Решение по делу № 2-1259/2014 ~ М-1203/2014 от 03.07.2014

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2014 года                                  г.Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе: председательствующего судьи Волченковой Н.С.,

при секретаре Захаровой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Киселевой Т.В. к УМИ г.Мценска и Киселеву А.Д. о признании договоров социального найма, договора на передачу квартиры в собственность и свидетельства о праве собственности недействительными,

УСТАНОВИЛ:

на основании постановления главы администрации г.Мценска №369 от 14.11.1991 Киселеву А.Д. на состав семьи из четырех человек (жена Киселева Т.В., дочь Б.Б. и падчерица Тарасенко М.М.) предоставлена двухкомнатная квартира, жилой площадью 24,0 кв.м. расположенная по адресу: ***-а, ***.

Указанную квартиру в 1995 году семья Киселевых обменяла на двухкомнатную ***.

Киселева Т.В. обратилась в суд с иском к УМИ г.Мценска и Киселеву А.Д. о признании договоров социального найма, договора на передачу квартиры в собственность и свидетельства о праве собственности недействительными.

В обоснование исковых требований указала, что в настоящее время она, её бывший супруг Киселев А.Д., дочь Тарасенко М.М. и её несовершеннолетний ребенок А.А. проживают в квартире расположенной по адресу: ***. Решением Мценского районного суда Орловской области от 07.03.2002 лицевые счета по данной квартире разделены. 26.06.2014 её бывший супруг Киселев А.Д. пояснил ей, что приватизировал 20/48 долей в спорной квартире и получил свидетельство о праве собственности. 04.06.2014 УМИ г.Мценска безвозмездно передали в собственность Киселева А.Д. 20/48 долей квартиры по указанному адресу. Полагают, что действия УМИ г.Мценска незаконны.

В судебном заседании истец Киселева Т.В. и её представитель Овчинникова О.П. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика УМИ г.Мценска Лукьянчикова Г.Ф. исковые требования не признала.

Ответчик Киселев А.Д. и его представитель Кульпина Л.И. исковые требования не признали.

Третье лицо Тарасенко М.М., считала, что требования обоснованны и подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области в суд не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании постановления главы администрации г.Мценска №369 от 14.11.1991 Киселеву А.Д. на состав семьи из четырех человек (жена Киселева Т.В., дочь Б.Б. и падчерица Тарасенко М.М.) предоставлена двухкомнатная квартира, жилой площадью 24,0 кв.м. расположенная по адресу: ***-а, *** (л.д.102).

Впоследствии в 1995 году указанную квартиру семья Киселевых обменяла на двухкомнатную ***, жилой площадью 25,8 кв.м. (л.д.103).

08.02.1997 брак между Киселевым А.Д. и Киселевой Т.В. был прекращен, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д.39).

Решением Мценского районного суда Орловской области от 07.03.2002 по иску Киселева А.Д. к Киселевой Т.В. о разделе лицевых счетов платежи за коммунальные услуги поделены и 3/8 возложены на Киселева А.Д. и 5/8 на Киселеву Т.В. При этом на Киселева А.Д. были возложены платежи как за самого себя в размере 1/4 части и 1/8 за их общего ребенка Б.Б. (л.д.4).

В квитанциях на оплату жилого помещения не указаны доли, а указаны площади, исходя из которых Киселев А.Д. должен был платить за 17,96 кв.м. общей площади, а Киселева Т.В. исходя из 29,94 кв.м. от общей площади (л.д.71-82).

15.08.2006 МУП «Жилкомплекс», действующий от имени собственника УМИ г.Мценска заключили с Киселевой Т.В. договор социального найма на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***-а, вместе с нанимателем в жилое помещение вселены дочь Б.Б., дочь Тарасенко М.М. и внук А.А., 24.11.2004г.р. (л.д.40).

Вместе с тем, согласно ответу администрации г.Мценска от 14.10.2014 в июле 2006 года собственником жилого помещения, расположенного по адресу: *** являлось муниципальное образование г.Мценск (л.д.125).

Таким образом, спорная квартира, как на момент нахождения в реестре муниципальной собственности по состоянию на 2006 год, так и на момент передачи Киселеву А.Д. в порядке приватизации 20/48 долей являлась единым объектом недвижимого имущества, что усматривается из поэтажного плана жилого дома от 24.01.1992 (л.д.124), кадастрового паспорта (л.д.12) и технического паспорта от 14.04.2014 (л.д.68-70).

