Решение по делу № 2-209/2016 (2-4824/2015;) ~ М-4276/2015 от 13.10.2015

Дело № 2-209/2016                                        

Решение

Именем Российской Федерации

14 января 2016 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Завьялова О.М.,

секретаря Фуриной Н.А., прокурора ФИО7,

с участием представителя истца ФИО12, действующей на основании доверенности № от Дата, представителя ответчика Коршунова В.К. ФИО8, действующего на основании доверенности № от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зленко Р.Б. к Коршунову В.К., Куимову А.С., Коршунову Р.В., Коршуновой О.Б., являющейся законным представителем Коршунова Р.В. о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении,

установил:

Зленко Р.Б. обратился в суд с иском к Коршунову В.К., Куимову А.С., Коршунову Р.В., Коршуновой О.Б., законному представителю Коршунова Р.В., с исковыми требованиями о признании прекратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, выселении ответчиков из жилого помещения, обязании УФМС России по Пермскому краю в Дзержинском районе г. Перми снять ответчиков с регистрационного учета.

Заявленные требования истец мотивирует тем, что Дата между кредитной организацией ... и заемщиком Коршонувым В.К. был заключен кредитный договор № для приобретения квартиры по адресу: Адрес сроком на ... месяцев в размере ... рублей. Согласно условиям кредитного договора квартира приобретается и оформляется в собственность ответчика Коршунова В.К. путем его участия в ... в соответствии с договором паенакопления № от Дата. Обеспечением исполнения обязательства Коршунова В.К. является залог права требования к ... на указанную квартиру.

Решением Дзержинского районного суда г. Перми от Дата по иску ... которая была заменена на ...», с Коршунова В.К. в пользу ... была взыскана задолженность по кредитному договору в размере ... обращено взыскание на заложенное ответчиком имущественное право требование по договору паенакопления к ... о передаче в собственность жилого помещения по адресу: Адрес а также право требования передачи денежных средств, переданных ... залогодателем Коршуновым В.К. в счет оплаты пая путем реализации их с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества ... рублей. В удовлетворении встречного иска Коршунова В.К. к ... о признании недействительным договора залога отказано.

В результате приема на баланс квартиры, нереализованной в ходе исполнительного производства, ... стало собственником квартиры. Дата ... реализовало квартиру истцу, на которую право собственности за истцом было зарегистрировано Дата. От продавца истец узнал, что Коршуновым В.К. пай ... был выплачен полностью. Но вместо регистрации права собственности на имя Коршунова В.К. стороны заключили Дата договор найма на спорную квартиру без указания срока действия договора, следовательно такой договор заключен на срок не превышающий. Истец считает, что заключенный договор найма в силу п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, однако договор не зарегистрирован. В силу положений Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Следовательно договор найма от Дата заключенный между ... и Коршуновым В.К. после возникновения ипотеки без согласия залогодержателя, не прошедший государственную регистрацию, не имеет юридической силы и не может сохранить право пользования квартирой ответчиками. Ответчики зарегистрированы в квартире и пользуются квартирой, не имея на то законных оснований, членами семьи собственника не являются, каких либо договоров и соглашений о предоставлении ответчикам спорной квартиры в пользование истцом не составлялось и не подписывалось.

Истец в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил заявление в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивает в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по доводам, изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представителя ответчика Коршунова В.К. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (л.д. 30), согласно которому указал, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация договора найма жилого помещения. Заключенный договор найма при рассмотрении споров в Дзержинском районном суде г. Перми был признан действующим на срок до Дата. Также указал, что истцом не представлены доказательства заключения между ответчиком и ... договора ипотеки в отношении спорного жилого помещения, а так же регистрации данного договора и права залога как обременения в установленном порядке.

