Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-204/2017 ~ М-173/2017 от 19.05.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2017г.                             

г. Нефтегорск

Нефтегорский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего Баймишева М.С.,

при секретаре Макаровой О.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-204/2017 по иску Китаева В.И. и Китаевой З.Ю. к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области и ООО «Архстройпроект» о признании права требования в объекте незавершенного строительства, признании заключенным договора участия в долевом строительстве и регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

Китаев В.И. и Китаева З.Ю. обратились в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просят признать за ними право требования в размере 1 000 000 рублей в объекте незавершенного строительства – пятиэтажного 48-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и право на передачу квадратных метров в размере суммы права требования по окончанию строительства указанного дома, признать заключенным договор участия в долевом строительстве от 24 августа 2015 года пятиэтажного 48-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, между ними и ООО «Архстройпроект» и обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать этот договор.

В обоснование требований истцы указали, что 19 января 2015 года между ними и ООО «Архстройпроект» заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, по которому они осуществляют инвестирование объекта в объеме стоимости трехкомнатной квартиры в размере 2 241 980 рублей, а ООО «Архстройпроект» осуществляет строительство жилого дома со сроком окончания строительства 4 квартал 2015 года. По указанному договору ими было уплачено ООО «Архстройпроект» 1 000 000 рублей, а также внесен страховой взнос в размере 67 259 рублей. 24 августа 2015 года между ними и ООО «Архстройпроект» заключен договор участия в долевом строительстве указанного дома. Фактически денежные средства, оплаченные по договору инвестирования, являются оплатой по договору долевого участия в строительстве. ООО «Архстройпроект» нарушило их права, поскольку уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве. В настоящее время работы по строительству дома не осуществляются. Договор аренды земельного участка для строительства дома, заключенный между ответчиками, не расторгнут. Они обращались к ООО «Архстройпроект» с просьбой зарегистрировать указанный договор, но ответа не получили. Считают, что без зарегистрированного договора долевого участия они не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в связи с чем, лишены права на защиту со стороны Министерства строительства Самарской области.

    В судебном заседании истец Китаева З.Ю. и ее представитель Урсова Т.П. иск поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Истец Китаев В.И. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области Наместникова А.В. иск не признала, ссылаясь на то, что орган местного самоуправления не может является надлежащим ответчиком по делу.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

    Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Из положений ч.1 ст. 11 ГК РФ и ч.1 ст. 3 ГПК РФ следует, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частями 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) разъясняется, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

    Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 12 сентября 2014 года между Администрацией муниципального района Нефтегорский Самарской области и ООО «Архстройпроект» заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ООО «Архстройпроект» передан в аренду сроком на пять лет земельный участок, площадью 2 521 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, для строительства многоквартирного жилого дома.

    29 июня 2015 года ООО «Архстройпроект» выдано разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

    19 января 2015 года между ООО «Архстройпроект» и истцами Китаевым В.И. и Китаевой З.Ю. заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, по которому истцы осуществляют инвестирование строительства объекта в объеме трехкомнатной квартиры, общей площадью 88, 23 кв.м., стоимостью 2 241 980 рублей, которая передается им после окончания строительства застройщиком - ООО «Архстройпроект». Плановый срок окончания строительства – 4 квартал 2015 года.

    Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру, в соответствии с условиями договора, 22 января 2015 года истцы оплатили ООО «Архстройпроект» по 500 000 рублей каждый, всего 1 000 000 рублей.

24 августа 2015 года указанный договор переоформлен на договор участия в долевом строительстве пятиэтажного 48-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>, по которому истцы обязуются внести денежные средства в размере 2 241 980 рублей с первоначальным взносом в размере 1 000 000 рублей, а ООО «Архстройпроект» обязуется построить многоквартирный жилой дом по указанному адресу, ввести его в эксплуатацию во 2 квартале 2016 года и передать истцам объект долевого участия в строительстве – трехкомнатную квартиру, расположенную в подъезде №, на 1 этаже, <адрес>, общей площадью 87,09 кв.м, жилой площадью 56,33 кв.м и общее имущество жилого дома.

Государственная регистрация данного договора не осуществлена, претензия истцов от 14 сентября 2016 года к ООО «Архстройпроект» о регистрации договора участия в долевом строительстве, оставлена без внимания.

Согласно уведомлению от 31 января 2017 года государственная регистрация договора участия в долевом строительстве по заявлению истцов была приостановлена с последующим возвратом документов, в связи с тем, что не были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, представление которых предусмотрено законом.

    Согласно акту осмотра земельных участков от 16 августа 2016 года, а также объяснениям истца и представителя ответчика, вопреки принятым на себя обязательствам ООО «Архстройпроект» фактически к строительству многоквартирного жилого дома по указанному адресу не приступало. В настоящее время на месте строительства имеется только котлован и гора грунта.

    Учитывая, что на месте строительства какой-либо объект недвижимого имущества, в том числе объект незавершенного строительства, отсутствует, суд не вправе признать за Китаевым В.И. и Китаевой З.Ю. право на требование в объекте незавершенного строительства – пятиэтажном 48-квартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Также необоснованным является исковое требование о признании за истцами права на передачу квадратных метров в размере суммы права требования по окончанию строительства многоквартирного жилого дома, поскольку данное право прямо предусмотрено договором участия в долевом строительстве, оно никем не оспорено. Нарушение данного права, влечет ответственность, предусмотренную законом и договором. Истцами не приведены доказательства, свидетельствующие о необходимости признания этого права в судебном порядке.

По мнению суда, требование истцов о признании заключенным договора участия в долевом строительстве не подлежит удовлетворению, поскольку в силу прямого указания закона (3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) названный договор может считаться заключенным, только с момента его государственной регистрации.

Кроме того, по мнению суда, данное требование не направлено на защиту нарушенного права истцов, заключающегося в неисполнении ООО «Архстройпроект» обязательств по договору участия в долевом строительстве, его удовлетворение само по себе не повлечет юридических последствий, направленных на восстановление нарушенного права.

Позиция истцов и представителя истца, считающих, что без соблюдения требований к государственной регистрации договора, в случае нарушения их прав они не вправе рассчитывать на меры, предусмотренные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитывает цели названного Федерального закона и является ошибочной, так как в целом этот Федеральный закон, так и требование о форме и регистрации договора направлены на защиту граждан - участников долевого строительства.

Поскольку судом в судебном заседании установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям о ее государственной регистрации, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона.

В случае отказа Министерства строительства Самарской области во включении истцов в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, по мотиву отсутствия государственной регистрации договора, истцы вправе обжаловать такой отказ в судебном порядке.

Также истцы не лишены права предъявления предусмотренных законом требований при нарушении застройщиком обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, в том числе о возврате уплаченной денежной суммы и уплате неустойки.

Таким образом, истцами избран ненадлежащий способ защиты своих прав, что является основанием для отказа в иске.

Требование истцов о возложении на Управление Росреестра по Самарской области обязанности по осуществлению государственной регистрации договора суд считает необоснованным по вышеуказанным основаниям.

Кроме того, возложение такой обязанности на указанный орган возможно лишь в том случае, если в осуществлении государственной регистрации отказано незаконно. Между тем, оснований полагать, что отказ в государственной регистрации договора либо приостановление такой регистрации противоречат требованиям действующего законодательства, не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Китаева В.И. и Китаевой З.Ю. к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области и ООО «Архстройпроект» о признании права требования в объекте незавершенного строительства, признании заключенным договора участия в долевом строительстве и регистрации договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Нефтегорский районный суд в течение месяца дня его принятия.

Судья     М.С. Баймишев