Судом установлено, что спорная квартира не является коммунальной квартирой, решение о разделе квартиры не выносилось, соглашение об определении порядка пользования жилым помещением между проживающими в квартире лицами не заключалось.

Материалы дела свидетельствуют о том, что изначально жилое помещение, предоставленное семье Киселевых являлось квартирой, которая находилась в муниципальной собственности г.Мценска.

Статьей 86 ЖК РСФСР, действовавшего до 1 марта 2005 года, было предусмотрено право нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма.

Предметом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК РСФСР).

Однако, договор социального найма жилого помещения от 15.08.2006 был заключен с Киселевой Т.В. после введения в действие ЖК РФ, т.е. правовых оснований у МУП «Жилкомплекс», действующего от имени собственника УМИ г.Мценска на заключение отдельного договора найма на не изолированное жилое помещение не имелось.

В силу положений ст.86 ЖК РСФСР необходимо было получить согласие всех проживающих в данном жилом помещении совершеннолетних лиц. При наличии спора между ними, этот спор подлежал разрешению только в судебном порядке.

При этом, самостоятельным объектом договора найма в соответствии с положениями как ЖК РСФСР, так и положениями ЖК РФ не может быть неизолированная часть квартиры (ст.62 ЖК РФ).

Вопреки требованиям законодательства, суду не предоставлены доказательства, свидетельствующие о разделе спорной квартиры на два изолированных жилых помещения. Положения ЖК РФ, вступившего в действие с 1 марта 2005 года, не предоставляют право нанимателю требовать раздела занимаемого им по договору найма жилого помещения, вопреки воли проживающих в квартире лиц.

Действующим жилищным законодательством заключение отдельного договора социального найма с бывшим членом семьи нанимателя также не предусмотрено.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" частью 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Таким образом, решение о разделе лицевых счетов не является основанием для раздела объекта недвижимого имущества - квартиры, а лишь свидетельствует о договоренности между сторонами о разделении финансово-лицевых счетов для оплаты жилья и коммунальных услуг.

Как установлено судом, спорная квартира коммунальной не является и оснований для заключения с Киселевым А.Д. отдельного договора социального найма на комнату не имелось, поскольку комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 ЖК РФ.

К справкам, выданным ООО «Технопром» от 18.07.2014 (л.д.32), от 01.07.2014 (л.д.5) и от 26.09.2013 (л.д.37) суд относится критически, поскольку сведения, указанные в справках являются противоречивыми.

При этом ответчик Киселев А.Д. не оспаривал факт того, что они вместе с Киселевой Т.В., будучи в разводе планировали вместе сделать ремонт в квартире, в частности в помещении кухни и санузле, что также подтверждается показаниями свидетеля Д.Д.

Допрошенная судом в качестве свидетеля Б.Б., пояснила, что в 2002 году её отец какое - то время проживал с Д.Д. в д.Фарафоново, а ей было разрешено проживать в его комнате, где её мать Киселева Т.В. сделала ремонт и она там проживала какое - то время. Когда отец вернулся в квартиру, то вынес её вещи, и она освободила ему комнату.

Свидетель Г.Г. пояснила, что в действительности Киселева Т.В. делала ремонт для своей дочери Б.Б., в комнате, где проживает её бывший супруг Киселев А.Д., а в 2009 году Киселев А.Д. сам делал ремонт в своей комнате и проживал в комнате, где жила Киселева Т.В. с девочками, они же в это время проживали у гражданского мужа Киселевой Т.В.

Свидетель В.В. пояснил суду, что Киселев А.Д. как-то поделился с ним, что собирается приватизировать квартиру, в связи с чем, информировал об этом свою бывшую супругу Киселеву Т.В. Кроме того, указал, что отношения между бывшими супругами были разные, то хорошие, то плохие. Поскольку Киселев А.Д, с ним работал, то рассказывал, как он был рад, когда родился внук и Киселев А.Д. его нянчил.

Свидетель Д.Д. пояснила, что в настоящее время отношения между бывшими членами семьи неприязненные, и они ведут раздельное хозяйство и у них комнаты закрываются на замок.

