Судебный акт #1 () по делу № 33-1427/2020 от 26.02.2020

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Мочалова О.И. Дело №33-1427/2020

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Ульяновск 16 июня 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Парфеновой И.А., Костенко А.П.,

при секретаре Курановой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4306/2019 по апелляционной жалобе представителя Кузнецовой Натальи Александровны – Романова Геннадия Александровича на решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 19 декабря 2019 года, по которому постановлено:

в удовлетворении исковых требований Кузнецовой Натальи Александровны к Киселеву Максиму Николаевичу, Сабайкину Илье Сергеевичу о признании договора купли-продажи 16/100 доли квартиры от 14 января 2019 года, заключенного между Сабайкиным Ильей Сергеевичем и Киселевым Максимом Николаевичем, недействительным, признании договора купли-продажи 16/100 доли квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи 16/100 доли квартиры от 28 июля 2018 года между Сабайкиным Ильей Сергеевичем и Кузнецовой Натальей Александровной, состоявшимся отказать.

Заслушав доклад судьи - председательствующего, объяснения Кузнецовой Н.А., ее представителя Минкина Т.Р., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Кузнецова Н.А. обратилась в суд с иском к Киселеву М.Н., Сабайкину И.С. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, признании договора купли-продажи доли квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи, состоявшимся.

В обоснование заявленных требований указано, что 28.07.2018 между Кузнецовой Н.А. и Сабайкиным И.С. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты жилой площадью 8,35 кв.м в коммунальной квартире по адресу: ***. При заключении договора она передала Сабайкину И.С. 240 000 руб. в счет стоимости комнаты. В последующем Сабайкин И.С. избегал оформления основного договора купли-продажи и фактически продал комнату Киселеву М.Н. за 300 000 руб.

Просила признать договор купли-продажи 16/100 доли квартиры, заключенный между Сабайкиным И.С. и Киселевым М.Н., недействительным, признать договор купли-продажи 16/100 доли в праве общей долевой собственности, заключенный в форме предварительного договора купли-продажи между Кузнецовой Н.А. и Сабайкиным И.С., состоявшимся.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Кузнецовой Н.А. – Романов Г. А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным, судом неверно установлены обстоятельства дела, не применены нормы права, подлежащие применению.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, считает, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска, поскольку между Кузнецовой Н.А. и Сабайкиным И.С. фактически был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в форме предварительного договора, который позволяет определить все существенные условия основного договора.

Указывает, что спорное жилое помещение в оспариваемой доле не выбыло из владения и пользования Кузнецовой Н.А., она несла бремя его содержания, оплачивала коммунальные услуги. Стороны имели намерение заключить договор купли-продажи и фактически его исполняли.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

На основании статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при принятии решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Статья 421 ГК РФ устанавливает принцип свободы граждан в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.07.2018 между Сабайкиным И.С. и Кузнецовой Н.А. было достигнуто соглашение на покупку последней за 240 000 руб. 16/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** общей площадью 70,8 кв.м, представляющие собой изолированную жилую комнату площадью 8,35 кв.м.

Распиской Сабайкина И.С. подтверждается, что он получил от покупателя Кузнецовой Н.А. 240 000 рублей в счет стоимости комнаты, которую обязуется ей продать.

По условиям предварительного договора основная сделка подлежала заключению в срок до 30.10.2018. В указанный срок основной договор заключен не был.

14.01.2019 между Сабайкиным И.С. (продавцом) и Киселевым М.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру, являющуюся предметом спора по настоящему делу. Цена договора составила 300 000 руб. Право собственности Киселева М.Н. было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ульяновской области в установленном порядке.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что предметом предварительного договора является лишь обязанность сторон заключить в будущем основной договор, однако Кузнецова Н.А. в период действия предварительного договора до 30.10.2018 письменных уведомлений с приглашением явиться Сабайкину И.С. в регистрирующий орган для заключения основного договора и письменный проект основного договора в его адрес не направляла, как и не обращалась в суд с требованиями о понуждении продавца заключить основной договор и зарегистрировать сделку в соответствии с требованиями закона. При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о прекращении обязательства, предусмотренного предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которые подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права и надлежащей оценке исследованных доказательств.

Письменных предложений заключить договор ни одна из сторон не направила. Представленная истицей переписка посредством мобильной связи не свидетельствует о том, что стороны выполнили условие, установленное пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, о направлении предложения заключить основной договор. С исковыми требованиями о понуждении заключить основной договор Кузнецова Н.А. обратилась после регистрации перехода права собственности на долю квартиры к Киселеву М.Н. (иск оставлен без рассмотрения). При этом сам по себе факт передачи денег по условиям предварительного договора не является основанием для признания основного договора купли – продажи заключенным.

Более того, пункт 2 статьи 163 ГК РФ устанавливает обязательное нотариальное удостоверение сделок в случаях, указанных в законе.

В силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, с учетом указанных положений законодательства предварительный договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру подлежал нотариальному удостоверению.

Однако, как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора купли-продажи между истицей и Сабайкиным И.С. у последнего отсутствовало согласие остальных сособственников долей в праве общей долевой собственности, о чем Кузнецовой Н.А. было известно. Заключенный ими предварительный договор по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариально не удостоверен, в силу чего ничтожен и не мог порождать юридических последствий.

Разрешая требования истицы о признании договора купли – продажи, заключенного между Сабайкиным И.С. и Киселевым М.Н., суд правильно руководствовался положениями статей 10, 166, 168 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статей 421 и 422 ГК РФ.

Для квалификации сделок как ничтожных с применением положений ░░░░░░ 10, 168 ░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░: ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 14.01.2019 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░. ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 67 ░░░ ░░, ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 328 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 19 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░ ░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 41 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░: