Решение по делу № 2-2566/2015 ~ М-2245/2015 от 04.08.2015

Дело № 2-2566/2015

мотивированное решение

изготовлено 27.08.2015г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 августа 2015 года г.Ярославль

Фрунзенский районный суд г.Ярославля в составе:

председательствующего судьи Архипова О.А.,

при секретаре Рыбачок В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королёвой Т.А. к ООО «Ярославские палаты» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Королёва Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Ярославские палаты»: о признании недействительным договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА купли-продажи квартир: НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности истца на указанный квартиры.

В обоснование исковых требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого ответчик продал, а истец приобрела ... квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе квартиры: НОМЕР.

Указанный договор, а также право собственности истца на данные квартиры зарегистрировано Управлением Росреестра по Ярославской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Данные квартиры истцом не оплачены, т.к. согласно п. 2 договора предусмотрена отсрочка платежа сроком на ... месяцев с момента подписания договора, т.е. до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Квартиры, являющиеся предметом оспариваемого договора, истцу ответчиком не переданы.

Перед заключением договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА какие-либо ограничения в отношении приобретаемых истцом квартир отсутствовали, что подтверждалось сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В июне ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцу стало известно, что в отношении всех приобретенных по спорному договору купли-продажи квартир имеется обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России», зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Залог в отношении объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома по адресу: <адрес> в пользу ОАО «Сбербанк России» возник ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА С момента возникновения ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства, обременение распространялось и на части объекта незавершенного строительства в виде квартир.

По мнению истца, заключенный между сторонами договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА купли-продажи квартир является недействительным в силу п. 1 ст. 178 ГК РФ, т.к. заключен под влиянием заблуждения истца. Приобретая квартиры, истец исходила из того, что они не являются предметом залога по обязательствам продавца. Недействительность, по мнению истца, договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и послужила причиной обращения истца в суд.

Истец Королёва Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Представитель истца по доверенности Загребнев Е.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно тексту искового заявления.

Представитель ответчика ООО «Ярославские палаты» директор общества Капшук Н.В. в судебное заседание явился, исковые требования признал в полном объеме. Сообщил, что заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является недействительным, т.к. на момент его заключения, предмет договора в виде квартир НОМЕР, находился в залоге у ОАО «Сбербанк России», в связи с чем, для продажи квартир требовалось согласие залогодержателя, которого ответчиком получено не было.

Третье лицо ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежаще.

Третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежаще.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом Королёвой Т.А. и ответчиком ООО «Ярославские палаты» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик продал, а истец приобрела ... квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе квартиры: НОМЕР на общую сумму ... руб. ... коп. .

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Форма договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами сделки соблюдена.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Переход к истцу Королёвой Т.А. права собственности на квартиры согласно договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА подтверждается: свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которым собственником квартир: НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> является истец Королёва Т.А. .

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исполнение продавцом ООО «Ярославские палаты» обязанности по передачи покупателю Королёвой Т.А. квартир, являвшихся предметом оспариваемого договора купли-продажи, подтверждается передаточным актом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА .

Между ООО «Ярославские палаты» и ОАО «Сбербанк России» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор ипотеки НОМЕР, согласно которому ООО «Ярославские палаты» в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, передало ОАО «Сбербанк России» в залог: объект незавершенного строительства лит. ... общей площадью застройки ... кв.м., степенью готовности ...% по адресу: <адрес> право аренды земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР по адресу: <адрес> .

Согласно п.п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащимся в выписках от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ипотека в отношении принадлежащих истцу квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес> зарегистрирована ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА .

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, продавец ООО «Ярославские палаты» гарантировало покупателю Королёвой Т.А., что продаваемые квартиры не проданы, не заложены, не подарены, не обещаны в дарении, не переданы в аренду, залог, доверительное управление или бесплатно во временное пользование, не внесены в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, не обременены сервитутом, охранными обязательствами, не являются памятниками истории и культуры (архитектуры). Продавец передает покупателю квартиры свободными от любых прав третьих лиц .

Суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, обязанность, установленная п. ... договора, ответчиком ООО «Ярославские палаты» была исполнена, квартиры: НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> предметом залога между ООО «Ярославские палаты» и ОАО «Сбербанк России» не являлись.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Регистрация ООО «Ярославские палаты» права собственности в отношении квартир НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА RU НОМЕР без обременения в виде ипотеки, ОАО «Сбербанк России» не оспорена . При указанных обстоятельствах, согласия ОАО «Сбербанк России» на отчуждение указанных квартир их собственником – ООО «Ярославские палаты» не требовалось, в связи с чем, отсутствуют основания считать, что покупатель Королёва Т.А., заключая договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, действовала под влиянием заблуждения относительно обременения предмета договора в виде залога в пользу ОАО «Сбербанк России».

Принимая во внимание отсутствие оснований для признания оспариваемого договора недействительным на основании п. 1 ст. 178 ГК РФ, в удовлетворении исковых требований Королёвой Т.А. следует отказать. Признание ответчиком ООО «Ярославские палаты» исковых требований судом не принимается на основании п. 2 ст. 39 ГПК РФ, ввиду противоречия закону.

Законность регистрации ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по заявлению ОАО «Сбербанк России» ипотеки в отношении квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, принадлежащих истцу и не имеющей обязательств перед ОАО «Сбербанк России» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, заключенному между ООО «Ярославские палаты» и ОАО «Сбербанк России», предметом исковых требований собственника указанных квартир Королёвой Т.А. по настоящему делу не являлась.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Королёвой Т.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Архипов