Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2130/2020 ~ М-1637/2020 от 09.04.2020

<***>

66RS0003-01-2020-001636-42 Дело № 2-2130/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное решение изготовлено 23.06.2020)

г. Екатеринбург 16 июня 2020 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Савельева Ю.В., при секретаре Сабинине К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бгатова Евгения Андреевича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Бгатов Е.А. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указано, что он приобрел в собственность *** жилом доме по адресу: *** по договору участия в долевом строительстве ***.

Согласно условиям договора, ответчик должен был передать истцу объект недвижимости – ***, суммарной площадью 78,40 кв.м, состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений, общей площадью 68,80 кв.м, кроме того, летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1, площадью 9,60 кв.м. После сдачи дома в эксплуатацию истцу по акту приема-передачи от *** передана построенная ***, суммарной площадью 74,30 кв.м, состоящая из двух жилых комнат, вспомогательных помещений, общей площадью 69,5 кв.м, кроме того, летних помещений (балкона/лоджии) с применением коэффициента 0,5/0,3, площадью 4,8 кв.м.

Истец считает, что пункт 2.6 договора является недействительным в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры ввиду его противоречия Закону РФ о защите прав потребителя. Кроме того, считает, что ущемляет права потребителя и является недействительным подпункт 2 пункта 4.1. договора, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Считает, что к лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, соответственно площадь лоджии составляет 4,80 кв.м., разница в стоимостном выражении составляет 244 800 руб.

Претензия о выплате суммы за летнее помещение и квадратные метры оставлена ответчиком без удовлетворения. Неправомерные действия ответчика причинили истцу нравственные страдания, связанные с длительным неисполнением ответчиком обязательств по перерасчету стоимости квартиры и возврату излишне полученных средств.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд взыскать с ответчика сумму денежные средства в размере 244 800 руб. за лоджию, штраф, компенсацию морального вреда 5000 руб., неустойку в размере 97 920 руб., почтовые расходы в размере 91 руб. 50 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 15000 руб.

Определением суда от 18.05.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Управляющая компания «Эфес» на надлежащего ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес».

Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом и в срок, причина неявки суду не известны, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

В судебном заседании представитель истца Никулин М.С., действующий на основании доверенности от *** настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения по основанию, предмету и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности от *** в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование возражений на иск представил письменный отзыв, доводы которого поддержал. В случае удовлетворения иска, просил снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что *** между ООО «Управляющая компания «Эфес» (Застройщиком) и Бгатовым Е.А. (Участником) заключен договор участия в долевом строительстве ***, согласно которому Застройщик обязуется не позднее III квартала 2019 года построить и сдать в эксплуатацию 2 этап строительства 3 очереди многофункционального жилого комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц Блюхера – Камчатская – Владивостокская – Сахалинская в г. Екатеринбурге, и передать Участнику объект недвижимости – ***, суммарной площадью 78,40 кв.м, состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 68,80 кв.м., кроме того, летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1 – площадью 9,60 кв.м., расположенную на 26 этаже, а Участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру после получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – Договор участия в долевом строительстве). *** Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Цена договора составляет 3998 400 руб. (пункт 4.1 Договора). Оплата произведена Бгатовым Е.А. полностью, что не оспаривается сторонами. Согласно п.4.1 договора, стоимость 1 кв.м. составляет 51 000 рублей, из которой рассчитывается стоимость 68,80 кв.м. квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия). Стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 489 600 рублей, является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от *** ООО «Управляющая компания «Эфес» во исполнение Договора участия в долевом строительстве передало Бгатову Е.А. ***, расположенную по адресу: ***, на 26 этаже, суммарной площадью 74,30 кв.м, состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 69,5 кв.м, кроме того,летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 0,5/0,3 – площадью 4,8 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Изменения в указанную часть статьи 5 внесены на основании Федерального закона от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 304-ФЗ действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Таким образом, положения о понижающем коэффициенте для балкона должны применяться в отношениях между истцом и ответчиком, несмотря на то, что договор содержит иные положения.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16 декабря 2016 года № 44769) установлен с 01 января 2017 года понижающий коэффициент 0,3 для площади балкона.

Из материалов дела следует, что истцу передана именно квартира с летним помещением (балкон/лоджия). Следовательно, к площади лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, разница между площадями в стоимостном выражении составляет 244 800 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате излишне оплаченной суммы за лоджию в размере 244 800 рублей и уплате неустойки.

Претензия получена ответчиком, а *** ответчиком на счет истца перечислена сумма в размере 244 800 рублей в счет излишне уплаченных денежных средств за лоджию (л.д. 55)

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика денежных средств за лоджию, не подлежит удовлетворению, поскольку фактически исполнено.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади –застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно пункту 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Довод истца, содержащийся в исковом заявлении о том, что п.2.6 договора участия в долевом строительстве содержит положение, противоречащее ч.1 ст.31 Закона РФ «О защите прав потребителей», которое устанавливает применение 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры, суд находит заслуживающими внимания, поскольку заявленное требование потребителя подлежит удовлетворению в 10-ый срок со дня предъявления соответствующего требования, а потому в данном случае применению подлежат положения настоящего закона.

В связи с чем, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд находит обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки на основании п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение срока удовлетворения требования о возврате излишней суммы за летней помещение, которую следует рассчитывать за период просрочки с *** по *** (дата произведенной ответчиком выплаты), расчет которой будет следующим: 244 800 руб.* 1% * 40дней = 97 920 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из законодательства о защите прав потребителей, о долевом участии, также не исключено (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом времени неисполнения обязательства, фактической выплате денежных средств истцу после подачи иска в суд, суд полагает необходимым уменьшит размер неустойки до 15 000 рублей.

Доводы, изложенные ответчиком в письменном отзыве на иск, о невозможности заявлять подобные требования без оспаривания пунктов договора, и разрешать такие требования необходимо в соответствии с положениями ст.ст. 166-168 ГК РФ, поскольку договор долевого участия не является публичным, суд отклоняет, как несостоятельные, вызванные неверным толкованием норм права и не соответствующие положениям ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По смыслу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и разъяснений, содержащихся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» наличие судебного спора о взыскании денежных средств после предъявления в досудебном порядке соответствующей претензии указывает на неисполнение ответчиком обязанности по оплате такой суммы в добровольном порядке, в связи с чем с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф.

Размер штрафа в данном случае составит 260 800 руб. (244 800 + 1000 + 15 000 / 50%) С учетом ходатайства ответчика в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и по вышеизложенным обстоятельствам размер штрафа подлежит уменьшению до 20000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом понесены почтовые расходы в размере 91 руб. 50 коп. Данные расходы суд признает необходимыми, подтвержденными материалами дела и полагает возможным взыскать с ответчика данные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела видно, что истец понес расходы по оплате юридических услуг в сумме 15 000 руб. С учетом объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, в том числе претензии, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет оплаты услуг представителя 8 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 900 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бгатова Евгения Андреевича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов по договору участия в долевом строительстве, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» в пользу Бгатова Евгения Андреевича неустойку в размере 15 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 91 руб. 50 коп., штраф за не соблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 20 000 руб. 00 коп.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 900 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья <***> Ю.В. Савельев

<***>

<***>