Решение по делу № 2-4/2017 (2-730/2016;) ~ М-733/2016 от 03.10.2016

Дело № 2-4/2017

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 января 2017 года г.Кировград

Кировградский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Савицких И.Г.,

при секретаре Романовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Кировградского городского округа к Ковалеву А.В., Акционерному обществу «Тандер» о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Кировградского городского округа обратилась в Кировградский городской суд Свердловской области с иском к Ковалеву А.В., Акционерному обществу «Тандер» о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.

В обоснование иска указано следующее: Ковалев А.В. является собственником нежилых помещений под № ***, общей площадью 272,2 кв.м., расположенных в доме № *** по ул. *** г.Кировграда Свердловской области. Согласно договора аренды за № *** от *** года нежилые помещения № ***, площадью 258,1 кв.м., расположенные на первом этаже дома, переданы в аренду АО «Тандер». Согласно п.2.1.10 Договора, после проведения ремонта, переоборудования, перепланировки внутри и на фасаде объекта арендатором, арендодатель обязуется получить свидетельство о внесении записи в ЕГРП при этом нести соответствующие расходы по оплате пошлин и сборов, а также получить кадастровый и технический паспорта, при условии обязательного предоставления арендатором всей необходимой проектной и технической документации, согласованной и оплаченной арендатором. В силу п.3.1.5 Договора арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. В соответствии с п.3.1.6 Договора арендатор обязуется при проведении ремонта, переоборудования, перепланировки, любых строительных, монтажных, отделочных работ внутри и на фасаде объекта, изменения элементов (сетей) объекта, время и порядок проведения работ, соблюдать нормы и требования, установленные законодательством РФ, самостоятельно и за счет своих средств получать необходимые согласования в соответствующих контролирующих органов, в установленном законодательством РФ порядке. В целях использования данных нежилых помещений под объект торговли арендатором либо собственником была проведена реконструкция помещений, в ограждающей несущей стене дома, со стороны ул.Свердлова выполнена входная группа и установлена входная дверь, выполнено крыльцо. Данные действия выполнены с нарушением норм Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиками не выполнен проект реконструкции объекта, данный проект не представлен в Администрацию Кировградского городского округа с целью получения разрешения на реконструкцию, не получено разрешение на реконструкцию, работы выполнены самовольно без разрешительной документации, неизвестно какая реконструкция произведена внутри помещения, какие демонтированы стены и перегородки. В ходе проведения работ по реконструкции была демонтирована часть ограждающей несущей стены – выполнена входная группа, так же на земельном участке, непосредственно прилегающем к многоквартирному дому, выполнено крыльцо с пандусом для инвалидов. Проведение данных работ не согласовано со всеми собственниками квартир в многоквартирном доме, согласие собственников не получено. Вышеизложенное свидетельствует о существенном нарушении и несоблюдении как собственником нежилых помещений так и арендатором норм действующего законодательства, а потому нежилые помещения должны быть приведены в первоначальное состояние, имевшееся до реконструкции. Просят обязать Ковалева А.В. и АО «Тандер» в лице Екатеринбургского филиала привести реконструированные нежилые помещения под № ***по адресу: г.Кировград, ул. *** в первоначальное состояние, обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать входную дверь, демонтировать входную группу – крыльцо, пандус.

В последующем исковые требования истец уточнил. В обоснование уточненных исковых требований указано, что в целях использования нежилых помещений под № ***, расположенных в доме № *** по ул. *** г.Кировграда собственником Ковалевым А.В. либо арендатором АО «Тандер» без разрешительных документов был изменен внешний вид фасада, в ограждающей несущей стене дома, на месте существовавшего оконного проема, со стороны ул. *** выполнена входная группа и установлена входная дверь, выполнено крыльцо, пандус. Постановлением Администрации Кировградского городского округа от *** года № *** утвержден порядок согласования переоборудования и изменения внешнего фасада здания, строения, сооружения на территории Кировградского городского округа. Согласно п.2 раздела 1 Постановления к переоборудованию или изменению внешнего вида фасадов относятся: а) замена, ликвидация или изменение существующих конструктивных элементов фасада; б) изменение материалов, цветового решения внешних конструкций фасада либо его элементов; в) установка, замена или ликвидация дополнительных элементов и устройств, декоративных элементов фасада; г) организация, замена или демонтаж входных групп, террас, веранд, навесов. В силу п.1 раздела 3 Порядка, согласование изменений фасада осуществляется администрацией Кировградского городского округа. Пунктом 4 раздела 3 Порядка предусмотрено, что реализация работ по изменению фасада здания, строения, сооружения должна осуществляться в соответствии с согласованным решением. Соответственно любые изменения фасадной части здания должны быть согласованы с Администрацией КГО и должно быть получено письмо о согласовании изменений внешнего вида фасада. В нарушение данного постановления ответчики не обращались в Администрацию КГО с заявлением о согласовании изменения внешнего вида фасада. Таким образом, в отсутствие разрешительного документа, переустройство фасада либо любое другое изменение его внешнего облика является незаконным. Также в действиях ответчиков содержатся нарушения норм жилищного законодательства, поскольку в ходе проведения работ по реконструкции была демонтирована часть ограждающей несущей стены - выполнена входная группа на месте ранее существовавшего оконного блока, также на земельном участке, непосредственно прилегающем к многоквартирному дому, выполнено крыльцо с пандусом для инвалидов. Проведение указанных работ не согласовано со всеми собственниками квартир в многоквартирном доме, согласие собственников не получено. Уменьшение объема общего имущества в многоквартирном доме выразилось в производстве строительно-монтажных работ по устройству входной группы из ранее существовавшего окна. Кроме того, проведенные на фасадной части ремонтные работы не соответствуют п.4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, согласно которого не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Из технического обследования объекта, представленного АО «Тандер» следует, что ремонт обследуемого помещения включает переустройство двух оконных проемов в дверные, что запрещено законодательством. Просят обязать Ковалева А.В. и АО «Тандер» в лице Екатеринбургского филиала привести реконструированные нежилые помещения под № *** по адресу: г.Кировград, ул. *** в первоначальное состояние, обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать входную дверь, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу – крыльцо, пандус

