Решение по делу № 2-149/2013 (2-5569/2012;) ~ М-4818/2012 от 12.09.2012

дело № 2-149/2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 января 2013 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кулинича Д.Н.,

при секретаре Герасимовой А.Д.,

при участии: представителя истца Грипича Н.Н., ответчика Емельянова Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖЭУ № 7» к Булан И. Г., Емельянову Е. Е.чу, Глуховой В. М., Козенко А. А.чу, Козенко А. П., Козенко Е. З., Романенко В. А., Романовой Е. Г., Савик В. М., Савик Е. М., Сазоновой З. З., Семашкевич З. Ф., Семашкевич М. А., Шалагинову Э. В., Администрации ГО «Город Калининград» о расторжении договора управления многоквартирным домом №а по <адрес> в г. Калининграде,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЖЭУ№ 7» обратилось в суд с иском к Булан И.Г., Емельянову Е.Е., Глуховой В.М., Козенко А.А., Козенко А.П., Козенко Е.З., Романенко В.А., Романовой Е.Г., Савик В.М., Савик Е.М., Сазоновой З.З., Семашкевич З.Ф., Семашкевич М.А., Шалагинову Э.В., Администрации ГО «Город Калининград» указав, что указанные лица являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>(далее - Многоквартирный дом), от 8 марта 2009 г. в соответствии с частями 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ выбран способ управления данным Многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано Общество с ограниченной ответственностью«ЖЭУ № 7» (далее — Общество).

Указанным решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от 8 марта 2009 г. утверждён текст договора управления многоквартирным домом, в том числе определён размер ежемесячной платы за работы/услуги управляющей организации по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также за вывоз и размещение на полигоне твёрдых бытовых расходов, подлежащей оплате управляющей организации.

Общая площадь Многоквартирного дома составляет <данные изъяты>.

Многоквартирный дом включает <данные изъяты> квартир <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес> и <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>), принадлежащие на праве собственности ответчикам.

Договоры управления в соответствии с решением общего собрания собственников помещений от 8 марта 2009 г. с большинством собственников по настоящий момент в письменной форме не подписаны (за исключением договоров с И.Г. Булан, Е.Е. Емельяновым, Е.Г. Романовой и З.З. Сазоновой).

В соответствии с положениями статей 432, 435, 438 Гражданского кодекса РФ, частей 1 и 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ несмотря на неподписание договора управления Многоквартирным домом в письменной форме данный договор считается заключенным со всеми собственниками помещений в Многоквартирном доме на условиях, содержащихся в тексте договора, утверждённом решением общего собрания от 8 марта 2009 г.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора управления Многоквартирным домом собственник помещения обязан своевременно и полностью вносить плату за оказанные управляющей организацией услуги, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, принятого в соответствии с законодательством.

На момент обращения в суд с настоящим иском, у собственников помещений в Многоквартирном доме имелась непогашенная задолженность перед Обществом по оплате за работы/услуги управляющей организации в соответствии с договором управления Многоквартирным домом:

—у собственников <адрес> - <данные изъяты>

—у собственников <адрес> - <данные изъяты>

—у собственника <адрес> - <данные изъяты>.

—Всего - <данные изъяты>

Общество было вынуждено обратиться к Мировому судье 7-го судебного участка Ленинградского района г. Калининграда с исковыми заявлениями о взыскании указанных задолженностей.

Общий размер ежемесячной платы за работы/услуги, выполняемые (оказываемые) Обществом в соответствии с договором управления Многоквартирным домом, в отношении всех помещений в Многоквартирном доме составляет <данные изъяты>

Таким образом, имеющаяся задолженность собственников помещений в Многоквартирном доме перед Обществом превышает общий объём ежемесячной платы, подлежащей оплате Обществу.

Такая задолженность в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является существенным нарушением условий договора управления Многоквартирным домом со стороны должников - собственников помещений в Многоквартирном доме и, таким образом, является основанием для расторжения договора управления Многоквартирным домом по требованию управляющей организации.

Коммерческая организация, каковой является управляющая организация (Общество), не может быть понуждена к осуществлению заведомо убыточной для себя деятельности; подобное противоречило бы существу предпринимательской деятельности и нарушало бы свободу предпринимательской деятельности, гарантированную статьёй 34 Конституции РФ.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В силу указанных положений частей 2 и 9 статьи 161 и части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при наличии оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию управляющей организации с отдельными собственниками помещений в многоквартирном доме, соответствующие договоры должны быть расторгнуты со всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме.Подобное означает прекращение исполнения управляющей организацией соответствующих функций в отношении данного многоквартирного дома в целом.

Общество письмом от 6 марта 2012 г. № уведомило ответчиков о расторжении договоров управления Многоквартирным домом.

Не согласившись с расторжением договора по требованию Общества, ответчик (Е.Е. Емельянов) обратился в Ленинградский районный суд с исковым заявлением к Обществу от 29 мая 2012 г. о признании незаконным указанного решения Общества о расторжении договора в одностороннем порядке (прочие ответчики привлечены в качестве третьих лиц).

Общество считая, что данные действия сторон свидетельствуют о соблюдении условия обращения в суд с требованием о расторжении договора, определённого частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ просит суд расторгнуть договоры управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, заключенные Обществом с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7» в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 8 марта 2009 г. на условиях, утверждённых данным решением, со следующими лицами (собственниками помещений): Э.В. Шалагиновым, В.А. Романенко, В.М. Глуховой, А.А. Козенко, А.П. Козенко, Е.З. Козенко, В.М. Савик, Е.М. Савик, З.Ф. Семашкевич, М.А. Семашкевич, Е.Г. Романовой, 3.3 Сазоновым, И.Г. Булан, Е.Е. Емельяновым, а также с Администрацией Городского округа «Город Калининград».

В судебном заседании представитель ООО «ЖЭУ № 7» по доверенности Грипич Н.Н. заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям, дополнительно пояснил, что у ответчиков постоянно имелась непогашенная задолженность перед Обществом по оплате за работы/услуги управляющей организации в соответствии с договором управления Многоквартирным домом, при этом в некоторые месяцы задолженность превышала <данные изъяты>. Считает, что нарушения ответчиками условий договора в части неуплаты начисленных платежей имеют постоянный и существенный для общества характер, в связи с чем просит суд удовлетворить требования общества и расторгнуть в одностороннем порядке договоры управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, заключенные Обществом с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7» в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 8 марта 2009 г.

В судебном заседании Емельянов Е.Е. возражал против заявленных требований. Указал, что задолженность, о которой в качестве обоснования своих требований указывал истец, имелась у ответчиков не за работы/услуги управляющей организации в соответствии с договором управления Многоквартирным домом, а за весь перечень коммунальных услуг, и доля долга ответчиков перед обществом, за вычетом долга по коммунальным услугам – значительно меньше указанной истцом, в связи с чем не может быть признана существенной.

Ответчики Булан И.Г., Глухова В.М., Козенко А.А., Козенко А.П., Козенко Е.З., Романенко В.А., Романова Е.Г., Савик В.М., Савик Е.М., Сазоновой З.З., Семашкевич З.Ф., Семашкевич М.А., Шалагинов Э.В., Администрация ГО «Город Калининград» будучи надлежаще уведомлены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах не явки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 7 договора от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным жилым домом <адрес> предусмотрено что он может быть расторгнут:

- по соглашению сторон;

- в судебном порядке;

- в случае ликвидации управляющей организации;

- в связи с окончанием срока действия договора и уведомления одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать, о чем другая сторона должна быть письменно уведомлена не позже чем за месяц до его прекращения.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, управление многоквартирным домом №а осуществляется ООО «ЖЭУ № 7» на основании протокола общего собрания собственников помещений в указанном доме от ДД.ММ.ГГГГ и заключенных с ними договоров.

Общество письмом от ДД.ММ.ГГГГ № уведомило ответчиков о расторжении договоров управления Многоквартирным домом. Основанием для расторжения договора было указано систематическое наличие задолженности перед ООО «ЖЭУ № 7» по оплате за работы/услуги управляющей организации у собственников квартир № и № <адрес>, что истец считает существенным нарушением договора. Однако ответчики возражали против расторжения договора, соглашение о досрочном расторжении договора между сторонами достигнуто не было, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, договор управления многоквартирным жилым домом №а по <адрес> может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию ООО «ЖЭУ № 7» лишь судебным актом, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно представленных истцом расчетов, в частности Сводной ведомости оплаты по всем поставщикам (Вывоз ТБО (мусор), Складирование ТБО, Электроэнергия МОП, Обслуживание жилья, Обслуживание ВГО, Управление жильем) по всем лицевым счетам многоквартирного жилого <адрес> (л.д. 73) за период с декабря 2009 года по февраль 2012 года собственникам квартир в указанном доме было начислено всего <данные изъяты>, при этом ими было уплачено <данные изъяты>, что составило 98,84%. Сумма задолженности в размере <данные изъяты> составляет менее 2% от суммы, которая подлежала выплате истцу ответчиками за указанный период во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным жилым домом №а по <адрес>, и на получение которой за прошедший период ООО «ЖЭУ № 7» было вправе рассчитывать при заключении указанного договора. Указанную задолженность суд не может признать существенной. Кроме того, из представленных ведомостей следует, что задолженность имеется не у всех собственников квартир в указанном доме, а лишь у некоторых из них, в связи с чем, суд считает, что права ответчиков, добросовестно уплачивающих установленные договором платежи, не могут ставиться в зависимость от единичных недобросовестных должников, тем более, что истец не лишен возможности защиты своих прав путем взыскания образовавшейся задолженности в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «ЖЭУ № 7» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.Н. Кулинич