Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-254/2014 ~ М-181/2014 от 28.02.2014

Дело № 2-254/14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Калач                                                                                         25 марта 2014 г.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Брехова В.П.,

при секретаре Маликове В.Ю.,

с участием:

истца Яловегина Н.С.

представителя ответчика адвоката Шабанова А.В.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яловегина Николая Семеновича к Камавосян Руслану Каджиковичу о принудительном выселении и возложении обязанности, по встречному иску Камавосян Руслана Каджиковича к Яловегину Николаю Семеновичу о признании частично исполненных условий договора аренды с последующим выку-пом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом,

у с т а н о в и л:

Истец Яловегин Н.С., уточнивший в ходе судебного заседания исковые требования, просит суд признать договор аренды нежилых помещений не заключенным и возвратить стороны в перво-начальное положение.

Обосновывая иск, истец указал на следующее.

-он является собственником помещения магазин и кафе, расположенных по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. По договоренности с ответчиком последний должен подписать договор аренды, предложен-ный истцом в его редакции, но с указанного времени ответчик занимает площади магазина и кафе и осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы и вно-ся самовольные изменения, перепланировку и пристройки в помещения кафе и магазина.

В судебном заседании истец Яловегин Н.С. пояснил, что между ним и ответчиком существовала договоренность о сдаче последнему в аренду помещений кафе и магазина в <адрес>, однако после оформления им своего права собственности на данные помещения и получения свидетельства о праве собственности на данные нежилые строения он никаких договоров с ответчиком не заключал, данное недвижимое имущество ему не передавал, однако последний игнорировал эти факты и, заявляя, что между ним и истцом уже заключен договор аренды с правом последующего выкупа помещений кафе и магазина, пользуется этим недвижимым имуществом, осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы и внося самовольные изменения, перепланировку и пристройки в помещения кафе и магазина.

Ответчик Камавосян Р.К. в суд не явился, направив заявление о рассмотрении дела без его участия и о том, что его интересы будет представлять адвокат Шабанов А.В.

Представитель ответчика Шабанов А.В. исковые требования не признал, подал в суд встречное исковое заявление Камавосян Р.К. к Яловегину Н.С. о признании частично испол-ненных условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устра-нении препятствий в пользовании арендованным имуществом, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Камавосян Р.К. и Яловегиным Н.С., действовавшим по доверенности от имени ФИО3, заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения, со-гласно экспликации и выписке из техпаспорта БТИ № лит. «А» и лит. «В», расположенного по адресу: <адрес>, Согласно условиям данного договора Камавосян Р.К. обязан до ДД.ММ.ГГГГ выкупить нежилые помещения, принадлежащие ФИО3 за 4 200 000 рублей, а также уплатить проценты за весь период действия договора, расчет которых необходимо производить с учетом роста инфляции, а также роста цен на недвижимость в <адрес>.

Во исполнение данного договора Камавосян Р.К. своевременно выплачивались денежные суммы Яловегину Н.С., что подтверждается соответствующими расписками, данными Яловегиным Н.С.. Общая сумма выплаты составила 250 000 рублей.

Кроме того, поскольку Камавосян Р.К. намерен был приобрести в собственность вышеука-занные нежилые помещения, и уверен был в том, что в последствии он будет являться собственником, с целью дальнейшего использования помещений по прямому назначению, с разрешения Яловегина Н.С. он понес дополнительные расходы. Так, Камавосян Р.К. в помещении под лит. «А» произведена внутренняя отделка, проведено паровое отопление на общую сумму 800 000 рублей, в помещении под лит. «В» проведена внутренняя отделка на общую сумму около 2 млн. рублей, проведен наружный ремонт помещений лит. «А» на общую сумму около 30 000 рублей, ремонт подсобных помещений лит. «А» на сумму около 250 000 рублей, установлены две котельные на сумму около 40 000 рублей, проведена вода на сумму 50 000 рублей, проведено отопление и вода в помещение под лит. «А» на сумму около 70 000 рублей. Также Камавосян Р.К. заплатил налоги на имущество: в 2011 году 20500 рублей, в 2012 году 12600 рублей.

Примерно в ДД.ММ.ГГГГ от Яловегина Н.С. Камавосян Р.К. узнал, что он купил вышеуказанные помещения, ранее сданные ему в аренду с правом их выкупа, у ФИО3 и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право собственности в Управлении Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ Яловегин Н.С. самовольно, нарушая условия ранее достигнутой договорен-ности об аренде с последующим выкупом имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в арендуемом им помещении взломал замки и поменял их, тем самым создал препятствия в пользовании арендо-ванными помещениями. ДД.ММ.ГГГГ Яловегин Н.С. в адрес Камавосян Р.К. направил письмо, в котором обязал его освободить арендуемые им помещения.

Камавосян Р.К. считает, что своими действиями частично исполнил договор аренды с последующим выкупом вышеуказанного помещения. В свою очередь Яловегин Н.С. создал препятствия в пользовании арендуемыми им помещениями, что влечет нарушения его прав арендатора, а также причинение ему убытков, связанных с невозможность его доступа в указанные помещения, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды..

