Решение по делу № 2-878/2019 (2-4705/2018;) ~ М-3768/2018 от 26.12.2018

Дело № 2-878/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2019 года                     г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики в составе

председательствующего судьи – Яичниковой А.В.,

при секретаре – Каблахове М.Р.,

с участием представителя истца Теплякова А.Ю. – Кохова Р.Б.,

представителя ответчика АО «Россельхозбанк» - Кипкеевой З.Р.,

представителя ответчика ООО «Стройград» - Карабашева М.А.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР – Анапиева А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Теплякова Анатолия Юрьевича к АО «Россельхозбанк», ООО «Стройград» о признании дополнительных соглашений к договору об ипотеке (залоге недвижимости) недействительными,

установил:

Тепляков А.Ю. обратился в суд с иском к АО «Россельхозбанк», ООО «Стройград» о признании дополнительных соглашений к договору об ипотеке (залоге недвижимости) недействительными. Своё обращение мотивировал тем, что 02.02.2018 года между Тепляковым А.Ю. и ООО «Стройград» в лице генерального директора ФИО1, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: ТРЦ Панорама 2, общей площадью 17464,6 кв. м., магазин площадью 422,6 кв. м, земельный участок площадью 7004 кв. м, земельный участок площадью 477 кв. м, расположенные по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>. ТРЦ Панорама 2, магазин и земельные участки принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.02.2015 года, свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2016 года. Тепляков А.Ю. на основании вышеуказанного договора от 02.02.2018 года добросовестно приобрел имущество, без каких-либо зарегистрированных обременений. Переход права на указанное выше имущество зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево- Черкесской Республике 16.02.2018 года. Впоследствии, истцу стало известно, что на приобретенное им имущество претендует АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского филиала, которое пытается зарегистрировать дополнительные соглашения № от 18.10.2017г. к договору №.2/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа 2016 года, дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 февраля 2015 года, дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 ноября 2013 года, заключенные между АО «Россельхозбанк» и ООО «Стройград». После заключения 18.10.2017 года указанных дополнительных соглашений к договорам об ипотеке (залоге недвижимости), никаких обременений принадлежащего истцу имущества не возникло, поскольку они не прошли государственной регистрации. Согласно ч. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Желания на заключения договора залога истец не изъявлял, с акцептом о заключении каких либо сделок к АО «Россельхозбанк», как собственник имущества, не обращался. Единственным путем недопущения нарушения его законных прав собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ и ст. 35 Конституции РФ, является признание указанных соглашений незаконными и недействительными. Соглашения между АО «Россельхозбанк» и ООО «Стройград» от 18.10.2017 года, подлежащие регистрации, после осуществления таковой, создает угрозу нарушения конституционных прав истца. Поскольку дополнительные соглашения не были зарегистрированы на момент приобретения истцом права собственности на спорное имущество, их регистрация возможна в силу закона, что повлечет наложение обременений на принадлежащее истцу имущество.

Просит суд: признать недействительными:

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа 2016 года;

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 февраля 2015 года;

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 ноября 2013 года.

Истец Тепляков А.Ю., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителей сторон, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца Кохов Р.Б. поддержал заявленные требования своего доверителя, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и пояснениях, данных им в судебных заседаниях. В судебном заседании пояснил, что Тепляков А.Ю. является собственником имущества, на которое в соответствии с действующим законодательством ответчики имеют право зарегистрировать договора ипотеки. Договор о залоге истец не заключал, свое имущество никому не закладывал. Полагает необходимым признать указанные соглашения недействительными по ст. 168 ГК РФ, так как данные сделки посягают на права третьих лиц, а именно истца.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» - Кипкеева З.Р. представила суду письменные возражения, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснила, что главным аргументов истца является утверждение о том, что истцу не было известно о споре в отношении регистрации дополнительных соглашений. Однако, Теплякову А.Ю было известно о споре, так как еще в ноябре 2017 года он хотел приобрести данное имущество. Тепляков и Горлов взаимосвязанные лица, ранее Горлов приобретал имущество у Теплякова. Не предоставление истцом документов по оплате по договору купли – продажи говорит о том, что сделка совершена лишь для вида. Тепляков А.Ю. не наделен правом на оспаривание данного договора. АО «Россельхозбанк» и ООО «Стройград» сняли обременение вместе по договору 2013 года. Всего у ООО «Стройград» было 2 кредита, один кредит выплачен и обременение снято. Полагает, что Тепляков А.Ю. о споре знал, об ограничениях знал.

Представитель ответчика ООО «Стройград» - Карабашев М.А. иск не признает, но просит его удовлетворить.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР – Анапиев А.Я. просит иск удовлетворить. Пояснил, что всего было два договора ипотеки, по одному договору ипотека погашена, затем на государственную регистрацию были сданы дополнительные соглашения, регистрация которых была приостановлена по заявлению ООО «Стройград», потом было прекращение ипотеки. В дальнейшем ООО «Стройград» обратилось с заявлением об отказе в регистрации дополнительных соглашений. Позднее в государственной регистрации дополнительных соглашений отказано.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии со статьей 56 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (статья 57 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 68 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Как установлено судом, что 02 февраля 2018 года между ООО «Стройград» в лице генерального директора Зверева К.А. и Тепляковым А.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>:

ТРЦ Панорама 2, общей площадью 17464,6 кв. м., этажность – 4, кадастровый №),

Земельный участок площадью 7004 кв. м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы),

Земельный участок площадью 477 кв. м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-под магазины,

Магазин площадью 422,6 кв. м, кадастровый №.