В судебном заседании представитель истца Шестакова Е.А., действующая на основании доверенности № *** от *** года, уточненные исковые требования поддержала, дав суду пояснения, аналогичные исковому заявлению. Уточнила, что в настоящее время Администрация КГО просит суд обязать ответчиков привести нежилые помещения ***, расположенные по адресу: Свердловская область, г.Кировград, ул. *** в первоначальное состояние: обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать три входные двери, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу – крыльцо и пандус.

Представитель истца Агафонова О.М., действующая на основании доверенности № *** от *** года, в судебном заседании также исковые требования поддержала, дополнительно указала, что АО «Тандер» обратилось в Администрацию КГО с заявлением о согласовании изменения фасада, но в согласовании обществу было отказано, так как обществом не представлен документ, подтверждающий согласование изменений фасада с собственниками жилых помещений в доме.

Ответчик Ковалев А.В. исковые требования Кировградского городского округа не признал, считает, что в принадлежащих ему помещениях, переданных по договору в аренду АО «Тандер» произведена перепланировка, выполнены работы, чтобы помещения использовать рационально, а потому просит в иске отказать.

Представитель ответчика АО «Тандер» Попов М.А., действующие на основании доверенности № *** от *** года, исковые требования не признал, суду пояснил, что АО «Тандер» не осуществляло реконструкцию в спорных нежилых помещениях, а провело капитальный ремонт с перепланировкой, а для осуществления такого вида работ не требуется разрешение и согласование с муниципальным органом власти, строительные нормативы и СаНПиН обществом при производстве работ нарушены не были. При этом нарушений прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме обществом также не допущено, поскольку собственник нежилых помещений Ковалев А.В. распорядился своим имуществом, передав его за плату во временное владение и пользование АО «Тандер» с правом последнего произвести перепланировку по своему усмотрению. В аренду было передано все помещение, включая его конструктивные элементы. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в аренду не передавалось, и изменением не подвергалось, реконструкция не проводилась, а потому согласования с собственниками жилых помещений, в данном случае не требуется. Заявлений от жителей дома о несогласии с проведенными ремонтными работами, к ним не поступало. Требование администрации означает закрыть магазин, приведение помещений и фасада в первоначальное состояние – это ухудшение облика города, а потому просит в удовлетворении исковых требований прокурору отказать.

Третье лицо со стороны ответчиков ООО «ПРОМТЕХПРОЕКТ», надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела по существу, представителя в судебное заседание не направило.

По ходатайству представителя ответчика в судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля Николаенко С.С., который пояснил, что работает в ООО «ПРОМТЕХПРОЕКТ» в должности начальника участка. Он занимался работами на спорном объекте. Стена 1 этажа на объекте является кирпичной, она не является несущей, она ограждающая. Проект они проектировали сами. При производстве работ они делали новую входную группу, там стояла перемычка, они убрали окно, поставили дверь, сверху идет бетонная плита, нагрузки нет, на прочность здания это не влияет. На основании проекта демонтировали участок стен под окном, вместо окна поставили двери, при этом проем по ширине не увеличился, увеличился по высоте вниз. Со стороны двора также провели демонтаж, убрали нижнюю часть стены, поставили дверь, перемычка осталась действующая. Организацией был заключен договор с ООО «Акварель», которыми в администрацию города был представлены документы на согласование для производства работ, но администрацией было отказано в согласовании. Поскольку на тот момент уже велись ремонтные работы, то они их продолжили, не получив разрешения на производство работ у администрации города. Строительный контроль за работами осуществлялся им, иных каких-либо специалистов для этого организация не приглашала.

