Решение по делу № 2-6422/2019 ~ М-6447/2019 от 23.10.2019

Дело № 2-1-6422/2019     64RS0042-01-2019-007648-52

Решение

Именем Российской Федерации

12.11.2019 г.                   г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Никишовой С.А.,

при секретаре Шкитиной А.В.,

с участием истца Сажень Л.Т., её представителя Железнякова В.А., представителя ответчика Бартеневой Т.Н., представителя третьего лица Ивановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сажень Л. Т. к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

установил:

Сажень Л.Т. обратилась в суд с иском к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1068 кв. м., с кадастровым номером №, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

В обоснование требований указывает, что спорный земельный участок на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от 16.04.2009 г. № 2006 был предоставлен на праве аренды Шутовой Ю.В.

Между Шутовой Ю.В. и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области. Согласно п.п. 1.6. указанного договора, срок аренды земельного участка устанавливается с 16.04.2009 г. по 16.04.2019 г.

В последующем Шутова Ю.В. по договору замены стороны в обязательстве от 19.04.2012 г. уступила права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г. истцу Сажень Л.Т.

В связи со сменой арендатора земельного участка, между истцом и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключено дополнительное соглашение от 04.06.2012 г. к договору аренды земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г. о внесении соответствующих изменений в договор.

Истец, после оформления права аренды указанного земельного участка приступила к его использованию в соответствии с его целевым назначением - индивидуальное жилищное строительство. Указанные действия истца были выражены в возведении ограждения земельного участка, подготовке строительной площадки жилого дома, строительстве фундамента жилого дома, строительстве вспомогательных объектов недвижимого имущества и сооружений и пр.

Факта начала строительства жилого дома и нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства - жилого дома подтверждается заключением кадастрового инженера Нефедовой С.Е., составленного по результатам осмотра и топографической съемки участка.

Также, среди прочего, истцом на указанном земельном участке было построено нежилое здание сарая площадью 32 кв. м., право собственности на которое было в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.

Однако, достроить жилой дом в период действия договора земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г., т.е. до 16.04.2019 г., истец не успела, поскольку срок аренды участка не позволял завершить строительство.

В связи с изложенным и в целях окончания строительства, до истечения срока аренды, истец обратилась в комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, по основаниям, предусмотренным п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, т.е. для завершения их строительства жилого дома.

Распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 19.09.2019 г. № 552-р истцу было отказано в продлении договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, т.е., в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Считая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании истец Сажень Л.Т. и её представитель Железняков В.А. в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам иска, просили исключить из числа ответчиков и привлечь к участию в деле в качестве третьего лица - администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области, поскольку полномочия на заключения договора аренды возложены на комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района.

Представитель ответчика комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Бартенева Т.Н. поддержала письменные возражения, просила в иске отказать. Также указала, что в силу прямого указания закона, земельный участок предоставляется однократно в аренду для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства. Согласно акту осмотра спорного земельного участка от 07.11.2019 г. на участке расположен свайный фундамент. Однако истцом не представлены доказательства, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства. Основания для заключения нового договора аренды, установленные п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Представитель третьего лица администрации ЭМР Саратовской области Иванова М.А. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поддержала письменные возражения. Указала о том, что из содержания искового заявления следует, что Сажень Л.Т. фактически оспаривает распоряжение № 552-р от 19.09.2019 г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка. Истцом выбран неправильный способ защиты права, поскольку оспаривание решений органа местного самоуправления предусмотрен КАС РФ. Также полагает, что возведение на земельном участке вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект не влечет возникновение у собственника права на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов, следовательно, оснований для передачи его в аренду истцу с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство» не имеется. Кроме того, понуждение возложения обязанности по заключению договора аренды земельного участка является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10 Конституцией РФ принцип разделения властей. Требования истца являются незаконными. Также администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку предоставлять в аренду земельные участки и заключать договоры аренды земельных участков входит в функции комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР.

