Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-588/2021 ~ М-487/2021 от 10.06.2021

УИД 63RS0028-01-2021-001072-15

№ 2а-588/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Сергиевск                             27 июля 2021 года

Сергиевский районный суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Яковлева И.А.,

при секретаре Степановой Н.А.,

с участием представителя административного истца Петрова С.В. по доверенности Краснослободцевой Н.В.,

представителя административного ответчика администрации муниципального района Сергиевский Самарской области Пимкиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петрова С. В. к администрации муниципального района Сергиевский Самарской области о признании незаконным постановления об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Петров С.В. обратился в суд с административным иском к администрации Сергиевского района Самарской области о признании незаконным постановления об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым №, площадью 685,4 кв.м., и нежилое помещение с кадастровым №, площадью 60,0 кв.м., а вместе составляющим единое здание с кадастровым №, расположенным по адресу: <адрес>. Общая площадь строения составляет 745,4 кв.м. Отказывая Петрову С.В. в предварительном согласовании земельного участка, административный ответчик сослался на подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ - разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего кодекса требований к образуемым земельным участкам, а именно - п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ (предельные и максимальные размеры земельных участков) и п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ (Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участок и предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены Правилами застройки и землепользования сельского поселения <адрес>, утвержденным Решением собрания представителей сельского поселения Сургут муниципального района Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. Решения собрания представителей сельского поселения Сургут муниципального района Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно Правилам застройки и землепользования максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена ко всей площади земельного участка при размещении коммунально-складских объектов для территориальной зоны, в которой расположен объект - 60%. Соответственно для здания площадью застройки 656,2 кв.м., требуется участок 1093 кв.м., что больше площади испрашиваемого участка - 947 кв.м.

Площадь испрашиваемого земельного участка является минимально необходимой для использования объекта недвижимости - нежилого здания «Здание конторы и весовой с 10-ти тонными весами», что подтверждается Градостроительным обоснованием размера и вида использования земельного участка, подготовленного ООО «Самарский центр геодезии и землеустройства».

Ссылка административного ответчика на п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ не обоснована и отказ по этому основанию незаконен.

Петров С.В. является собственником капитального объекта, расположенного на указанном земельном участке, поэтому, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Администрация отказывая Петрову С.В. в предварительном согласовании указала на несогласие АО «АГК» (арендатора исходного земельного участка) на раздел земельного участка.

В перечне оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренном пунктом 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, нет такого основания для отказа уполномоченного органа в предварительном согласовании предоставления земельного участка как отсутствие согласия иных землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельного участка.

Если на земельном участке находится несколько объектов недвижимости, собственниками которых являются разные лица, то при реализации одним из собственников объекта недвижимости преимущественного права на выкуп земельного участка и при разделе (выделе) исходного земельного участка обращение его за схемой расположения земельного участка в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, не исключается.

Основания для отказа заявителю в реализации принадлежащего ему исключительного права приобретения земельного участка в собственность отсутствуют.

В судебном заседании представитель административного истца Петрова С.А. - Краснослободцева Н.В. поддержала требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель административного ответчика администрации Сергиевского района Самарской области Пимкина О.Н. административные исковые требования не признала.

В возражениях указала, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым № обременен правами аренды - аренда в пользу АО «АГК» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) АО «АГК», утвержден конкурсный управляющий - Юнусов Ф.М.

Администрацией района, в рамках исполнения требований пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, был направлен запрос конкурсному управляющему АО «АГК» Юнусову Ф.М. с целью получения согласия на раздел земельного участка с кадастровым №.

Из полученного ответа конкурсного управляющего АО «АГК» № от 22.03.2021г. следует, что арендатор земельного участка с кадастровым номером 63:31:1101016:20 выражает несогласие на раздел земельного участка про причине обращения в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о банкротстве с заявлением, о признании недействительным договора купли - продажи имущества АО «АГК», в том числе нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности Истцу, и применению последствия недействительности сделки.

Истцом не подтверждена необходимость использования земель необходимость использования земельного участка площадью 947 кв.м., для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимого имущества площадью 745,4 кв.м.

Представитель АО «АГК» в лице конкурсного управляющего Юнусов Ф.М. в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает, что административное исковое заявление обосновано и подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст.227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего необходимо наличие совокупности двух условий несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Как следует из материалов дела, Петров С. В. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения площадью кв.м., с кадастровым №, с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения площадью 60 кв.м., с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ Петров С.В. обратился в Администрацию муниципального района Сергиевский с заявлением о предварительном согласовании предоставления за плату земельного участка площадью 947 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: размещение складских помещений, размещение производственных предприятий и объектов, расположенных в зоне П1-3, по пп.6 п.2 ст.39.2 Земельного кодекса РФ. Испрашиваемый земельный участок полностью входит в границы другого земельного участка с кадастровым № площадью 1130059 кв.м.

Постановлением Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ Петрову С.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, который предстоит образовать площадью 947 кв.м., по адресу: <адрес>.

Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым №, из которого предполагается образование земельного участка, имеется действующая запись о регистрации ограничения (обременения) права аренды в пользу иного юридического лица. Заявление о прекращении договора аренды в администрацию муниципального района Сергиевский от арендатора исходного земельного участка не поступало. В связи с чем, отказано в утверждении схемы расположения земельного участка.

Петров С.В. обратился в Сергиевский районный суд с заявлением о признании постановления администрации муниципального района Сергиевский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным.

