Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-105/2015 (2-2759/2014;) ~ М-2224/2014 от 21.05.2014

дело №

Решение

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Ленинский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи О.А. Капустина

при секретаре О.В. Полуяновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савельева В.В., Рачева А.С. к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, ООО «Гражданстрой», Администрации г. Смоленска об установлении границ под многоквартирным домом, признании недействительными ненормативных правовых актов, договоров аренды и субаренды земельных участков,

установил:

Савельев В.В., Рачев А.С. по уточненным требованиям обратились в суд с указанным иском к ответчикам, сославшись на следующее. Истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме № по <адрес>. Земельный участок, площадью 2 228 кв.м, выделенный под проектирование и строительство указанного жилого дома поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер №). Поскольку в результате корректировки проекта строительства на данном земельном участке был построен не шестиэтажный, а девятиэтажный дом, ряд объектов инфраструктуры, необходимых для нормальной эксплуатации жилого дома в соответствии с установленными нормами, а также проезды, размещены за пределами земельного участка с кадастровым номером №. При этом территория единственного проезда к жилому дому, используемого только для нужд жителей дома, а также территория пожарного проезда, в соответствии с условиями договоров аренды и субаренды отданы в пользование ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест». В этой связи, ссылаясь на нарушения прав собственников жилых помещений многоквартирного дома, истцы заявляют требование об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом № по пер. <адрес>, в соответствии с фактически сложившимся землепользованием, с учетом придомовой территории и необходимых площадок, проездов, озеленения, хозяйственных построек и мест общего пользования, в границах и площадью в соответствии с вариантом, предложенным экспертом ООО «Агентство оценки Ковалевой и компании» (Приложение № к заключению экспертов) при проведении судебной землеустроительной экспертизы, образовав земельный участок площадью 4 256 кв.м за счет: площади земельного участка с кадастровым номером № – 2 228 кв.м; площади земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № - №, № - №, № - №, № - №, общей площадью 211 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 317 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м. Наряду с этим заявлены требования о признании недействительными ненормативных правовых актов, явившихся результатом формирования земельных участков, в состав которых вошли проезд и пожарный проезд к указанному дому, а именно приказов Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, и заключенных на основании этих приказов договоров аренды земельных участков № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договоров субаренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании Савельев В.В., Рачев А.С. и их представитель Зернова И.В. иск поддержали в полном объеме.

Представители соответчиков ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест» Пчелинцева Н.П. и Головинский А.А. иск не признали. Представители данных ответчиков, подвергнув сомнению выводы проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, заявили ходатайство о назначении по делу повторной землеустроительной экспертизы.

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска Петкуте Ю.К. в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ООО «ФПК «Мегаполис» Воробьев В.В. в судебном заседании сослался на необходимость удовлетворения заявленных требований.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебное заседание своего представителя не направил. По правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя данного ответчика.

В силу части 1 статьи 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным

Исходя из положений пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ и части 2 статьи 36 ЗК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

По делу установлено, что Савельев В.В. и Рачев А.С. являются собственниками жилых помещений (квартир № и № соответственно) в многоквартирном доме № <адрес>.

Под проектирование строительство указанного многоквартирного дома в ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФПК «Мегаполис» был выделен земельный участок, площадью 2 228 кв.м (кадастровый номер №).

К указанному земельному участку прилегают земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Согласно приказам Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договорам аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1 500 кв.м (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>, участок №, а также земельный участок площадью 317 кв.м (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>, соответственно поставлены на кадастровый учет и переданы данным органом государственной власти в аренду ООО «Гражданстрой» (л.д.51-62).

В соответствии с условиями договора субаренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 1 500 кв.м (кадастровый номер №), наряду с иными земельными участками передан ООО «Гражданстрой» в субаренду ООО «Эверест» (л.д.149-150).

В соответствии с условиями договора субаренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 317 кв.м (кадастровый номер №) передан ООО «Гражданстрой» в субаренду ООО «Эверест» (л.д.147).

Приведенные обстоятельства подтверждены материалами дела и участниками процесса в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

Как следует из объяснений истцов и их представителя, в результате корректировки проекта строительства на земельном участке площадью 2 228 кв.м (кадастровый номер 67:27:002 08 48:16) был построен не шестиэтажный, а девятиэтажный дом. В этой связи ряд объектов инфраструктуры, необходимых для нормальной эксплуатации жилого дома в соответствии с установленными нормами, а также проезды, размещены за пределами земельного участка с кадастровым номером №

В связи с возникновением в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, с целью определения местоположения границ придомовой территории указанного многоквартирного дома, судом по ходатайству истцов была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению № № проведенной по делу ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» землеустроительной экспертизы фактически используемая площадь земельного участка под домом № по <адрес> (кадастровый номер №) составляет 3 504 кв.м, что не соответствует размеру придомовой территории, указанной в техническом паспорте на жилой дом. При этом в фактически используемой площади отсутствует часть функциональных площадок, указанных в ведомости площадок разбивочного плана благоустройства территорий, входящего в состав проектной документации шестиэтажного жилого дома (корректировка на девятиэтажный жилой дом), том I (общая пояснительная записка. Исходные данные. Генплан).

Земельные участки с кадастровыми номерами № и № предназначены для обслуживания и эксплуатации дома № по <адрес> <адрес> при этом соблюдаются санитарные противопожарные, экологические, градостроительные требования. При необходимости возможно использование проезда вдоль бокового фасада, расположенного на земельном участке кадастровым номером №, третьими лицами.

