Решение по делу № 2-234/2020 (2-2080/2019;) ~ М-1450/2019 от 09.09.2019

Дело № 2-234/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов                        15 января 2020 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Васёнкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муренко Эдуарда Ниониловича к ООО «Стройлес» о признании права на объект долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Муренко Э.Н. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Стройлес», указывая, что между ним и ответчиком 14.05.2015 года был заключен предварительный договор № С3.3-24 купли-продажи домовладения с земельным участком, согласно п. 1.1. которого стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи следующих объектов:

- жилое помещение в доме, расположенном по адресу: <адрес> соответствующий помещению №, проектной площадью 67,7 кв.м, на 3 этаже, условный (строительный) №;

- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, выделенный из земельного массива площадью 47171 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес>, <адрес>», и принадлежащий продавцу на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1 договора общая стоимость домовладения на момент заключения договора составляет 3181900 руб.

Вышеуказанная сумма в полном объеме оплачена истцом.

Согласно п. 1.3 договора от 14.05.2015 г. № С3.3-24 основной договор должен быть заключен не позднее чем через 50 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности на домовладение была запланирована не позднее 30.11.2017 г.

Однако, ответчиком перед истцом не были исполнены свои обязательства по договору, а именно не был заключен основной договор купли-продажи объектов.

С учетом поступившего уточненного искового заявления Муренко Э.Н. просит суд признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения (квартиры) в доме, расположенном по адресу: <адрес>», <адрес>», соответствующий помещению №, проектной площадью 67,7 кв.м. на 3 этаже, условный (строительный) № (л.д. 65-66).

В судебное заседание истец Муренко Э.Н. не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен судом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Романов В.А., действующий на основании доверенности от 05.08.2019 г., в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ООО «Стройлес» в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не представил.

От ответчика поступали возражения на исковое заявление, согласно которым истцом неверное указано на необходимость применения норм Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По мнению ответчика, буквальный смысл предварительного договора не позволяет установить направленность воли сторон на заключение договора долевого участия, поскольку порождает другие правовые последствия. При заключении предварительного договора воля сторон была направлена на приобретение покупателем будущей недвижимости с условием предварительной оплаты стоимости домовладения (квартиры) в виде обеспечительного платежа. Воля не была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве. Ответчик ссылается на то, что предварительный договор и договор участия в долевом строительстве отличает форма сделки, порядок возникновения права собственность на объект, целевое назначение денежных средств.

Также ответчик указывает, что объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, не создан и фактически отсутствует как таковой, на кадастровый учет не поставлен, строительство объекта не завершено, доля истца не определена. Основания для признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения, по мнению ответчика отсутствуют, поскольку в настоящее время оно не построено. На основании изложенного, ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований (л.д. 52-57).

В силу положений ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Пункт 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 1 № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

Частью 2.2 этой же статьи Закона об участии в долевом строительстве сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из приведенных выше положений закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14.05.2015 года между Муренко Э.Н. и ООО «Стройлес» был заключен предварительный договор № С3.3-24 купли-продажи домовладения с земельным участком (л.д. 8-12), согласно п. 1.1. которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи следующих объектов:

- жилое помещение в доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> соответствующий помещению №, обозначенному в Приложении № 1, проектной площадью 67,7 кв.м, на 3 этаже, условный (строительный) №, состоящего из следующих помещений: кухня-столовая – 23,0 кв.м., санузел – 1,7 кв.м., санузел – 3,3 кв.м., холл – 9,7 кв.м., лоджия – 2,1 (4,2) кв.м., спальня – 16,3 кв.м., спальня – 11,6 кв.м.;

- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, выделенный из земельного массива площадью 47171 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес> и принадлежащий продавцу на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1 общая стоимость домовладения на момент заключения договора составляет 3181900 руб.

Вышеуказанная сумма в полном объеме оплачена истцом, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 57 от 14.05.2015 г. на сумму 2000000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 90 от 06.08.2015 г. на сумму 236000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 167 от 20.11.2015 г. на сумму 236000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 40 от 18.02.2016 г. на сумму 236000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 107 от 20.05.2016 г. на сумму 236000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 187 от 16.08.2016 г. на сумму 237900 руб. (л.д. 13-19).

Таким образом, обязательства по оплате стоимости жилого помещения по предварительному договору купли-продажи от 14.05.2015 г. № С3.3-24 выполнены истцом в полном объеме, что ответчиком ООО «Стройлес» в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Согласно п. 1.3 договора от 14.05.2015 г. № С3.3-24 основной договор должен быть заключен не позднее чем через 50 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности на домовладение была запланирована не позднее 30.11.2017 г.

Таким образом, исходя из буквального толкования изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 16.02.2018 г.

В соответствии со ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как установлено судом, стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 16.02.2018 г.Вместе с тем, как следует из объяснений истца, изложенных в исковом заявлении, и не оспаривалось стороной ответчика в ходе рассмотрения спора, до настоящего времени государственная регистрация права собственности ООО «Стройлес» на домовладение не произведена, домовладение является недостроенным объектом, в собственность истца жилое помещение не передано. Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. С учетом изложенного, независимо от наименования договора, суд устанавливает его действительное содержание исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Согласно правовым позициям Верховного Суда РФ, изложенным в пунктах 1, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора, фактически сложившихся отношений сторон; если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению. Из указанных выше положений следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств. Как установлено судом истец Муренко Э.Н. оплатил ответчику ООО «Стройлес» по договору № С.3.3-24 от 14.05.2015 г. стоимость объекта на стадии строительства дома, а ответчик привлек денежные средства истца в строительство многоквартирного дома, и результатом этих действий предполагалась передача в собственность Муренко Э.Н. жилого помещения в строящемся доме. С учетом вышеуказанных положений законодательства, объяснений сторон, анализа представленных по делу доказательств, суд считает установленным, что денежные средства по заключенному договору № С.3.3-24 от 14.05.2015 г. привлечены для строительства многоквартирного дома, и поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика о том, что истцом неверное указано на необходимость применения норм Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Из смысла указанных норм в совокупности с положениями Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства. Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено. Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как предусмотрено в ч. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса РФ). На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору, а при неисполнении обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. На основании изложенного, за Муренко Э.Н. подлежит признанию право собственности на долю в виде жилого помещения (квартиры), соответствующего помещению № 24, проектной площадью 67,7 кв.м, на 3 этаже, условный (строительный) № 24, состоящей из следующих помещений: кухня-столовая – 23,0 кв.м, санузел – 1,7 кв.м, санузел – 3,3 кв.м, холл – 9,7 кв.м, лоджия – 2,1 (4,2) кв.м, спальня – 16,3 кв.м, спальня – 11,6 кв.м, в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>». Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования Муренко Эдуарда Ниониловича удовлетворить.

Признать за Муренко Эдуардом Ниониловичем, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, гражданином Российской Федерации, паспорт №, выдан ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес> <адрес> 25.06.2013 г., зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на долю в виде жилого помещения (квартиры), соответствующего помещению №, проектной площадью 67,7 кв.м, на 3 этаже, условный (строительный) №, состоящей из следующих помещений: кухня-столовая – 23,0 кв.м, санузел – 1,7 кв.м, санузел – 3,3 кв.м, холл – 9,7 кв.м, лоджия – 2,1 (4,2) кв.м, спальня – 16,3 кв.м, спальня – 11,6 кв.м, в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 января 2020 года.

    Судья:                            А.С. Смирнов