Суд, выслушав пояснения сторон, заключение прокурора, согласно которому прокурор считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № по иску ... к Коршунову В.К. о взыскании задолженности, материалы гражданского дела № по иску ... к Коршуновым В.К., О.Б., Р.В., Куимову А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, материалы гражданского дела № по иску ..., Зленко Р.Б., Коршуновым В.К., О.Б., Р.В., Куимову А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением снятии с регистрационного учета, выселении, приходит к следующим выводам:

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом по настоящему делу установлено, что при рассмотрении гражданского дела № по иску ... к Коршуновым В.К., О.Б., Р.В., Куимову А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением снятии с регистрационного учета, выселении, судом определением от Дата произведено процессуальное правопреемство - истца ... на Зленко Р.Б., поскольку последний является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес с Дата.

При рассмотрении гражданского дела № судом было установлено, что ... на праве собственности принадлежала квартира по адресу: Адрес на основании постановления судебного пристава-исполнителя от Дата, о чем Дата выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от Дата собственником квартиры, расположенной по адресу: Адрес, является Зленко Р.Б. на основании договора купли-продажи от Дата.

Право собственности Зленко Р.Б. на указанную квартиру в настоящее время также не утрачено, что подтверждается материалами по настоящему делу (л.д. 6-7, 21).

Также судом при рассмотрении гражданского дела № было установлено, что квартира по адресу Адрес принадлежала на праве собственности ...» в период с Дата по Дата, ... - с Дата по Дата, ... - с Дата.

Дата между ... (наймодатель) и Коршуновым В.К. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения № ..., в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи Коршуновой О.Б., Куимову А.С., Коршунову Р.В. за плату в пользование в квартиру по адресу Адрес для проживания в нем. Настоящий договор действует с момента его подписания.

Договор найма жилого помещения между Коршуновым В.К. и ...» заключен Дата без указания срока. На момент заключения данного договора жилое помещение по адресу: Адрес принадлежало на праве собственности ...

Поскольку срок договора найма жилого помещения от Дата не определен, судом по гражданскому делу № был сделан вывод, что в силу ст. 683 Гражданского кодекса РФ, он считается заключенным на пять лет, то есть до Дата. ... с требованием о расторжении данного договора в досудебном или в судебном порядке не обращалось. Доказательств расторжения или изменения данного договора суду не представлено. Смена собственника жилого помещения с ... на ... а в последующем на Зленко Р.Б. в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ не влечет расторжение договора найма жилого помещения от Дата. Поскольку истцом за три месяца до истечения срока указанного договора не было направлено ответчику уведомления об отказе от расторжения договора найма жилого помещения, в соответствии с требованиями ст. 684 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения от Дата судом был признан продленным на тех же условиях и на тот же срок (пять лет) т.е. до Дата.

Решением суда от Дата в удовлетворении требований ..., Зленко Р.Б. к Коршунову В.К., Коршуновой О.Б., Коршунову Р.Б., Куимову А.С. о расторжении договора найма, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, было отказано.

Апелляционным определением от Дата Судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда решение Дзержинского районного суда г. Перми от Дата оставлено без изменения, апелляционная жалоба ... без удовлетворения.

Заявляя требования о признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета по настоящему делу Зленко Р.Б. ссылается на то, что в силу ч. 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма заключенный с ответчиками в установленном законном порядке не зарегистрирован. Кром того, в силу Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателя взыскания на заложенную квартиру и реализация квартиры являются основаниями для прекращения права пользования квартирой залогодателем и любых иных лиц, проживающих в такой квартире.

С заявленными истцом основаниями, которые, по мнению истца, влекут признание ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: Адрес, а как следствие выселения из неё и снятия с регистрационного учета, суд согласиться не может исходя из следующего:

Как указано выше, судом при рассмотрении гражданского дела № за ответчиками было признано право на проживание в жилом помещении по адресу: Адрес на основании договора найма от Дата который был заключен на пять лет, то есть до Дата, и который судом был признан продленным на тех же условиях и на тот же срок (пять лет) т.е. до Дата.

Пункт 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ, на который ссылается истец о регистрации договора найма, введен пп. «б» п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» вступившем в действие с 22.07.2014. Также ст. 3 данного Закона введена ст. 26.1. в Федеральный закон от Дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» которой регулируется порядок регистрации договора найма.