Согласно ч. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Принимая во внимание вышеуказанные требования закона, Камавосян Р.К. считает, что он своими действиями частично исполнил договорные обязательства, предусмотренные договором аренды с правом выкупа нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, и напротив Яловегин Н.С. злоупотребляя своими правами собственника, препятствует ему в пользовании арендованным имуществом.

Кроме того, Камавосян Р.К. арендовал вышеуказанные помещения, собственником которых являлся ФИО3 в период аренды помещения были проданы Яловегину Н.С., при этом Камавосян Р.К. не был поставлен в известность, а Яловегин Н.С. в настоящее время в нарушении действующего законодательства препятствует ему пользоваться арендуемым имуществом. Камавосян Р.К. подозревает, что в дальнейшем не исключается возможность совершения Яловегиным Н.С. действий связанных с отчуждением арендуемых им помещений, что приведет к невозможности исполнения решения суда.

Выслушав истца Яловегина Н.С., представителя ответчика, изучив материалы дела, материалы встречного иска, суд приходит к следующим выводам:

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон обязана доказать в суде те обстоятельства, на которые она ссылается в подтверждение своих требований и возражений.

    Истцом Яловегиным Н.С. представлены суду следующие доказательства:

        -договор аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный только Яловегиным Н.С. (л.д. 5-9);

        -акт приема –передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды подписанный только Яловегиным Н.С. (л.д. 10);

        -ассортиментный перечень к договору аренды подписанный только Яловегиным Н.С. (л.д.11);

        -свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Яловегин Н.С. является собственником помещения кафе расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 13).

    Представителем ответчика Шабановым А.В. представлены суду следующие доказательства, обосновывающие требования встречного иска:

    -договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29);

    -договор аренды на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30);

    -акт передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31);

     -сообщение Яловегину Н.С. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32);

    -уведомление о получении заказной почты (л.д. 33);

    -квитанция на сумму 12294 рубля 53 копейки (л.д. 34)

    -кассовый чек на сумму 12294, 53 рубля (л.д. 35)

    -кассовый чек на сумму 20 500 рублей (л.д. 36)

    -расписки о получении денежных средств (л.д. 37-38).

В ходе судебного заседания установлено, что Яловегин Н.С. стал собственником спорных помещений ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации своего права собственности на вышеука-занное недвижимое имущество.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймо-датель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами представлены суду несколько вариантов договоров аренды данного нежилого помещения, а именно:

-истцом - договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком (л.д.5-9), который ответчиком не подписан, как и акт приема-передачи арендуемых помещений (л.д.10);

-представителем ответчика - договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ между истцом (действующим по доверенности ФИО3) и ответчиком, подписанный сторонами, при этом доверенность ФИО3 отсутствует, договор не прошел регистрации в ЕГРПНН и СС, акт приема-передачи арендуемых помещений отсутствует;

-представителем ответчика - договор аренды на 2012, 2013, 2014 годы без даты, с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Яловегин действует по доверенности ФИО3 (доверенность отсутствует), договор не прошел правовую регист-рацию в ЕГРПНН и СС.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что между истцом и ответчиком отсутствует надлежащим образом заключенный договор аренды нежилых помещений кафе и магазина по адресу: <адрес>, поскольку со дня, когда истец приобрел право собственности (владения, пользования и распоряжения) данным объектом недвижимости, он не заключал с ответчиком никаких договоров аренды.

Суд не может признать представленные сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, между истцом от имени ФИО3 по доверенности и ответчиком заключенными, поскольку они не отвечают требованиям закона, в частности,

-сделка от ДД.ММ.ГГГГ не подписана ответчиком, при этом истец на момент составления договором собственником передаваемого в аренду объекта недвижимости не являлся;

-сделка от ДД.ММ.ГГГГ заключена истцом от имени ФИО3, при этом у суда отсутствуют сведения о доверенности, якобы выданной ФИО3 Яловегину, сведения о том, что ФИО3 на момент заключения сделки являлся собственником объекта недвижимости, она не прошла государственной регистрации в ЕГРПНН и СС.

-сделка от ДД.ММ.ГГГГ не имеет даты заключения, в ней отсутствуют указания о сторонах сделки, их юрадресах, правомочиях (о том, что сделка заключается не собственником, а лицом в силу доверенности, отсутствует акт приема-передачи объекта недвижимости;

Кроме того, все представленные сторонами договора нарушают положения ч.2 ст. 651 ГК РФ, в силу которой «договор аренды зданий или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации».

Таким образом, суд находит, что между истцом- собственником помещений кафе и магазина в доме № по <адрес> и ответчиком отсутствуют отношения договора аренды по поводу вышеуказанных объектов недвижимости, в связи с чем стороны следует вернуть в первоначальное положение.

В силу ч.2 ст. 167 ГК РФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные послед-ствия недействительности сделки не предусмотрены законом.»

               На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

            р е ш и л:

    Признать договор аренды нежилых помещений кафе и магазина по адресу: <адрес> между Яловегиным Николаем Семеновичем и Камавосян Русланом Каджиковичем не заключенным.

    Обязать Камавосян Руслана Каджиковича прекратить пользоваться помещениями магазина и кафе в доме № по <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения.

    Судья                                            В.П.Брехов