Право собственности ООО «Стройград» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, 04.02.2015 года серия №; свидетельством о государственной регистрации права, выданным    Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево - Черкесской Республике, 13.05.2016 года; свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево- Черкесской Республике, 04.02.2015года; свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, 04.02.2015 года.

В судебном заседании установлено, что во время заключения договора и во время государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя каких-либо ограничений, обременений прав в отношении спорного имущества не зарегистрировано.

В этой связи, Управлением Росреестра по КЧР 16.02.2018 зарегистрирован переход права на указанное выше имущество, на имя покупателя – Теплякова А.Ю.

На момент регистрации договора купли-продажи на указанные объекты недвижимости каких-либо обременений зарегистрировано не было.

В настоящее время АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского филиала, которое пытается зарегистрировать дополнительные соглашения № от 18.10.2017г. к договору №.2/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа 2016 года, дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 февраля 2015 года, дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 ноября 2013 года, заключенные между АО «Россельхозбанк» и ООО «Стройград».

Вышеуказанные дополнительные соглашения от 18.10.2017 были заключены между ООО «Стройград» и АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского филиала АО «Россельхозбанк» и не прошли регистрацию, соответственно, имущество не было обременено.

18.10.2017 ООО «Стройград» и АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского филиала АО «Россельхозбанк» обратились в Управление Росреестра по КЧР с заявлениями о государственной регистрации:

дополнительного соглашения № от 18.10.2017 к Договору №.2/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа2016 года;

дополнительного соглашения № от 18.10.2017 к Договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа2016 года;

дополнительного соглашения № от 18.10.2017 к Договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 ноября 2013 года.

Уведомлениями о приостановлении государственной регистрации от 24.10.2017 №09/001/102/2017-532, №09/001/102/2017-528, №09/001/102/2017-534, №09/001/102/2017- 524, №09/001/102/2017-530, государственная регистрация данных дополнительных соглашений была приостановлена на срок до 24.01.2018, основание для приостановления - одностороннее заявление от 23.10.2017 о приостановлении государственной регистрации представителя ООО «Стройград».

Сообщениями об отказе в государственной регистрации от 24.01.2018 №09/001/102/2017-532, №09/001/102/2017-528, №09/001/102/2017-534, №09/001/102/2017- 524, №09/001/102/2017-530 Управлением Росреестра по КЧР отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) на объекты недвижимого имущества расположенных по адресу: <адрес> в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 24.10.2017.

Полагая, что приостановление регистрационных действий и последующий отказ в осуществлении регистрации в отношении дополнительных соглашении незаконны, АО «Россельхозбанк» оспорил их в суде.

В настоящее время в Арбитражном Суде КЧР рассматривается спор между АО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского филиала и Управлением Росреестра по КЧР о возложении обязанности на последнее по регистрации вышеуказанных соглашений.

Суд полагает, что государственная регистрация соглашений нарушит указанные в ст. 209 ГК РФ и Конституции РФ, права Теплякова А.Ю. как собственника приобретенного имущества, поскольку вместе с их регистрацией, возникнет залог на принадлежащее ему имущество, при этом залогодержателем станет АО «Россельхозбанк».

Согласно п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 209 ГК РФ права пользования, владения и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае истец является собственником недвижимого имущества.

Государственная регистрация указанных выше соглашений, нарушит права Теплякова А.Ю. как собственника имущества, поскольку при государственной регистрации дополнительных соглашений, возникнет залог на имущество, при этом залогодержателем становится АО «Россельхозбанк».

Согласно ч. 2 ст. 335 ГК РФ, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Гражданское законодательство также указывает, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В силу ст. 421 ГК РФ. граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1).

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, что имеет место быть и в данном случае, как указано выше.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» просил суд прекратить производство по делу, учитывая экономический характер правоотношений, а также, что при принятии данного дела стороны обладали статусом ИП и являлись юридическими лицами.

В удовлетворении данного ходатайства судом отказано ввиду предоставления представителем истца доказательств утраты Тепляковым А.Ю. статуса индивидуального предпринимателя. Прекращение производства по настоящему делу будет препятствовать в осуществлении прав истца на судебную защиту ввиду невозможности его обращения с аналогичным иском в Арбитражный суд.

Суд также принимает во внимание, что Тепляков А.Ю. является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Договор купли – продажи от 02 февраля 2018 года, по которому он приобрел недвижимое имущество и зарегистрированное право собственности Теплякова А.Ю. на указанное имущество в установленном законом порядке не оспорено.

Таким образом, требование истца, о признании недействительными дополнительных соглашений от 18.10.2017, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Теплякова Анатолия Юрьевича к АО «Россельхозбанк», ООО «Стройград» о признании дополнительных соглашений к договору об ипотеке (залоге недвижимости) недействительными – удовлетворить.

Признать недействительными:

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 августа 2016 года;

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 февраля 2015 года;

- дополнительное соглашение № от 18.10.2017г. к договору №.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 ноября 2013 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. В окончательной форме решение изготовлено 26 марта 2019 года.

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова