Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8/2018 (2-694/2017;) ~ М-748/2017 от 22.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2018 года г. Плавск Тульской области

Плавский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кадниковой Д.В.,

при секретаре Аничкиной С.И.,

с участием представителя истца по доверенности Перевертайло Ф.Н.,

ответчиков: Хафизовой Н.В., Хафизовой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по иску Общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» к Хафизовой Наталье Владимировне, Хафизову Николаю Габдулнуровичу о взыскании недоплаты по договору участия в долевом строительстве и пени за просрочку оплаты,

установил:

ООО «Стройкомплект» обратилось в суд с указанным иском, в обоснование которого указало следующее.

Между истцом и ответчиками Хафизовой Н.В. и Хафизовым Н.Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>. В соответствии с условиями договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, передать участникам (ответчикам) объект долевого строительства, а участник обязался уплатить цену, обусловленную пунктом 3.2 договора, принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт.

В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №», расположенная на . этаже, площадью в соответствии по ст. 15 ЖК РФ . кв.м, общей площадью . кв.м.

Согласно п. 3.2 договора цена договора составляет ... руб. Как следует из п. 1.5 договора, для определения цены объекта долевого строительства общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещения вспомогательного использования, а также холодных помещений (лоджий, террас, веранд и т.п.) с коэффициентом 0,5 для лоджий. Таким образом стоимость 1 кв.м общей площади квартиры составляет 46 000 кв.м. Ответчиками были перечислены денежные средства по оплате стоимости указанной квартиры в сумме ... руб.

В соответствии с п. 1.5 договора, общая площадь объекта долевого строительства будет уточнена после ввода в эксплуатацию жилого дома на основании данных органа технической инвентаризации по фактическим обмерам. Участнику известно, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ при государственной регистрации права собственности участника на квартиру площадь жилого помещения, указываемая в свидетельстве о государственной регистрации права, определяется как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

По результатам технической инвентаризации, выполненной Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», было установлено и отражено в техническом паспорте, что общая площадь квартиры составляет . кв.м. Это обстоятельство также подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным ответчиками и представителем истца, согласно которому, Хафизова Н.В. и Хафизов Н.Г. приняли в общую совместную собственность квартиру №, общей площадью . кв.м., расположенную <адрес>.

Разница между фактической площадью квартиры и проектной площадью составляет 1,2 кв. м в сторону увеличения (... кв.м).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что перерасчет цены договора в связи с изменением площади квартиры, определяемой в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, в пределах не более 0,5 кв.м по итогам замеров органами технической инвентаризации не производится. В случае отклонения фактической общей площади в сторону увеличения или уменьшения (по обмеру ФГУП «Ростехинвентаризация» по г.Туле) от общей площади объекта по проекту свыше 0,5 кв.м участник долевого строительства обязан доплатить застройщику денежные средства или застройщик вернуть денежные средства участнику соответственно, на разницу между фактической площадью объекта и общей площадью, указанной в п. 1.2.1 договора. При этом сумма будет определяться по стоимости 1 кв. м на момент заключения настоящего договора.

В связи с увеличением фактической общей площади квартиры более чем на 0,5 кв.м ответчики обязаны доплатить сумму в размере 46 000 руб. или по 27 600 рублей. каждый.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройкомплект» и ответчиками было заключено и подписано сторонами дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Из данного соглашения следует, что Хафизова Н.В. и Хафизов Н.Г. в течение 10 рабочих дней, после подписания данного соглашения, но не позднее месяца, следующего за месяцем, после ввода в эксплуатацию жилого дома обязаны доплатить ООО «Стройкомплект» денежный средства в размере 55 200 руб. за разницу в метраже проектной и фактической общей площадью вышеуказанной квартиры.

Однако ответчики в нарушение условий договора до настоящего времени не исполнили свои обязательства по доплате стоимости квартиры.

13.02.2017 года в адрес ответчиков была направлена претензия (исх. №) с требованием внести истцу денежные средства в связи с увеличением площади квартиры. Данная претензия была получена ответчиками 17.02.2017 года, и оставлена без ответа.

В соответствии с п.6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Данная ответственность также предусмотрена п. 5.3 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.

Сумма неустойки за период с 23.09.2016 года по 19.12.2017 года составляет 6 876 рублей 54 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310 ГК РФ, истец просит взыскать с Хафизовой Н.В. и Хафизова Н.Г., с каждого, в его пользу разницу между оплаченной стоимостью проектной площади квартиры и стоимостью её фактической площади в сумме по 27 600 руб.; пени в сумме по 3 438 руб. 27 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме по 1031 руб. 15 коп.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Перевертайло Ф.Н. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. При этом представитель истца пояснил, что проведенной по делу судебно-строительной экспертизой установлено расхождение между проектной и фактической площадью в 0,9 кв.м. Однако экспертиза проведена после проведения ответчиками ремонта, в том числе с использованием штукатурки, ГКЛ и керамической плитки, что соответственно уменьшило площадь квартиры.

Ответчики Хафизова Н.В. и Хафизов Н.Г. в судебном заседании исковые требования признали в части, и пояснили, что они готовы доплатить сумму, но из расчета превышения площади, установленного заключением эксперта, то есть за 0,9 кв.м. Не отрицали, что после подписания акта приема-передачи квартиры, они сделали ремонт в квартире с использованием штукатурки, ГКЛ и керамической плитки.

Выслушав представителя истца, мнение ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройкомплект» как застройщиком и Хафизовой Н.В. и Хафизовым Н.Г., как участниками долевого строительства был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>

В соответствии с условиями договора (п.1.1), застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, передать участнику объект долевого строительства, а участник обязался уплатить цену, обусловленную пунктом 3.2 договора, принять объект долевого строительства в общую совместную собственность, подписать передаточный акт.

В соответствии с п. 1.2.1 договора объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является однокомнатная квартира №», расположенная на . этаже, площадью в соответствии по ст. 15 ЖК РФ . кв.м, общей площадью . кв.м.

В соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Согласно п.1.5 договора, для определения цены объекта долевого строительства общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещения вспомогательного использования, а также холодных помещений (лоджий, террас, веранд и т.п.) с коэффициентом 0,5 для лоджий.

Согласно п. 3.2 договора цена договора составляет 4 287 200 рублей.

Из системного анализа содержания приведенных условий договора следует, что стоимость 1 кв.м общей площади квартиры, являющейся предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 46 000 рублей.

В соответствии с п. 1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, общая площадь объекта долевого строительства будет уточнена после ввода в эксплуатацию жилого дома на основании данных органа технической инвентаризации по фактическим обмерам.

Участнику известно, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ при государственной регистрации права собственности участника на квартиру площадь жилого помещения, указываемая в свидетельстве о государственной регистрации права, определяется как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

По результатам технической инвентаризации, выполненной Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (что отражено в техническом паспорта на многоквартирный дом по адресу: <адрес> по состоянию на 28.04.2016, общая площадь квартиры № составляет . кв.м.

Это обстоятельство также отражено в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, пописанном сторонами договора № участия в долевом строительстве жилого дома: ООО "Стройкомплект", Хафизовой Н.В. и Хафизовым Н.Г..

Согласно данному акту, Хафизова Н.В. и Хафизов Н.Г. приняли в общую совместную собственность <адрес>, общей площадью . кв.м,, в том числе: жилой площадью . кв.м., площадью вспомогательного использования . кв.м., всех помещений включаемых в площадь квартиры . кв.м., в том числе площадь лоджии (балкона) . кв.м. Квартира расположена <адрес>.

Согласно заключению эксперта от 21.03.2018 года № 111 площадь квартиры <адрес>, определяемая в соответствии со ст.15 ЖК РФ, составляет . кв.м.

Экспертным осмотром установлено, что стены и перегородки квартиры имеют отделанные поверхности (штукатурка, облицовка ГКЛ и керамической плиткой, оклейка обоями)

Согласно нормативных показателей расхода материалов, введенных в действие письмом Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № средняя общая толщина штукатурного налета не должна превышать для простой штукатурки 12 мм, улучшенной – 15 мм., высококачественной – 20 мм.

Согласно представленного истцом расчета при толщине штукатурного слоя в 10 мм., его общая площадь по всей квартире № составит 1,09 м.

Таким образом, доводы истца заслуживают внимания.

С учетом изложенного, суд находит измерения, проведенные БТИ соответствующими действительности, то есть разница между фактической и проектной площадью квартиры составляет 1,2 кв. м в сторону увеличения (... кв.м).

Пунктом 3.9 договора, заключенного между истцом и ответчиками, предусмотрено, что перерасчет цены настоящего договора в связи с изменением площади квартиры, определяемой в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, в пределах не более 0,5 кв.м по итогам замеров органами технической инвентаризации не производится. В случае отклонения фактической общей площади в сторону увеличения или уменьшения (по обмеру ФГУП «Ростехинвентаризация» по г.Туле) от общей площади объекта по проекту свыше 0,5 кв.м участник долевого строительства обязан доплатить застройщику денежные средства или застройщик вернуть денежные средства участнику соответственно, на разницу между фактической площадью объекта и общей площадью, указанной в п. 1.2.1 настоящего договора. При этом сумма будет определяться по стоимости 1 кв. м на момент заключения настоящего договора.

Правовой анализ таких условий заключенного между истцом и ответчиками договора приводит к выводу, что, в связи с увеличением фактической общей площади квартиры более чем на 0,5 кв.м, участники долевого строительства Хафизовы обязаны доплатить застройщику сумму в размере 55 200 рублей.

13.02.2017 года за № ООО "Стройкомплект" направил Хафизовой Н.В. и Хафизову Н.Г. претензию, в которой изложил требование внести денежные средства в связи с увеличением площади квартиры.

Данная претензия Хафизовым Н.Г. была получена 17.02.2017 года. До настоящего времени оставлена участниками долевого строительства без ответа.

Поскольку исполняя договор, ответчики оплату стоимости квартиры вносили в равных долях, с них, с каждого, надлежит взыскать в пользу истца по 27 600 руб.

В соответствии с п.6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Такая ответственность также предусмотрена п. 5.3 договора участия в долевом строительстве от 27.07.2015 года.

Сумма неустойки составляет 6 876 руб. 54 коп. Её расчет, произведенный истцом и отраженный в тексте искового заявления), судом проверен, и, как соответствующий закону и условиям договора, в том числе его п.п.3.2, 3.3, 3.4, 3.5, признан правильным.

Данная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца - по 3 438 руб. 27 коп. с каждого.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков, каждого, в связи с удовлетворением исковых требований, в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения понесенных им расходов на оплату государственной пошлины сумма в 1031 руб. 15 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО «Стройкомплект» удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Хафизовой Натальи Владимировны в пользу ООО «Стройкомплект» 27 600 руб. разницы между оплаченной стоимостью проектной площади квартиры и её фактической площадью, 3 438 руб. 27 коп. пени за просрочку оплаты и 1 031 руб. 15 коп. расходов по плате государственной пошлины.

Взыскать с Хафизова Николая Габдулнуровича пользу ООО «Стройкомплект» 27 600 руб. разницы между оплаченной стоимостью проектной площади квартиры и её фактической площадью, 3 438 руб. 27 коп. пени за просрочку оплаты и 1 031 руб. 15 коп. расходов по плате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Плавский районный суд в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме.

Судья Кадникова Д.В.