Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-437/2016 ~ М-460/2016 от 20.05.2016

к делу № 3а-437/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

« 06 » июля 2016 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе :

председательствующего судьи : Бендюк А.К.

при секретаре судебного заседания : Шиловой А.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в порядке упрощенного письменного производства, дело по административному исковому заявлению < Ф.И.О. >1 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л :

< Ф.И.О. >1 обратился в суд с административным исковым заявлением к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от 12 апреля 2016 года <...>.02-01-ЗУ, выполненного ООО «А-КОСТА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного земельного участка являются неверными и нарушают его права.

< Ф.И.О. >1 является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В судебное заседание административный истец < Ф.И.О. >1, не явился, от его представителя по доверенности < Ф.И.О. >4, проступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в порядке упрощенного письменного производства, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости установленной в соответствии с заключением в размере <...> рублей.

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит суд рассмотреть дело в отсутствии представителя филиала учреждения.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края, представитель заинтересованного лица Администрации МО <...> в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного), поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, <...> между администрацией муниципального образования г.-к. Геленджик и < Ф.И.О. >1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования «земельные участки гостиниц» расположенного по адресу: <...>.

Согласно приложения к договору, расчет арендной платы произведен на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от <...> <...> «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В силу п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п.2 и 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ <...> от <...>.

Согласно, данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

В силу ст. 24.18 Федеральный закон от <...> <...> - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно представленного административным истцом отчета об оценке о рыночной стоимости земельного участка от <...> <...>.02-01-ЗУ, выполненного ООО «А-КОСТА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от <...>, <...> установлено, что рыночная стоимость объекта оценки, правильно определенна оценщиком в отчете об оценке земельного участка от <...> <...>.02-01-ЗУ.

В соответствии со ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

При рассмотрении дела судом установлено, что представленный отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения допущено ли оценщиком при составлении отчета <...>.02-01-ЗУ, от <...> выполненного ООО «А-КОСТА», нарушение требований федеральных стандартов оценки и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>

Согласно заключения эксперта № ЭК-2016-06-81 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», при составлении отчета <...>.02-01-ЗУ от <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки и иные нарушения которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Нумерация отчета выполнена в листах, что является нарушением ст.11 ФЗ <...>; п.6 ФСО <...>. При составлении отчета об оценке, оценщик, обосновывая величину корректировки на местоположение/удаленность от моря на стр.77 приводит объект- аналог <...> с удаленностью от моря 1 000,00 м. Однако, в таблице <...> на стр. 64 оценщик указывает, что объект-аналог <...> имеет удаленность от моря 1 500,00 м. На основании приведенного источника информации на стр. 85 объект-аналог <...> имеет удаленность от моря 1 000,00 м.

В расчетной таблице <...> стр. 75 отчета об оценке, оценщик определил, что объект - аналог <...> подключен ко всем необходимым инженерным сетям (водоснабжение, канализация, электроснабжения), аналог <...> подключен к сетям электроснабжения, аналог <...> подключен к сетям электроснабжения.

Однако, в приложении <...> на стр. 84, источник информации по аналогу <...> не содержит данных об отсутствии, либо наличии инженерных сетей. Источник информации по аналогу <...> на стр. 85 содержит информацию по инженерным сетям, а именно - свет по меже.

Источник информации по аналогу <...> на стр. 85 содержит информацию по инженерным сетям, а именно - наличие водопровода на участке, газ - 200 м. от границы участка.

Данные суждения имеют неоднозначное толкование - требование п.5 ФСО <...> нарушено. В отчете об оценке стр. 42,45, информации об отсутствии либо наличии на оцениваемом земельном участке зданий, сооружений не представлено.

Данное утверждение вызывает сомнение, так как при детальном изучении оцениваемого земельного участка на основании данных Яндекс карты видно, что на территории земельного участка расположено здание.

В отчете об оценке предоставление информации о количественных и качественных характеристиках, в том числе сведения об имущественных правах по улучшениям, расположенным на земельном участке является необходимым - п. ж) требования п.8 ФСО <...> нарушены.