Заслушав стороны, свидетеля Николаенко С.С., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные Администрацией Кировградского городского округа требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция является видом градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Как следует из ч. 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Для выдачи разрешения на строительство в соответствии с действующим градостроительным законодательством РФ, необходимо подать заявление о выдаче такого разрешения, к которому должны прилагаться документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Ответчик Ковалев А.В. является собственником нежилых помещений под № ***, общей площадью 277,2 кв.м., расположенных на 1 этаже жилого дома под № *** по ул. *** г.Кировграда Свердловской области.

Согласно договора аренды № *** от ***года заключенного между Ковалевым А.В. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) последнему за плату во временное владение и пользование предоставлено имущество, а именно нежилые помещения № ***, общей площадью 258,1 кв.м, на 1 этаже здания, расположенные по адресу: Свердловская область, г.Кировград, ул. *** для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Согласно п.2.1.10 Договора, после проведения ремонта, переоборудования, перепланировки внутри и на фасаде объекта арендатором, арендодатель обязуется получить свидетельство о внесении записи в ЕГРП при этом нести соответствующие расходы по оплате пошлин и сборов, а также получить кадастровый и технический паспорта, при условии обязательного предоставления арендатором всей необходимой проектной и технической документации, согласованной и оплаченной арендатором. Арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта (п.3.1.5 Договора). В соответствии с п.3.1.6 Договора арендатор обязуется при проведении ремонта, переоборудования, перепланировки, любых строительных, монтажных, отделочных работ внутри и на фасаде объекта, изменения элементов (сетей) объекта, время и порядок проведения работ, соблюдать нормы и требования, установленные законодательством РФ, самостоятельно и за счет своих средств получать необходимые согласования в соответствующих контролирующих органов, в установленном законодательством РФ порядке.

Согласно технического паспорта на жилой дом под № ***, расположенного по ул. *** г.Кировграда Свердловской области, наружные капитальные стены 1 этажа здания выполнены из кирпича, 2-5 этажи – блочные.

Из технического обследования № ***, проведенного ООО «Акварель», а именно из схемы перепланировки обследуемого помещения магазина «Магнит», расположенного в нежилых помещениях № ***в жилом доме под № *** по ул. *** г.Кировграда следует, что на объекте демонтированы три оконных проема: со стороны ул. ***, со стороны двора и со стороны ул. ***, а также заложен проем со стороны ул. ***. Согласно результатов обследования ремонт обследуемого помещения включает в себя переустройство двух оконных проемов в дверные, переустройство одного заложенного кирпичной кладкой оконного проема в дверной высотой 2300мм, ширина проемов 1300мм, толщина стен 600мм, кроме того пробивка отверстий под трубы вентиляций размерами 315мм х 315 мм, диаметром 102 мм, 1162 мм. Из краткой конструктивной характеристики здания следует, что в том числе несущими конструкциями здания являются наружные продольные стены первого этажа из кирпичной кладки, легкобетонных блоков.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Указанные нормы содержатся также в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

П. 1.7.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В судебном заседании установлено, что при производстве ремонтных работ АО «Тандер» нарушена целостность несущих конструкций дома - общего имущества многоквартирного дома, так как несущая стена является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. проведена реконструкция объекта (демонтированы части подоконного пространства в границах существующих оконных проемов, вместо которых установлены двери), что является недопустимым, применительно к п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, доводы истца о необходимости получения согласия всех участников общей долевой собственности многоквартирного дома на какие-либо строительные работы, следует признать верными, поскольку, уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений дома.

Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1, 2 ст. 44).

Характер работ, выполненных АО «Тандер», свидетельствует о том, что ответчиком были произведены работы по реконструкции принадлежащего Ковалеву А.В. на праве собственности помещения. Производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме, а также получение разрешения компетентных органов на производство данных работ, что АО «Тандер» получено не было.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем: в том числе доступность пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Кроме того, в ходе реконструкции спорного помещения, также был обустроен отдельный вход из помещения - входная группа – крыльцо и пандус, то есть в результате уменьшена была и площадь общего имущества - земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, на что, необходимо согласие собственников.

Таким образом, реконструкция общего имущества многоквартирного дома произведена ответчиком АО «Тандер» в нарушение требований закона: без получения на это соответствующего разрешения Администрации Кировградского городского округа и в отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а потому исковые требования Администрации Кировградского городского округа о приведении спорных нежилых помещений в первоначальное состояние подлежат удовлетворению.

Согласно ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика АО «Тандер» надлежит взыскать государственную пошлину в доход муниципального образования Кировградский городской округ в размере 6000 рублей, с ответчика Ковалева А.В. – в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░.░░░░░░░░░, ░░. *** ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░ ░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░: ░░░░░░░░ ░.░.