктов, для размещения торгового центра. Пунктом 2 данного постановления предусмотрено предварительное согласование ООО «Любимый город» места размещения здания торгового центра. Из акта о выборе земельного участка следует, что арендатором в лице директора ООО «Любимый город» Казаченко С.М., представителями администрации МО «Город Коряжма» был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, на основании осмотра сделан вывод о целесообразности использования земельного участка для строительства торгового центра. Акт подписан в числе прочих и представителем ООО «Любимый город», замечаний по качеству земельного участка у представителя ООО «Любимый город» не имелось. Кроме того, в подписанном арендатором акте приема-перадачи земельного участка от ... также каких-либо замечаний не содержится, имеется ссылка на то, что земельный участок находится в удовлетворительном состоянии.

В судебном заседании истец и его представитель утверждали, что о наводненности земельного участка узнали уже после подписания соглашения об уступке, вместе с тем доказательств, обосновывающих данное утверждение, истцом не представлено.

Представитель ответчика пояснял, что о состоянии земельного участка истцу, как жителю г. Коряжма, было достоверно известно задолго до заключения как договора аренды, так и договора уступки. При этом в ходе судебного заседания сам истец пояснял, что ранее знал о предложении депутата Коряжемской городской Думы о необходимости заложения в бюджет МО «Город Коряжма» на 2014 год денежных средств в размере 300 000 руб. на засыпку водоема спорного земельного участка. В судебном заседании истец также не оспаривал тот факт, что с августа 2014 года был учредителем ООО «Любимый город», пояснил, что в 2014 году узнал от Кравинского Д.Б., занимающегося строительством, о предполагаемом строительстве торгового центра на спорном земельном участке. Истец также решил поучаствовать в строительстве, знал о том, что Кравинский Д.Б. в 2014 году завез на этот земельный участок 32 машины песка для засыпки водоема. Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, а именно выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Любимый город», из которой усматривается, что Бушуев В.С. действительно является учредителем ООО «Любимый город» с ... (л.д. 66-67), а также письменной информацией истца о произведенных затратах, согласно которой затраты по спорному земельному участку составили на ... – вынос точек на участке ООО ГеоНед 3000 руб., 32 машины песка; затраты на ... – 8 штук плит на сумму 36000 руб. (л.д. 76). Данная информация подписана собственноручно Бушуевым В.С., а также Кравинским Д.Б., Кузнецовой О.В.

Таким образом, письменными материалами дела, отчасти пояснениями самого истца судом установлено, что Бушуев В.С., являясь учредителем ООО «Любимый город», с августа 2014 года достоверно знал о состоянии земельного участка с кадастровым номером №, а именно еще до заключения договора аренды от ... и договора уступки от ... знал о том, что данный земельный участок имеет особенности в виде наводненности.

Анализируя указанное, суд считает, что спорный земельный участок был передан Бушуеву В.С. по договору аренды и договору уступки в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом Бушуеву В.С. заранее были известны особенности земельного участка.

Таким образом, довод истца о том, что ему был передан непригодный для строительства торгового центра земельный участок, не состоятелен. Указанные в письме администрации от ... обстоятельства о том, что участок заболочен, в связи с чем освоение земельного участка для капитального строительства затруднено и требует существенных затрат, не могут расцениваться как наличие недостатков участка, которые не были ранее известны истцу, и влекущих безусловную обязанность арендодателя отвечать за данные недостатки в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ, поскольку как указывалось выше, при передаче земельного участка арендатор каких-либо претензий по данному поводу не имел, участок был передан в удовлетворительном состоянии. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что наводненность участка является его недостатком, а также то, что наличие наводненности препятствует пользованию участком, стороной истца не представлено.

Ссылка истца на то, что решением Архангельского областного суда от 21.08.2015 подтверждается несоответствие земельного участка его назначению, не соответствует действительности, поскольку данным решением определена лишь кадастровая стоимость земельная участка.

Оценивая представленные суду доказательства, анализируя установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства в совокупности с нормами права, суд приходит к выводу, что поскольку до заключения договора аренды и договора уступки Бушуеву В.С. достоверно было известно об особенностях земельного участка (его наводненности), при передаче земельный участок был осмотрен арендатором и претензий к его характеристикам у последнего не имелось, с учетом того, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя на произведенные улучшения, при этом наличие недостатков земельного участка не нашло своего подтверждения, в связи с чем исковые требования Бушуева В.С. об обязании ответчика администрацию МО «Город Коряжма» уменьшить арендную плату за пользование земельным участком на сумму произведенных улучшений и устранении недостатков земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Бушуева В. С. к администрации муниципального образования «Город Коряжма» о возложении обязанности уменьшить арендную плату и устранить недостатки земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Коряжемский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (решение в окончательной форме вынесено 29 апреля 2016 года).

Председательствующий                         О.В. Логинова