Решение по делу № 2-3181/2020 ~ М-2795/2020 от 21.07.2020

Дело № 2 – 3181/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2020 года                  г.Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи - Сахновской О.Ю.,

при секретаре         - Ярошевской Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управдом» к Сюмгину С. В. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Управдом» обратилось в суд с иском к Сюмгину С.В. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества за период с (дата) по (дата) в размере 317 992 рубля 73 копейки, пени в размере 71 769 рублей 59 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 098 рублей, ссылаясь на то, что истец осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным в г.(адрес) на основании договора управления многоквартирным домом (№) от (дата). Истец надлежащим образом исполняет обязательства по управлению и содержанию общего имущества данного многоквартирного дома, что подтверждается отчетом выполненных работ. В соответствии с п.5.2 договора, размер платы за содержание и текущий ремонт нежилого помещения в МКД определяется в соответствии с действующими тарифными ставками, утвержденными администрацией г.Комсомольска-на-Амуре. Пунктом 5.8 договора предусмотрен срок внесения платежей от собственников помещений МКД до 10 числа месяца, следующего за истекшим (отчетным) месяцем. Согласно свидетельству о государственной регистрации права Сюмгин С.В. является собственником нежилого помещения (№), площадью 397,7 м2, расположенного на первом этаже МКД (адрес). В адрес ответчика в (дата) направлялась судебная претензия, но ответа на претензию не поступило. Ответчик на протяжении нескольких лет не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества данного МКД, в связи с чем, истец обратился с иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истец уменьшил размер исковых требований и просил суд, взыскать с Сюмгина С.В. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества за период с (дата) по (дата) в размере 262 052 рубля, пени за указанный период в размере 39035 рублей 55 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца ООО «Управдом» - Мельников О.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях с учетом их уточнения настаивал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что предоставленное ответчиком заключение не может служить доказательством того, что спорное нежилое помещение являлось отдельном стоящим зданием, поскольку выполнено лишь в 2020 году, не охватывает период, за который истец просит взыскать задолжать. Кроме того, в выписке ЕГРН на жилой дом по (адрес) указано, что помещение является частью жилого дома и имеет тот же адрес, просил требования удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Сюмгин С.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Представитель истца Петров О.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что спорное нежилое помещение является отдельно стоящим зданием от жилого (адрес) не имеет с ним общих инженерных сетей, коммуникаций, в связи с чем, жилой дом и нежилое здание не имеют общего имущества. До 2018 года нежилое здание не использовалось по назначению, в нем призводился ремонт. При этом, за указанный в иске период услуги управляющей компаний, в том числе и по вывозу мусора, не оказывались. Просил в иске отказать.

Заслушав пояснения сторон, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании по материалам дела установлено, что ответчик Сюмгин С.В. с (дата) является собственником нежилого помещения (№), расположенного по адресу (адрес) площадью 397,7 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

(дата) между ТСЖ «(адрес)» и ООО «Управдом» заключен договор управления многоквартирным домом № (адрес) (№).

Предметом договора управления многоквартирным домом от (дата), заключенного ТСЖ «(адрес)» с Управляющей компанией, является оказание собственникам Управляющей компанией услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе (адрес), предоставление коммунальных услуг собственникам, и пользующимся в этом доме лицам, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей многоквартирным домом.

В соответствии с п.5.3 договора размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД определяется на общем собрании собственников дома с учетом предложений Управляющей компании. Если собственники помещений на своем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, такой перечень устанавливается органом местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре с учетом НДС.

В силу п. 5.4. размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компаний как произведение установленных администрацией тарифов на объем потребления ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании неповеренных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным администрацией г. Комсомольска-на-Амуре порядке, определяемом Правительством РФ.

Оплата собственниками помещений в МКД оказанных услуг по настоящему договору осуществляется на основании выставляемых счетов (п.5.5).

Срок внесения платежей от собственников помещений МКД – до10 числа месяца, следующего за истекшим (отчетным) месяцем.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Вместе с тем, в обоснование своих возражений ответчиком указано, нежилое помещение (№), расположенное по адресу (адрес), является самостоятельным объектом недвижимости и не входит в состав общего имущества МКД.

Так, согласно Постановлению Правительства РФ от 6 мая 2011 года N 354 нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В силу пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от (дата) N 1498, вступившего в законную силу с (дата), уточняющим понятие нежилого помещения в многоквартирном доме, содержащееся в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) N 354: нежилое помещение в многоквартирном доме - это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом к общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, основным отличием нежилых помещений, расположенных в МКД, является то, что они изначально (согласно проектной документации) являлись таковыми, не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.