В разделе основных фактов и выводов стр. 41, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости не представлены - нарушение требований п.8е ФСО <...>. В отчете об оценке стр. 68-78, обоснование применения сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта не представлено.

Отсутствует обоснование невозможности применения методов выделения и распределения в рамках сравнительного подхода. Расчеты не представлены - требования п.8 и) ФСО <...> выполнены не полностью.

В приложении к отчету об оценке стр. 101-122 не представлены копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики, правоустанавливающие и правоподтверждающие копии документов, а также копии документов технической инвентаризации по улучшениям на земельном участке. На земельном участке расположено здание, ссылка на п. 15 ж) настоящей таблицы - требования п.10 ФСО <...> выполнены не полностью.

В тексте отчета об оценке стр. 84,85, копия источника информации по аналогу <...> приведенная на стр. 85, не содержит даты публикации.

Оценщик, в таблице <...> на стр. 64 «предложения о продаже земельных участков в районе местоположения объекта оценки», приводит информацию по аналогам <...>,3,4,5,7,9.

Однако, копии источников информации по аналогам <...>,3,4,5,7,9 представленным в таблице <...> на стр. 64 отсутствуют - требования п. 11 ФСО <...> выполнены не полностью. Предоставленные заказчиком копии не заверены в установленном порядке - нарушение требования п. 12 ФСО <...>.

В разделе «анализ рынка» стр. 48-67, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект не представлено (требования п. 11 б). ФСО <...>) - требования п.10 ФСО <...> выполнены не в полном объеме.

Раздел «Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества» стр. 46-48.

Фактически оценщик выполнил описание НЭП с выводом об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Однако, учитывая, что целью оценки является изменение кадастровой стоимости в соответствии с рыночной, необходимо использовать И.20ФСО <...>, что не выполнено - нарушено требование п. 20 ФСО <...>.

Используемая информация не является достаточной и достоверной. Указанные нарушения требований стандартов и закона существенно влияют на полученный результат проведения оценки.

В расчетной таблице <...> стр. 75 отчета об оценке, оценщик указал, что объект - аналог <...> подключен ко всем необходимым инженерным сетям (водоснабжение, канализация, электроснабжения), аналог <...> подключен к сетям электроснабжения, аналог <...> подключен к сетям электроснабжения.

Однако, в приложении <...> на стр. 84, источник информации по аналогу <...>, не содержит данных об отсутствии либо наличии инженерных сетей. Источник информации по аналогу <...> на стр. 85 содержит информацию по инженерным сетям, а именно - свет по меже.

Источник информации по аналогу <...> на стр. 85 содержит информацию по инженерным сетям, а именно - наличие водопровода на участке, газ - 200 м. от границы участка.

В результате изложенного, сделан вывод, что корректировка на наличие коммуникаций приведена неверно и является завышенной. Цены предложений аналогов на дату оценки, по сравнению с представленными в исследуемом отчете более высокие.

В результате проведении оценки, ее использование не обеспечивает возможность сделать правильные выводы при определении итоговой величины стоимости объекта оценки - требования п. 3 ФСО <...> выполнены с нарушениями.

Факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости определены неверно. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

В силу ст.62, ч.8ст.82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, № ЭК-2016-06-81 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона от <...> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507004:265 определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертном вопросы.

При определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт применил сравнительный подход. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже земельного участка, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подходов.

У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в заключении эксперта № ЭК-2016-06-81 от <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...> рублей, является достоверной.

В соответствии со ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> <...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> <...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> является <...>.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст.24.18, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> <...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

< Ф.И.О. >1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, <...>, что подтверждается отметкой отдела входящей корреспонденции.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Лицо должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах. Суд неоднократно вызывал в судебное заседание представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края; администрации.

В судебное заседание представители, извещенные надлежащим образом, не являлись о причинах не явки не сообщали, ходатайств об отложении слушания дела не представляли. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

При таких обстоятельствах, с учетом совокупности представленных по делу доказательств, суд удовлетворяет, административные исковые требования < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.20, 175, 177, 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования < Ф.И.О. >1 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования «земельные участки гостиниц», расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> считать <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк