Решения по делу № 2-1160/2017 ~ М-759/2017 от 09.03.2017

Дело № 2-1160/2017           07 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ломоносовский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Дракуновой Е. Л.,

при секретаре Даниловой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по иску Ульяненко И. И. к государственному унитарному предприятию Архангельской области «Фармация» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части размера арендной платы,

установил:

Ульяненко И. И. обратился в суд с иском к ГУП Архангельской области «Фармация» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части размера арендной платы. В обоснование иска указал, что <Дата> между ним и ответчиком был заключен договор аренды <№> о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения: нежилых помещений, расположенных по адресу: <***> в том числе помещения первого этажа <№>, <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№> в соответствии с техническим паспортом, для размещения магазина. Согласно п. 2.1 данного договора, срок аренды установлен на 5 лет.

<Дата> между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору <№> от <Дата> о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения, в котором в связи с проведением технической инвентаризации объекта стороны изменили пункт 1.1 договора и пункт 1 акта приема – передачи, изложив его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <***> в том числе помещение <№>, помещения <№> в соответствии с планом – схемой из технического паспорта для размещения продовольственного магазина.

Договор аренды от <Дата> и дополнительное соглашение к договору аренды от <Дата> зарегистрированы в Росреестре <Дата>, следовательно, срок договора аренды истекал <Дата>

<Дата> в адрес истца от ответчика поступило уведомление об окончании срока действия договора аренды <№>. Истец выразил желание заключить договор аренды на новый срок, после чего истцу на подпись был передан договор аренды <№> от <Дата> Указанный договор истец получил <Дата>, рассмотрел его, написал протокол разногласий в части размера арендной платы, направил ответчику <Дата> ГУП АО «Фармация» отклонило данные разногласия письмом от <Дата> со ссылкой на отчет ООО «АрхОблЭкспертиза» от <Дата> <№>-ОД, в котором определена стоимость за 1 кв.м. общей площади здания в месяц в размере <***> рублей, в связи с чем общий размер арендной платы увеличился более чем на 50% по сравнению с ранее установленной арендной платой. Со своей стороны истец обратился в ООО «Проф-Эксперт», согласно отчета которого размер арендной платы за 1 кв.м. спорного помещения составляет <***>. С учетом уточнения просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора <№> о передаче в аренду недвижимого имущества, изложить приложение <№> к договору аренды <№> от <Дата> в следующей редакции: арендная плата за 1 кв.м. – <***>, арендуемая площадь – <***>; арендная плата в месяц – <***> (с учетом уточнения исковых требований в судебном заседании <Дата> – <***> )

В судебное заседание истец, его представитель Тарасов А. А. не явились.

По определению суда дела рассмотрено в при данной явке.

Представитель ответчика Прус О. О. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что здание принадлежит Министерству имущественных отношений Архангельской области, ГУП АО «Фармация» оно передано на праве хозяйственного ведения. Поскольку срок договора аренды с Ульяненко И. И. истекал, ГУП АО «Фармация» планировало провести аукцион, по результатам которого заключить новый договор аренды, в связи с чем <Дата> был заключен договор с ООО «АрхОблЭкспертиза» о проведении оценки стоимости аренды 1 кв.м. нежилых помещений, расположенных по адресу: <***> общей площадью <***>.

<Дата> ГУП АО «Фармация» направило собственнику здания уведомление об окончании срока действия договора аренды и запрос на согласование сдачи свободных помещений в аренду по результатам открытого аукциона, но <Дата> от истца поступило заявление о продлении срока аренды и заключении договора аренды на новый срок без проведения конкурса. <Дата> истцу был передан на подписание договор аренды, который получен им <Дата>, <Дата> от истца поступил договор с протоколом разногласий: истец был не согласен с положениями о субаренде и с размером арендной платы, <Дата> от истца поступили возражения только по размеру арендной платы без приложения каких-либо документов, подтверждающих обоснованность возражений. ГУП АО «Фармация» отказалось подписывать протокол разногласий, поскольку размер арендной платы является существенным условием договора аренды, и, следовательно, принятие решение о передаче имущества в аренду по результатам аукциона с новой стоимостью аренды является решением об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в порядке и на условиях, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от <Дата> № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Так же полагают, что истец не вправе требовать заключения нового договора аренды в судебном порядке, поскольку в период действия договора аренды от <№> от <Дата> истцом неоднократно допускалось неисполнение обязательств по договору, о чем свидетельствуют решения Арбитражного суда Архангельской области. Данные обстоятельства, с позиции ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. В настоящее время ответчиком решается вопрос о проведении аукциона на заключение договора аренды по спорному зданию.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Из материалов дела следует, что по результатам проведения аукциона между ГУП АО «Фармация» и Ульяненко И. И. <Дата> был заключен договор аренды <№> о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ГУП АО «Фармация» на праве хозяйственного ведения: нежилых помещений, расположенных по адресу: ..., общей площадью <***>, в том числе помещения первого этажа <№>, <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№>, часть помещения <№> в соответствии с техническим паспортом, для размещения магазина.

<Дата> между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору <№> от <Дата> о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения, в котором, в связи с проведением технической инвентаризации объекта, стороны изменили пункт 1.1 договора и пункт 1 акта приема – передачи, изложив его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: ..., общей площадью <***> в том числе помещение <№>, помещения <№> в соответствии с планом – схемой из технического паспорта для размещения продовольственного магазина.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды установлен на 5 лет. Поскольку договор аренды от <Дата> и дополнительное соглашение к договору аренды от <Дата> зарегистрированы в Росреестре <Дата>, срок договора аренды истекал <Дата>

<Дата> ГУП АО «Фармация» направило в адрес истца уведомление об окончании срока действия договора аренды <№>.

В ответ на данное уведомление истец сообщил ответчику о намерении заключить договор аренды на новый срок.

<Дата> истец получил подписанный генеральным директором ГУП АО «Фармация» договор аренды <№> от <Дата> с просьбой подписать три экземпляра договора и направить их в адрес ГУП АО «Фармация» для дальнейшего согласования с собственником имущества – Министерством имущественных отношений Архангельской области.

В ответ на это письмо истец направил в адрес арендатора подписанный договор с протоколом разногласий в части размера арендной платы, полагая, что размер арендной платы за 1 кв.м. общей площади здания в месяц должен составлять <***> без НДС и <***> рублей с НДС.

Письмом от <Дата> ГУП АО «Фармация» отклонило данные разногласия, поскольку, согласно отчета ООО «АрхОблЭкспертиза» от <Дата> <№>-ОД, в котором определена стоимость аренды за 1 кв.м. общей площади здания в месяц в размере <***> рублей, просило подписать договор аренды в первоначальной редакции или освободить помещения.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец, представляя в материалы дела отчет ООО «Проф-Оценка» <№>рс об определении рыночной стоимости величины арендной платы за пользование нежилым помещением торгового назначения, расположенного по адресу: ..., полагает, что стоимость арендной платы за 1 кв.м. общей площади здания в месяц составляет <***> и просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды <№> от <Дата>, указав именно данный размер арендной платы в месяц.

Однако, как следует из заключения Э., назначенной определением суда от <Дата>, рыночная стоимость аренды 1 кв. м нежилых помещений, расположенные по адресу: ... общей площадью <***> (в том числе помещения первого этажа <№>, помещение <№>, в соответствии с техническим паспортом) по состоянию на <Дата> составляет <***>.

Таким образом, ГУП АО «Фармация» правомерно отклонило разногласия, изложенные истцом в протоколе разногласий в части размера арендной платы.

Кроме того, <Дата> ГУП АО «Фармация» направило в адрес Ульяненко И. И. уведомление об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и освобождении занимаемых помещений, поскольку протокол разногласий в предложенной Ульяненко И. И. редакции ГУП АО «Фармация» подписан не был, в первоначальной редакции подписать договор Ульяненко И. И. отказался, помещения не освободил, продолжая сдавать их в субаренду ЗАО «Тандер», в то время как по условиям нового договора аренды передача помещений в субаренду не предусмотрена <***>

Таким образом, исковое требование об урегулировании разногласий в части размера арендной платы фактически является требованием об обязании ГУП АО «Фармация» заключить договор аренды, поскольку истцу было направлено уведомление об отказе от договора аренды от <Дата>

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума ВАС <№> от <Дата>, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В соответствии с ч. 9 ст. 17. 1 Федерального закона от <Дата> № 135-ФЗ (ред. от <Дата>) «О защите конкуренции», по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Как следует из материалов дела, ГУП АО «Фармация», являясь представителем собственника спорного здания, выразил свое желание на передачу имущества в аренду, определив стоимость аренды за 1 кв.м. общей площади здания в месяц в размере 420 рублей.

    Учитывая, что размер арендной платы в соответствии с нормами 606, 614 ГК РФ является существенным условием договора аренды, принятие решения о передаче имущества в аренду по результатам проведенного аукциона с новой стоимостью аренды является решением об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что, в силу п. 1 ч. 10 ст. 17.12 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.

    Из материалов дела следует, что <Дата> в адрес истца было направлено уведомление о принятии решения об ином способе распоряжения имуществом с предложением освободить помещения.

    Кроме того, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды

Таким образом, с позиций ст. 17.1 Закона о конкуренции для решения вопроса о возможности понуждения ответчика к заключению нового договора аренды значимым является выяснение наличия (отсутствия) обстоятельств, предусмотренных частью 10 данной статьи.

В материалы дела представлены доказательства ненадлежащего исполнения истцом обязательств по договору аренды в течение срока действия договора (решениями Арбитражного суда Архангельской области по делу № А05-16498/2012 взыскана неустойка в размере <***> рублей при размере месячной арендной платы <***>; по делу № А05-14833/2014 взыскан долг по арендным платежам в сумме <***>). Наличие задолженности на стороне арендатора в течение срока действия договора аренды свидетельствует о недобросовестности арендатора, что является достаточным основание для отказа ему в заключении договора на новый срок.

Все обстоятельства в совокупности (желание собственника об ином порядке распоряжения имуществом – стоимость аренды за 1 кв.м. общей площади здания в месяц в размере <***>; несогласие истца с данным размером арендной платы, недобросовестность арендатора в период действия предыдущего договора страхования) являются основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

По ходатайству представителя истца определением суда от <Дата> для определения размера арендной платы спорных помещений была назначена экспертиза, расходы по проведению экспертизы возложены на истца.

Согласно ч. 3 ст. 95 ГПК РФ, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В силу п.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

От ИП Воробьевой М.В. поступил счет на оплату экспертизы на сумму <***>.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Ульяненко И.И. отказано, расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ульяненко И. И. к государственному унитарному предприятию Архангельской области «Фармация» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части размера арендной платы, отказать.

Взыскать с Ульяненко И. И. в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой М. В. расходы на проведение экспертизы в размере <***>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.



Председательствующий                              Е.Л. Дракунова

Копия верна, Судья                              Е.Л. Дракунова