Эксперты пришли к выводу о том, что увеличение размера земельного участка с кадастровым номером № за счет иной, кроме земельных участков с кадастровыми номерами № и №, территории не предоставляется возможным, так как в состав необходимой придомовой территории включены земельные участки с кадастровыми номерами № и №

В соответствии с показателями, определенными градостроительными нормами и правилами, действовавшими на момент застройки и в настоящее время, площадь участка, необходимого для обслуживания жилого дома № по <адрес>, должна составлять 4 256 кв.м, в связи с чем подлежит образованию земельный участок счет: площади земельного участка с кадастровым номером № – 2 228 кв.м; площади земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № - №, № - №, № - №, № - №, общей площадью 211 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 317 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м (Приложение № к заключению экспертов).

Суд при разрешении спора принимает во внимание данное экспертное заключение, которое подготовлено компетентными специалистами, выводы которых подробно мотивированы в исследовательской части упомянутого заключения, согласуются с имеющимися в деле письменными доказательствами, основаны на натурном исследовании территории вышеназванных земельных участков, а также подтверждены экспертами в ходе судебного разбирательства.

По правилам части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ площадь придомового земельного участка определяется с учетом двух критериев - фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период постройки дома.

Исходя из положений пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, части 7 статьи 36 ЗК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность безопасно и беспрепятственно осуществлять его обслуживание, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, площадь и геометрическая форма земельного участка для многоквартирного дома должны быть необходимыми и достаточными для его нормальной эксплуатации и обеспечивать наиболее благоприятные условия жизни населению, в связи с чем, формируемый под домом участок должен учитывать размещение на нем площадок разного функционального назначения, а также территорию озеленения.

По смыслу частей 7, 8, 9 статьи 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» уточнение границ и площади земельного участка возможно на стадии его формирования.

Как разъяснено в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ).

Исходя из закрепленных в части 4 статьи 43 ГрК РФ критериев, при определении границ рассматриваемого придомового участка решающее значение имеет сложившееся фактическое использование этого участка. С учетом имеющихся в деле доказательств фактическое использование земельного участка определено экспертным путем таким образом, который с очевидностью свидетельствует о том, что предоставление уполномоченным органом государственной власти Смоленской области в аренду ООО «Гражданстрой», а соответственно и последующее предоставление в субаренду ООО «Эверест» земельных участков с кадастровыми номерами № и №, неизбежно нарушает права собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес> и лишает их территории, на которой расположены упомянутые выше элементы благоустройства.

Факт формирования земельного участка под домом № по <адрес> с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства в ходе судебного разбирательства допустимыми и относимыми доказательствами не опровергнут.

При таких установленных по делу обстоятельствах, приказы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договоры аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами № и № были поставлены на кадастровый учет и переданы в аренду ООО «Гражданстрой», не соответствуют требованиям части 4 статьи 43 ГрК РФ, части 7 статьи 36 ЗК РФ и нарушают права собственников помещений названного домовладения.

В этой связи суд удовлетворяет заявленные исковые требования и признает недействительными приказы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, и заключенные на основании этих приказов договоры аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ

По смыслу части 2 статьи 618 ГК РФ, если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Исходя из этого, судом также признается недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельного участка площадью 317 кв.м (кадастровый номер №), заключенный между ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест».

Вместе с тем заключенный между ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест» договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, подлежит признанию недействительным частично, а именно в части условия о передаче в субаренду земельного участка, площадью 1 500 кв.м (кадастровый номер №).

Суд также находит подлежащим удовлетворению требование истцов об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес>, в соответствии с фактически сложившимся землепользованием, с учетом придомовой территории и необходимых площадок, проездов, озеленения, хозяйственных построек и мест общего пользования, в границах и площадью в соответствии с вариантом, предложенным экспертом ООО «Агентство оценки Ковалевой и компании» (Приложение № к заключению экспертов) при проведении судебной землеустроительной экспертизы, образовав земельный участок площадью 4 256 кв.м за счет: площади земельного участка с кадастровым номером № – 2 228 кв.м; площади земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № - №, № - №, № - №, № - №, общей площадью 211 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 317 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м.

Ссылки представителей ответчиков ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест» на замечания к заключению судебной землеустроительной экспертизы, составленные ООО «СтройГрад», не могут быть приняты судом во внимание. Названные замечания подготовлены без учета тех материалов, которые приобщены к настоящему гражданскому делу, и не содержит сведений о границах фактического землепользования, относящегося к домовладению № по <адрес>. С учетом данных обстоятельств определением суда ходатайство ответчиков о назначении по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительными приказы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, результатом которых явилось формирование земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответственно.

Признать недействительными заключенные между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и ООО «Гражданстрой» договоры № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответственно.

Признать недействительным заключенный между ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест» договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельного участка площадью 317 кв.м (кадастровый номер №).

Признать недействительным заключенный между ООО «Гражданстрой» и ООО «Эверест» договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в части условия о передаче в субаренду земельного участка, площадью 1 500 кв.м (кадастровый номер №).

Установить границы земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес> в границах и площадью в соответствии с вариантом, предложенным экспертами ООО «Агентство оценки Ковалевой и компании» в экспертном заключении № № (Приложение № к заключению экспертов), образовав земельный участок площадью 4 256 кв.м за счет: площади земельного участка с кадастровым номером № – 2 228 кв.м; площади земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № - №, № - №, № - №, № - №, общей площадью 211 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 317 кв.м; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2015 г.

Председательствующий судья О.А. Капустин