Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2013 (2-1544/2012;) ~ М-1099/2012 от 25.05.2012

-

Дело № 2-24/2013 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2013 года г. Канск

Канский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Тепляковой К.Г.,

при секретаре Богатых Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Федоровой Н.М. к администрации Канского района о признании соглашения о выкупной цене от 05.03.2009 г. ничтожной сделкой, применении последствий ничтожной сделки, обязании ответчика возместить разницу с учетом выплаченной суммы и рыночной стоимостью 1 кв.м. жилья,

УСТАНОВИЛ:

Федорова Н.М. обратилась в суд с иском к администрации Канского района о признании соглашения недействительным, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией Канского района было заключено соглашение о выкупной цене за недвижимое имущество-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в рамках целевой программы «Дом». Как полагает истица, определенная филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» выкупная цена в размере 386 000 руб. является явно заниженной, не является рыночной и не отражает реальную стоимость недвижимого имущества, в связи с чем, нарушены права истицы в части определения и последующей выплаты реальной стоимости принадлежащего ей имущества. На предложение в добровольном порядке определить реальную стоимость квартиры, ответчик ответил отказом, ссылаясь на ранее заключенное соглашение. В связи с чем, истица просит признать данное соглашение недействительным.

В дальнейшем представитель заявителя Федоровой Н.А. Макаревич С.Н. уточнил исковые требования, просил признать соглашение о выкупной цене недействительной сделкой в силу её ничтожности и применить к заключенному соглашению о выкупной цене последствия ничтожной сделки. Обязать ответчика возместить собственнику имущества Федоровой Н.М. разницу в выплаченной ей сумме и сумме с учетом действия рыночной стоимости 1 кв.м. жилья, установленного региональным законодательством поскольку в отчете об оценке ответчик использовал данные, не соответствующие нормам Закона Красноярского края от 25.05.2004 г., ответчик не согласовал с истцом выбор независимого оценщика, не предоставил возможность определить круг вопросов, в чем усматривается некая заинтересованность. При заключении соглашения истец не был ознакомлен с указанным отчетом. Соглашение является кабальной сделкой, так как истцу были выдвинуты условия либо о согласии с условиями ответчика, либо истец не получит ничего вообще, что повлияло на формирование внутренней воли истца при заключении соглашения.

В судебное заседание истец Федорова Н.М. не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца Макаревич С.Н. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений, пояснил, что соглашение о выкупной цене № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённое между Администрацией Канского района и Фёдоровой Н.М. является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, поскольку с отчётом об оценке при заключении соглашения истец ознакомлен не был, существо предмета оценки на момент заключения соглашения о выкупной цене истцу не было разъяснено, выбор независимого оценщика с истцом не был согласован, возможности определить круг вопросов по поводу предмета оценки истцу представлено не было. В отчёте об оценки использованы данные не соответствующие нормам Закона Красноярского края № 10-1989 от 25.05.2004 г. о том, что денежная компенсация устанавливается в размере рыночной стоимости квадратного метра вновь вводимого жилья. Поскольку ответчик не согласовал с истцом выбор независимого оценщика, в его действиях усматривается заинтересованность в уменьшении выкупной цены. Во исполнении регионального законодательства Советом Администрации Красноярского края принято Постановление № 188-П от 16 апреля 2008 г. которым была установлена средняя рыночная цена 1 кв метра построенного (приобретённого) жилья в муниципальных образованиях в размере 23 845 руб. за 1 кв. метр, ответчик применил неверный коэффициент, нарушена методика при оценке. Ответчиком была занижена стоимость выкупного имущества истца с целью скрыть его реальную стоимость. Соглашение о выкупной цене является кабальной сделкой, истец действиями ответчика был поставлен в крайне невыгодные для него условия, что в дальнейшем повлияло на формирование внутренней воли истца при заключении соглашения о выкупной цене, сделка должна быть признана незаконной. Федоровой на момент заключения соглашения было 73 года, она не могла быть полностью дееспособна в таком возрасте, не могла адекватно оценить ситуацию, ей никто ничего не разъяснял. Просит взыскать в пользу Федоровой Н.М. разницу между выплаченной стоимостью и рыночной в размере 595 492 руб.