Факт того, что после расторжения брака истца и её бывшего супруга они проживают в разных комнатах, также не может являться основанием для признания квартиры коммунальной.

Таким образом, объектом приватизации в данном случае является квартира, а не часть спорного жилого помещения.

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание, что действующее жилищное законодательство не предусматривает право наймодателя в одностороннем порядке без согласия лиц, проживающих в жилом помещении на условиях договора социального найма, разделить это жилое помещение, заключив договор найма с одним из лиц, в нем проживающих, суд приходит к выводу, что договоры найма жилого помещения от 15.08.2006 (л.д.40) и от 01.10.2013 (л.д. 33) следует признать недействительными (ничтожными) в силу закона.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом, суд считает, что срок исковой давности не является пропущенным, поскольку истец Киселева Т.В. не знала о существовании договора найма так как не подписывала его, как пояснила её дочь Тарасенко М.М., данный договор был подписан ею при оформлении документов на предоставление льгот как одинокой матери. Таким образом, истец узнал о существовании данного договора найма только в ходе судебного разбирательства.

Не верить истцу у суда нет оснований, поскольку договора социального найма от 15.08.2006 на руках у истца не имелось, указанный договор был предоставлен суду УМИ г.Мценска.

Впоследствии УМИ г.Мценска с Киселевым А.Д. заключен договор от 04.06.2014 на передачу в собственность 20/48 долей спорной квартиры (л.д.54)

Согласно ст.2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Как видно из содержания данной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Однако, в нарушение данной нормы УМИ г.Мценска согласие проживающих в спорном жилом помещении Киселевой Т.В. и Тарасенко М.М. получено не было.

В пункте 6 и 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.1993 г. N 8 указано, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в т.ч. и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью и недействительна с момента её совершения.

Договор на передачу в собственность Киселеву А.Д. заключен УМИ г.Мценска на долю в квартире без учета прав и без согласия лиц, проживающих в спорной двухкомнатной квартире, в том числе без учета прав несовершеннолетнего ребенка А.А., 24.11.2004г.р., зарегистрированного в жилом помещении с момента рождения, и в целях баланса интересов лиц, проживающих в данной квартире, договор на передачу в собственность доли квартиры Киселеву Д.А. является недействительным в силу ст.167 ГК РФ.

Поскольку оспариваемая сделка приватизации квартиры совершена УМИ г.Мценска в нарушение требований ст. 2 Закона РФ N 1541-1 от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", без согласия истцов, суд приходит к выводу о признании договора приватизации от 04.06.2014 недействительным и о возврате в собственность муниципального образования г.Мценск 20/48 долей в праве на квартиру в порядке реституции.

Учитывая изложенное, свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на долю в праве 20/48 за Киселевым А.Д. следует признать недействительным (л.д.43).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Как указывается в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, запись о регистрации права общей долевой собственности Киселева А.Д. на 20/48 долей квартиры в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит прекращению.

Оценивая представленные доказательства, учитывая нарушения, допущенные УМИ г.Мценска при заключении договора на передачу в собственность Киселева А.Д. доли квартиры, суд приходит к выводу, что исковые требования Киселевой Т.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь Законом РФ от *** *** «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 166, 167 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Киселевой Т.В. к УМИ г.Мценска и Киселеву А.Д. о признании договоров социального найма, договора на передачу квартиры в собственность и свидетельства о праве собственности недействительными, удовлетворить.

Признать договор социального найма от 15.08.2006 заключенный между Киселевой Т.В. и МУП «Жилкомплекс», действующего от имени собственника УМИ г.Мценска, недействительным (ничтожным).

Признать договор социального найма от 01.10.2013 заключенный между Киселевым А.Д. и УМИ г.Мценска, недействительным (ничтожным).

Признать договор на передачу в собственность в порядке приватизации Киселеву А.Д. 20/48 долей квартиры, расположенной по адресу: *** свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности 57 - АБ 547712 от 19.06.2014, - недействительными.

Решение является основанием для прекращения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи №57-57-07/008/2014-131 о регистрации права общей долевой собственности Киселева А.Д. на квартиру, общей площадью 47,9 кв.м., расположенную по адресу: ***.

Полный мотивированный текст решения изготовлен 20.10.2014г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Орловский областной суд через Мценский районный суд Орловской области.

Председательствующий                                               Н.С. Волченкова

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.