Как следует из заключения по результатам технического обследования функционального помещения (№) по (адрес) с оценкой возможности его выдела в самостоятельное здание от (дата), выполненное специалистами ООО ИКФ «Альтернатива» следует, что по (адрес) расположен комплекс зданий из трех пристроено-блокированных зданий различного функционального назначения – крупнопанельного многоэтажного многоквартирного жилого дома, кирпичного одноэтажного нежилого здания торгового назначения и кирпичного одноэтажного нежилого здания общественного назначения. При этом, объект исследования (помещение (№)) не имеет общих строительных конструкций с жилым зданием, не имеет общего подполья, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов и выходов, а также помещений, расположенных над или под жилым зданием (домом), и не имеет сквозного помещения с ним. Также между ними отсутствуют технологические связи. Спорное нежилое помещение имеет самостоятельный фундамент, отдельный от фундамента дома деформационным швом. Стены каменного здания несут нагрузку только от собственных конструкций и не являются несущими для конструкций пристроенного крупнопанельного здания жилого назначения.

Также установлено, что спорный объект имеет самостоятельные системы инженерного обеспечения и индивидуальные подключения к внешним городским инженерным сетям с установлением границ раздела балансовой принадлежности. Подключение нежилого помещения к системам городского теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации) и электроснабжения выполнено автономно, минуя строительные конструкции и помещения многоквартирного дома.

Заключение специалистов от (дата), выполненное ООО ИКФ «Альтернатива», суд принимает в качестве доказательства по делу, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования, с указанием нормативно-технической и справочной документации, фотографий, схем. При этом, специалист ФИО имеет высшее техническое образование, ученное звание профессора, является доктором технических наук. Данное заключение ответчиками в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, выводы специалистов не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение (№), по (адрес), принадлежащее на праве собственности ответчику Сюмгину С.Ф. является самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием), не входят в состав многоквартирного дома и не образует единый объект капитального строительства, самостоятельная эксплуатация и техническое содержание нежилого помещения (№) возможна без использования общего имущества вышеуказанного многоквартирного дома, в связи с чем оснований для взыскания указанной в исковом заявлении задолженности с ответчика, по выводу суда, не имеется.

Ссылки представителя истца на то, что спорный объект недвижимости соприкасается с жилым домом кирпичной кладкой, в связи с чем, они имеют общее имущество, также опровергается указанным выше заключением специалиста, в котором указано, что соприкосновение наружных стен в месте пристройки зданий (нежилого помещения и многоквартирного дома) выполнено с устройством деформационного шва, обеспечивающего работу конструкций каждого из зданий независимо друг от друга.

Рассматривая доводы истца о том, что в спорный период с (дата) по (дата) услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД (адрес) оказывалась, с учетом занимаемого ответчиком нежилого помещения, суд приходит к следующему.

Из акта обследования нежилого помещения по (адрес) (пристройка аптеки), выполненного инженером технического надзора ООО «Управдом» ФИО (дата) следует, что в помещении ведется текущий ремонт, инженерные сети: ГВС, ХВС- отключено, канализационные трубы проходят по подвалу «транзитом» от здания «Почта России», в помещении не используется. Эл. Сети подключены, установлен электрический счетчик, имеются акты разграничения принадлежности электросетей. Помещение «Пристройка-аптеки» не запитано в общедомовому имуществу дома по (адрес).

Указанный акт согласуется с показаниями представителя истца о том, что спорный объект ранее собственником по назначению не эксплуатировался, в помещение шел ремонт.

В судебном заседании представитель истца не оспаривал, что ответчику не оказывались услуги по уборке крыши его помещения, по обслуживанию его земельного участка, по вывозу мусора с территории, на которой расположено нежилое помещение, что данное помещение используется в качестве магазина, имеет самостоятельный вход. Ответчик как собственник нежилого помещения фактически не использует лифты, мусоропровод, газопровод, чердаки, придомовую территорию МКД.

Также, опрошенная в ходе рассмотрения дела свидетель ФИО пояснила, что с апреля 2017 года работала дворником-уборщицей в ООО «Управдом», в ее обязанности входила уборка (адрес), в том числе двор, подъезды, детской площадки. При этом, в ее обязанности уборка территории вокруг пристройки, которая ранее была аптекой, не входило и она ее никогда не убирала. Трудовой договор со свидетелем не заключался, заработная плата выплачивалась наличными, при этом в этой организации она работала по май 2020 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в судебное заседание не предоставлено надлежащих доказательств о том, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД (адрес) в спорный период оказывались и оплачивались истцом с учетом занимаемого ответчиком нежилого помещения, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Таким образом, требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Управдом» к Сюмгину С. В. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре.

Судья:                                 О.Ю. Сахновская