Представитель истца Войтович Л.А. исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по изложенным основаниям, пояснив, что она обращалась в администрацию Канского района с целью ознакомления с отчетом об оценке, однако ей было отказано. Полагает, что выкупная цена должна исходить из рыночной стоимости.

Представитель ответчика администрации Канского района Будаев А.В. исковые требования не признал, поддержал ранее данные пояснения представителя ответчика, пояснив, что исковые требования Федоровой Н.М. не подлежат удовлетворению, поскольку действительно ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Канского района и собственником Федоровой Н.М. было достигнуто соглашение о выплате выкупной цены за недвижимое имущество - трехкомнатную квартиру общей площадью 72,1 кв. м. по адресу: <адрес>, в сумме 386000 рублей. Выкупная цена определена в соответствии с отчетом по оценке объекта недвижимости, выполненным ДД.ММ.ГГГГ Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю. Данное соглашение заключалось в рамках реализации Закона Красноярского края от 26.12.2006 г. № 21-5628 «О краевой целевой программе «Дом» на 2007 - 2009 годы» в связи с признанием жилого дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с пунктом 4 раздела 1.2. Паспорта краевой целевой программы «Дом» на 2007-2009 годы, изъятие жилых помещений у собственника путем выкупа в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме в соответствии со ст. 32 ЖК РФ осуществляется в 2007-2008 г.г. муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения. Так как для краевой целевой программы «Дом» на 2007-2009 г.г. законодательно не установлена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра, такая стоимость и была определена при проведении оценочной экспертизы. Федорова на момент заключения соглашения была согласна с размером выкупной цены за квартиру по указанному адресу, никаких претензий не предъявляла. Таким образом, соглашение с Федоровой было заключено в рамках действующего законодательства, с учетом оценки объекта недвижимости, проведенной государственным учреждением, в данном случае права Федоровой в части определения и последующей выплаты стоимости ее имущества не нарушены. Кроме того, нельзя согласиться с требования истца о признании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о выкупной цене за недвижимое имущество недействительным в силу ничтожности. Администрация Канского района при определении выкупной цены жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, действовала открыто, Федорова Н.М. на тот период времени общалась с другими собственниками жилых помещений, пользовалась средствами массовой информации и была осведомлена о примерной рыночной стоимости жилья в подобных домах на территории Филимоновского сельсовета. В связи с чем, Федорова еще в 2009 г. должна была узнать о том, что некоторые собственники жилых помещений в <адрес> спустя год после первой оценки настояли на проведении повторной оценки, сами избрали оценщика, который оценил их жилые помещения достаточно высоко по отношению к рыночной стоимости подобного жилья на территории Филимоновского сельсовета. Истцом не представлено доказательств, что соглашение недействительно. Стоимость недвижимого имущества исчислялась администрацией не самостоятельно, а БТИ. Кроме того, при оценке БТИ использовалось три метода оценки. Оценщик в отчете от 25.01.2013 г. сослался на закон, сфера действия которого закончилась в 2005 г., а также на Постановление № 188-П "Об утверждении средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади построенного (приобретенного) жилья в муниципальных образованиях края на 2008 год для определения размера субсидий бюджетам муниципальных образований края и социальных выплат участникам краевых целевых программ "Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов в сельской местности" на 2006 - 2008 годы и "Развитие сельскохозяйственной потребительской кооперации в Красноярском крае" на 2007 - 2009 годы", что не относится к спорным правоотношения с участием Федоровой. Администрация не изымала данное помещение из оборота, как указано в отчете от 02.01.2013 г. Соглашение заключено законно. Федорова Н.М. с исковым заявлением обратилась в суд спустя год, в связи с чем, просит применить срок исковой давности.