В силу положений ст. ст. 4, 422 Гражданского кодекса РФ при разрешении данного спора подлежит применению нормы закона существовавшие на момент возникновения правоотношений, то есть на момент заключения договора найма и его пролонгации.

Поскольку договор найма судом признан заключенным на новый срок с Дата, то есть до введения в действия норм закона регулирующих обязанность сторон договора найма регистрировать такой договор, то суд приходит к выводу, что при разрешении настоящего спора положения п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат.

Судом установлено, что из материалов гражданского дела № и принятому по нему решению от Дата вступившим в законную силу Дата, материалов гражданского дела № и принятому по нему решению от Дата вступившим в законную силу Дата следует, что по долгам Коршунова В.К. взыскание обращено на имущественное право требования по договору паенакопления № от Дата к ... передаче в собственность жилого помещения по адресу Адрес а также право требования передачи денежных средств, переданных ... залогодателем Коршуновым В.К. в счет оплаты пая, путем реализации их с публичных торгов. Взыскание обращено в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в силу того, что член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество. Выплата пая членом ... является основанием для возникновения права собственности, однако не свидетельствует о том, что такое право считается возникшим. Для возникновения права собственности на квартиру требуется государственная регистрация права. На момент рассмотрения судом гражданского дела № право на квартиру, находящуюся по адресу: Адрес было зарегистрировано за ...

За Коршуновым В.К. право собственности на указанную квартиру зарегистрировано не было, право собственности на нее, в силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ не возникло.

В результате исполнительных действий по исполнительному производству об обращении взыскания на имущественное право требования по договору паенакопления № ... от Дата право собственности перешло к ...

Поскольку государственная регистрация права собственности на квартиру за Коршуновым В.К. не была произведена, право собственности у Коршунова В.К. на эту квартиру не могло возникнуть. Следовательно не имеется оснований считать, что Коршунов В.К., как собственник распорядился своим правом собственности на квартиру, включая право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Статьей 11 Федерального закона № 102-ФЗпредусмотрено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу выше приведенных норм закона объектом ипотеки может выступать конкретный объект недвижимости право собственности на который зарегистрирован за залогодателем.

Коршунов В.К. как установлено судом собственником спорной квартиры не являлся.

Согласно договору залога от Дата заключенного между ... и Коршуновым В.К. предметом залога являлось имущественное право требования Коршунова В.К. к ... передачи в собственность квартиры по адресу: Адрес а также право требования передачи денежных средств, переданных ... Коршуновым В.К. в счет оплаты пая в случаях предусмотренных Договором паенакопления (л.д. 40-41 гражданское дело №).

В силу вышеприведенных норм Федерального закона № 102-ФЗ возникшее у Коршунова В.К. право требования квартиры на основании договора паенакопления и соответствующий залог данного права (л.д. 22-35, гражданское дело №) в своей совокупности ипотекой не являются, в связи с чем нормы Федерального закона № 102-ФЗ на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, при разрешении заявленных истцом требований применению не подлежат.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Учитывая приведенные нормы закона, установленные судом обстоятельства, суд не находит оснований для признания ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: Адрес в соответствии с положениями Федерального закона № 102-ФЗ, поскольку приобретенная истцом в собственность квартира предметом залога в понимании предусмотренном Федеральным законом № 102-ФЗ не являлась. Принимая во внимание, что ответчики по ранее заключенному договору найма, сохраняют право пользования жилым помещением до Дата, то оснований для их выселения из квартиры расположенной по адресу: Адрес, а как следствие и снятие их с регистрационного учета по данному адресу не имеется.

Таким образом, в удовлетворении требований истца предъявленных к ответчикам следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Зленко Р.Б. о признании Коршунова В.К., Коршуновой О.Б., Коршунова Р.В., Куимова А.С. прекратившими право пользования квартирой № в дом № ... по ул. Адрес, выселении из указанной квартиры, а также обязании УФМС России по Пермскому краю снять с регистрационного учета Коршунова В.К., Коршунову О.Б., Коршунова Р.В., Куимова А.С. - отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья– О.М. Завьялов