Определением суда от 12.11.2019 г., вынесенным в протокольной форме, администрация ЭМР исключена из числа соответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № 2-1-3788/2019, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 16.04.2009 г. № 2006 Шутовой Ю.В. было предоставлено право аренды на земельный участок общей площадью 1068 кв. м., с кадастровым номером №, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

03.09.2009 г. между Шутовой Ю.В. и Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № 9125/1. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (запись регистрации от 12.10.2009 №).

Согласно п.п. 1.6. указанного договора, срок аренды земельного участка устанавливается с 16.04.2009 г. по 16.04.2019 г.

19.04.2012 г. Шутова Ю.В. по договору замены стороны в обязательстве уступила права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г. Сажень Л.Т.

Переход права был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области от 02.05.2012 г.

04.06.2012 г. между Сажень Л.Т. и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г., который также был зарегистрирован в ЕГРН.

В соответствии с Положением о комитете по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, утвержденным решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 22.12.2016 г. № 89/08-05, функции исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления по управлению земельными участками возложены на комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района.

20.08.2019 г. Сажень Л.Т. обратилась к главе Энгельсского муниципального района Тепину Д.В. с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года без проведения торгов земельного участка площадью 1068 кв.м. по адресу: <адрес> на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

19.09.2019 г. распоряжением председателя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района № 552-р Сажень Л.Т. отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1068 кв.м. по адресу: <адрес> по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (л.д. 8).

Из искового заявления следует, что в период действия договора аренды истец возвела на земельном участке ограждение, подготовила строительную площадку для жилого дома, выполнила строительство фундамента жилого дома, что подтверждается заключением кадастрового инженера Нефедовой С.Е. (л.д. 23, 24, 25).

Также, истцом на указанном земельном участке было построено нежилое здание сарая площадью 32 кв. м., право собственности, на которое было в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 22.03.2013 г. (л.д. 22).

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Учитывая, что истцу земельный участок был предоставлен на основании постановления органа местного самоуправления, то в силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, при наличии условий, установленных подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 г.).

В обоснование исковых требований истец Сажень Л.Т. указывает, что достроить жилой дом в период действия договора земельного участка № 9125/1 от 03.09.2009 г., т.е. до 16.04.2019 г., истец не успела, поскольку объективно срок аренды участка не позволял завершить строительство. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства (жилого дома) – свайный фундамент.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что срок аренды закончился 16.04.2019 г., однако истец с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства жилого дома обратилась к ответчику после истечения срока аренды - 20.08.2019 г.

Согласно акту осмотра земельного участка специалиста отдела земельного контроля управления учета земли комитета по земельным ресурсам администрации № от 07.11.2019 г. что на испрашиваемом земельном участке площадью 1068 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположен свайный фундамент, земельный участок огорожен забором частично из металлического профиля и частично из сетки-рабицы на металлических столбах.

При этом из акта осмотра земельного участка № 196 от 11.04.2019 г. комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района по обращению истца Сажень Л.Т. от 02.04.2019 г. следует, что на испрашиваемом земельном участке расположены: одно кирпичное здание и половина кирпичного здания, теплица из поликарбоната, плодовые деревья и кустарники, спортивные снаряды из металла, строительные материалы (кирпич), пластмассовые накопители воды. По земельному участку проходит газопровод низкого давления и забор металлической сетки на металлических стойках, земельный участок огорожен забором из металлопрофиля (л.д. 90, 91-92, 131 дело № 2-1-3788/2019).

Из изложенного следует, что на момент окончания действия договора аренды земельного участка площадью 1068 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и обращения с заявлением от 02.04.2019 г., объекта незавершенного строительства не имелось.

Кроме того, спорный земельный участок перешел истцу в 2009 г., т.о. почти на протяжении почти 10 лет, каких-либо действий, направленных на освоение спорного земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства истцом не принималось.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство, соблюдения градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документы.

Доказательств соблюдения градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта, отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан материалами дела не содержат.

Факт наличия на испрашиваемом земельном участке заявленных истцом хозяйственных построек не свидетельствует о наличии права на заключение договоров аренды спорных земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, ввиду непредставления истцом доказательств наличия предусмотренных законом оснований для заключения договора аренды земельных участков без проведения торгов, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Сажень Л. Т. к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья                     С.А. Никишова

Секретарь                     А.В. Шкитина