Суд, заслушав представителей истца Макаревича С.Н., Войтович Л.А., представителя ответчика администрации Канского района Будаева А.В., исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно Закону Красноярского края от 02.11.2001 г. № 16-1559 (ред. от 13.12.2005 г.) "О краевой целевой программе "Строительство жилья взамен ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" на 2002 - 2005 годы" собственникам жилых помещений в домах, подлежащих сносу, с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо денежная компенсация. Денежная компенсация устанавливается в размере рыночной стоимости квадратного метра вновь вводимого жилья применительно к условиям района проживания в данном населенном пункте, умноженного на площадь освобождаемого помещения. Рыночная стоимость квадратного метра вновь вводимого жилья на момент выселения из занимаемого жилого помещения определяется независимым оценщиком, с которым заключается соответствующий договор органами местного самоуправления.

Согласно Закону Красноярского края от 26.12.2006 г. № 21-5628 (в ред. от 12.11.2009 г.) "О краевой целевой программе "Дом" на 2007 - 2009 годы" изъятие жилых помещений у собственника путем выкупа в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ осуществляется в 2007, 2008 годах муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.) нарушенное право гражданина подлежит защите.

В соответствии с п. 26 Постановления № 15/18 Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12,15 ноября 2001 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Канского района и Федоровой Н.М. было достигнуто соглашение о выплате выкупной цены за недвижимое имущество - трехкомнатную квартиру общей площадью 72,1 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, в сумме 386000 руб., на основании Закона Красноярского края от 26.12.2006 г. № 21-5628 о краевой целевой программе «Дом», что подтверждается копией соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

Согласно письму на имя Федоровой Н.М. от администрации Канского района от ДД.ММ.ГГГГ № Федорова Н.М. была уведомлена о том, что в связи с предстоящим сносом жилого дома по адресу <адрес>, как признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, выкуп жилых помещений будет произведен в соответствии с ч. 2 ст. 32 ЖК РФ. Для определения выкупной цены администрация Канского района обратилась в филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, в настоящее время получен отчет № по оценке объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанной квартиры составила 386 000 руб., чтобы заложить указанную сумму в бюджет района и выплатить её Федоровой Н.М. администрация Канского района предлагает Федоровой Н.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ прибыть в УС, ЖКХ и ООППС администрации Канского района для подписания соглашения о выплате выкупной цены за недвижимое имущество (л.д. 10). Факт получения данного извещения был подтвержден в судебном заседании представителями истицы Макаревичем С.Н. и Войтович Л.А.

Согласно отчету №Ц-0139/Ю-01/0250 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по оценке объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость составляет 386 000 руб. Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, для выявления особенностей ценообразования объектов оценки с учетом характеристик соответствующего сегмента рынка недвижимости, правового титула, количественных и качественных характеристик. Предполагаемое использование результатов оценки – определение выкупной цены, вид определяемой стоимости - рыночная стоимость (л.д. 34-107).

ДД.ММ.ГГГГ Федорова Н.М. обратилась в администрацию Канского района с заявлением, согласно которому ей была выплачена выкупная цена за трехкомнатную квартиру без учета положений ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем просит в добровольном порядке с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ произвести определение выкупной цены принадлежащей ей (Федоровой) квартиры независимым оценщиком для расчета за изъятое жилье в рамках положений ЖК РФ и Закона Красноярского края от 26.12.2006 г. № 215628 «О краевой целевой программе «ДОМ» на 2007-2009 г.г.», согласование кандидатуры независимого оценщика просит произвести с учетом ее (Федоровой) мнения (л.д. 15).

Согласно ответу администрации Канского района на указанное заявление от 14.03.2012 г. изъятие жилых помещений у собственников путем выкупа в домах, подлежащих сносу в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖКСРФ осуществляется муниципальным образованием за счет средств местных бюджетов. С Федоровой Н.М. было заключено соглашение о выплате выкупной цены в размере 386,0 тыс. руб. Выкупная цена определена филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, имеющим право на выполнение данного вида работ (л.д. 16).

Согласно экспертному заключению 12.35 от 25.01.2013 г. ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, дата оценки 29.07.2008 г., дата составления отчета 25.01.2013 г. рыночная стоимость составляет 981492 руб. (л.д.164-177).