Решением Сергиевского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ требования Петрова С.В. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда решение Сергиевского районного суда было отменено, по делу постановлено новое решение, которым административные исковые требования Петрова С. В. к Администрации м.р. Сергиевский Самарской области об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С. В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, удовлетворены частично.

Постановление Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С. В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес> признано незаконным.

Администрацию м.р. Сергиевский Самарской области обязана возобновить рассмотрение заявления Петрова С. В. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении остальной части административных исковых требований Петрова С.В. отказано.

Постановлением Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ Петрову С.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов на основании на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ).

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № площадью 114006 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования земельного участка - для использования под производственную базу. ДД.ММ.ГГГГ на данный участок зарегистрировано ограничение прав (обременение) в виде аренды, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «АГК». ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным районом Сергиевский Самарской области и ОАО «Серноводский мясокомбинат» был заключен договор №-П-А/07 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:31:1101016:0020 площадью 114006,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.5.3.2 договора аренды, арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечении срока действия договора; а также письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п.5.4.5 договора аренды).

Договором №з передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Серноводский мясокомбинат» передал новому арендатору ОАО «АГК» права и обязанности, предусмотренные Договором №-П-А/07 аренды земельного участка с кадастровым № площадью 114006,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в собственности Муниципального района Сергиевский Самарской области, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) АО «АГК».

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ Юнусов Ф.М. утвержден конкурсным управляющим Акционерного общества «АГК».

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до ДД.ММ.ГГГГ регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у продавца нежилых помещений право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Петрову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 685,4 кв.м., с кадастровым № с 8 ноября года он является собственником нежилого помещения площадью 60 кв.м, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН. Вместе данные объекты составляют единое здание с кадастровым №, расположенном на земельном участке с кадастровым №, предоставленном в аренду обществу "АГК” для использования под производственную базу.

Из п. 2 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавцу ООО «Северо-Восточный Альянс» указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о проведении открытых электронных торгов в форме публичного предложения имущества ОАО «Серноводский мясокомбинат» Лот № от ДД.ММ.ГГГГ №-ОТПП/2/1.

Земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, на котором расположены приобретенные Петровым С.В. нежилые помещения, в 2007 году был передан в аренду ОАО «Серноводский мясокомбинат», затем в аренду АО «АГК».

Таким образом, с момента приобретения Петровым С.В. здания с кадастровым № и государственной регистрации на него права собственности на стороне арендатора земельного участка с кадастровым № возникла множественность лиц в арендных правоотношениях. После государственной регистрации перехода к Петрову С.В. права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ Петров С.В., как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка.

Кроме того, из оспариваемого постановления Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что отказ в утверждении схемы расположения земельного участка мотивирован тем, что заявителем не подтверждена необходимость использования земельного участка площадью 947 кв.м. для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости площадью 745,4 кв.м.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участок и предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены Правилами застройки и землепользования сельского поселения Сургут Муниципального района Сергиевский Самарской области, утвержденным Решением собрания представителей сельского поселения Сургут муниципального района Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. Решения собрания представителей сельского поселения Сургут муниципального района Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно Правилам застройки и землепользования максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена ко всей площади земельного участка при размещении коммунально-складских объектов для территориальной зоны, в которой расположен объект - 60%. Соответственно для здания площадью застройки 656,2 кв.м, требуется участок 1093 кв.м., что больше площади испрашиваемого участка - 947 кв.м.

Площадь испрашиваемого земельного участка является минимально необходимой для использования объекта недвижимости - нежилого здания «Здание конторы и весовой с 10-ти тонными весами», что подтверждается Градостроительным обоснованием размера и вида использования земельного участка, подготовленного ООО «Самарский центр геодезии и землеустройства».

Исходя из изложенного, суд считает обоснованными требования Петрова С.В. о признании незаконным постановления Администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С. В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, суд полагает необоснованными требования административного истца об обязании Администрации м.р. Сергиевский Самарской области подготовить и утвердить схему расположения земельного участка, представленную заявителем в заявлении с выделением земельного участка площадью 947 кв.м., под зданием, принадлежащим Петрову С.В. на праве собственности и провести межевые работы по образованию земельных участков по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (ст. ст. 10, 11 и 118 Конституции Российской Федерации). Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать какое решение должно быть принято органом местного самоуправления при реализации его полномочий, о чем указано в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КАД20-17-К4.

Установив, что оспариваемый отказ Администрации м.р. Сергиевский Самарской области не соответствуют требованиям закона, суд полагает необходимым с соблюдением пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, возложить на Администрацию м.р. Сергиевский Самарской области обязанность возобновить рассмотрение заявления Петрова С. В. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ, не предопределяя конкретный алгоритм действий административного ответчика и необоснованно ограничивая административного ответчика выполнить весь комплекс мер в указанный истцом срок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 179, 180 КАС РФ, суд

решил:

Административные исковые требования Петрова С. В. к администрации муниципального района Сергиевский Самарской области о признании незаконным постановления об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка удовлетворить частично.

Признать незаконным постановление администрации муниципального района Сергиевский Самарской области № от 25.03.2021г. об отказе в предварительном согласовании предоставления Петрову С. В. в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать администрацию муниципального района Сергиевский Самарской области возобновить рассмотрение заявления Петрова С. В. о предварительном согласовании предоставления земельного участка от 23.06.2020г.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований Петрова С.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сергиевский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 3 августа 2021 года.

Председательствующий судья: И.А. Яковлев