Суд полагает необоснованными доводы представителя истца Макаревич С.Н. о том, что отчет, на основании которого заключено соглашение с Федоровой Н.М., не отражает рыночную стоимость жилья, поскольку никаких доказательств в подтверждение данных доводов не представлено, кроме того, стороной истца не представлено доказательств того, что истицу вынудили заключить указанное соглашение и ввели в заблуждение, поскольку до заключения соглашения истице был направлен проект для ознакомления, указанное соглашение через 6 месяцев Федорова Н.М. подписала, таким образом, Федоровой было предоставлено время для ознакомления и выражения в дальнейшем своего согласия либо несогласия с выкупной стоимостью жилого помещения. Ссылки представителя истца на то, что другие собственники были не согласны с определенной выкупной ценой, не влечет признания соглашения, заключенного с Федоровой недействительным. Также ссылки Макаревича С.Н. о том, что Федорова не могла в полном объеме понимать условия указанной сделки в силу своего возраста, ограниченной дееспособности не подтверждены никакими доказательства.

Доводы представителя ответчика Будаева А.В. о том, что в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ оценщик ссылается на нормативные акты сфера действия которых не распространяется на отношения между администрацией Канского района и Федоровой Н.М. суд полагает обоснованными, поскольку и Постановление № 188-п от 16.04.2008 г. и постановление Правительства края от 06.08.2008 г. № 26-п «О внесении изменений в Постановление Совета администрации Красноярского края от 16.04.2008 N 188-п "Об утверждении средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади построенного (приобретенного) жилья в муниципальных образованиях края на 2008 год для определения размера субсидий участникам краевых целевых программ "Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов в сельской местности" на 2006 - 2008 годы и "Развитие сельскохозяйственной потребительской кооперации в Красноярском крае" на 2007 - 2009 годы" (л.д. 163) распространяются на установление средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади для определения размера субсидий по обеспечению доступным жильем молодых семей и молодых специалистов в сельской местности, а не для определения стоимости по выплате компенсации за аварийное жилье.

В отчете об оценке № указаны цель оценки, задача и предполагаемое использование результатов, в связи с чем суд принимает данный отчет как достоверный, соответствующий нормам законодательства. Кроме того, с установленной в соглашении выкупной стоимостью, определенной данным отчетом, Федорова согласилась, являлась дееспособной на момент заключения соглашения.

Также суд принимает во внимание, что действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке согласовывание кандидатуры независимого оценщика для проведения оценки рыночной стоимости жилья, и предоставления возможности согласования вопросов для оценщика.

Суд считает обоснованными доводы представителя ответчика Будаева А.В. о необходимости применения срока исковой давности, поскольку о рыночной стоимости квартиры Федорова Н.М. узнала исходя из сообщения администрации Канского района от ДД.ММ.ГГГГ, к которому, в том числе, прилагался проект соглашения о выплате выкупной цены, определенной оценкой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение, с учетом ранее установленной стоимости, было заключено между администрацией Канского района и Федоровой Н.М. В суд с исковым заявлением о признании соглашения недействительным Федорова Н.М. обратилась ДД.ММ.ГГГГ (согласно почтовому штампу), то есть спустя 3 года после заключения указанного соглашения. Факт того, что Федорова обращалась в администрацию Канского района с заявлением о несогласии с размером выкупной цены, установленной в ранее заключенном соглашении, суд не может расценивать как уважительность пропуска срока обращения в суд.

О пропуске Федоровой Н.М. срока исковой давности было заявлено представителем ответчика администрации Канского района Будаевым А.В., а ранее также заявлялось представителем ответчика Гантимуровой Е.А., в судебном заседании, то есть надлежащим лицом, заявление сделано до вынесения решения, пропуск указанного срока подтвержден материалами дела. При этом, ходатайства о восстановлении срока для обращения в суд стороной истца не заявлялось, уважительных причин для его восстановления не представлено, и судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное, оснований для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой и выплате разницы рыночной стоимости жилого помещения не установлено, в связи с чем, требования Федоровой Н.М. суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 1 ░░.░. ░░░░░ – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                ░░░░░░░░░ ░.░.