Решение по делу № 2-883/2012 ~ М-828/2012 от 21.06.2012

Дело 2-883/2012.

Решение изготовлено 10.08.2012г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2012 года                                   г. Асбест

Асбестовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Вознюка А.Ю., при секретаре Кашиной Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Поспеловой Т. Г. к Кунгурову А. А., Пельцу Д. А. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

Установил:

Истец Поспелова Т.Г. обратилась в Асбестовский городской суд с иском к Кунгурову А.А., указав, что ответчик Кунгуров А.А. является собственником ? доли в праве собственности на двухкомнатную *Адрес*. В период с *Дата* по *Дата* Кунгуров А.А. выполнил возложенную на него обязанность, предусмотренную ч.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, о письменном уведомлении собственника другой ? доли в праве собственности на указанную квартиру Юрьеву Е.И. путём отправления ей телеграммы на адрес её регистрации по месту жительства о том, что он намерен продать свою долю за <данные изъяты> рублей. Получив письменный отказ Юрьевой Е.И. на покупку у него доли за <данные изъяты> рублей, Кунгуров А.А. в лице Пельца ДА., действующего от его имени по нотариально удостоверенной доверенности от *Дата*, *Дата* заключил с истцом договор купли-продажи принадлежащей ответчику ? доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру по адресу *Адрес*. Ответчик Кунгуров А.А. за проданную им долю до подписания договора *Дата* получил <данные изъяты> рублей. *Дата* в соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию в Асбестовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области были сданы необходимые документы для проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на долю, в том числе письменный ответ Юрьевой Е.И. о том, что она отказывается покупать долю за <данные изъяты> рублей. *Дата* истец уведомлена о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до *Дата* по причине того, что необходимо предоставить копию письменного уведомления участника долевой собственности о намерении продажи доли стороннему лицу, то есть телеграммы направленной Кунгуровым А.А. Юрьевой Е.И. о намерении продажи доли за <данные изъяты> рублей. Данную телеграмму отправлял ответчик Кунгуров А.А., который стал уклоняться от проведения государственной регистрации заключенного им договора купли-продажи доли, не принёс ксерокопию телеграммы в регистрирующий орган, а затем подал заявление о возврате ему документов без проведения государственной регистрации.

Истец просит вынести судебное решение о государственной регистрации договора купли продажи ? доли в праве собственности на квартиру по адресу *Адрес*, заключенного между истцом и Пельцем Д.А., действующим от имени Кунгурова А.А. по нотариальной доверенности.

Определением суда от *Дата* к участию в деле в качестве ответчика привлечен Пельц Д.А.

В судебном заседании истец Поспелова Т.Г. настаивала на удовлетворении исковых требований, указав, что увидела в газете объявление о продаже ? доли квартиры по адресу *Адрес*. Позвонила, ответил Кунгуров А.А., сначала он предложил цену <данные изъяты> рублей, согласились на <данные изъяты> рублей. *Дата* оформили доверенность на Пельца Д.А., чтобы он выступал от имени продавца Кунгурова А.А. Ответчику Кунгурову А.А. передали <данные изъяты> рублей за проданную им ? долю, он написал расписку. Квартиру покупали для ее сына Пельца Д.А., на его деньги, полученные от продажи квартиры в *Адрес* и *Адрес*. Покупателем выступала она, так как не хотела, чтобы ? доли приобретаемой квартиры являлась совместной собственностью сына Пельца и его жены. По истечении месяца после сдачи договора купли-продажи на регистрацию пришло уведомление о приостановлении регистрации сделки ввиду отсутствия телеграммы собственнику второй ? доли *Адрес* Юрьевой Е.И. о ее уведомлении о продажи доли Кунгуровым А.А. Она позвонила Кунгурову А.А., он сказал не переживать, но копию телеграммы так и не принес в регистрирующей орган. Считает, что уклонение Кунгурова А.А. от регистрации договора купли-продажи ? доли квартиры заключается в том, что он не принес в регистрирующий орган копию телеграммы, отправленной Юрьевой Е.И. *Дата*, о продаже своей доли. Понимает, что если бы Кунгуров А.А. принес ту телеграмму, которую он отправил Юрьевой Е.И. без указания цены продаваемой доли, у регистрирующего органа отсутствовали бы основания для регистрации такого договора купли-продажи, так как в телеграмме Кунгурова А.А. не указана цена. Ее сын Пельц Д.А. не мог сам истребовать копию телеграммы в отделении связи, так как свою доверенность, выданную Кунгуровым А.А. на право продажи ? доли квартиры, он сдал в регистрирующий орган вместе с договором купли-продажи и другими документами.

Ответчик Кунгуров А.А. исковые требования не признал и показал, что от регистрации договора купли-продажи принадлежащей ему ? доли в праве собственности на квартиру по адресу *Адрес* он не уклонялся. Решив продать свою долю, он подал телеграмму второму собственнику Юрьевой Е.И. о намерении ее продать, но не указал в телеграмме цену продаваемой доли. Юрьева Е.И. письменно отказалась от покупки его доли за <данные изъяты> рублей. Потом ему позвонила Поспелова Т.Г. и согласилась купить его долю. Он выдал доверенность на право продажи квартиры сыну Поспеловой Т.Г. Пельцу Д.А., чтобы они сами занимались оформлением сделки. Свою долю он продал истцу за <данные изъяты> рублей, так как риелтор сказала, что за <данные изъяты> рублей ? долю в квартире тяжело продать, он согласился. Деньги в сумме <данные изъяты> рублей ему передали *Дата* у него дома по адресу *Адрес* в присутствии матери, риелтора ФИО6 Когда ему позвонила Поспелова Т.Г. и сказала, что сделку не регистрируют из-за отсутствия телеграммы на имя Юрьевой Е.И., он позвонил Юрьевой Е.И. и сообщил, что ей нужно лично подойти в регистрирующий орган или он направит новое письмо с предложением о преимущественном праве покупки его доли. Юрьева Е.И. выразила согласие на приобретение его доли, поэтому он предложил Поспеловой Т.Г. вернуть <данные изъяты> рублей, она отказалась и обратилась с заявлением в ОБЭП и в суд.

Ответчик Пельц Д.А. в судебном заседании признал исковые требования и показал, что ему Кунгуров А.А. выдал доверенность на право продажи ? доли в праве собственности на квартиру по адресу *Адрес*. Указанная доля в квартире приобреталась на его деньги, но покупателем выступала его мать Поспелова Т.Г. Он понимает, что отказ Юрьевой Е.И. от преимущественного права покупки ? доли Кунгурова А.А. является не правильным, так как она не уведомлена о цене продаваемой доли. Кунгуров А.А. обещал все сам исправить, хотел сам повторно уведомить сособственника Юрьеву Е.И. надлежащим образом. Уклонение Кунгурова А.А. от регистрации договора, на его взгляд, заключается в том, что Кунгуров А.А. написал заявление о возврате документов с регистрации. Имея доверенность от Кунгурова А.А., он сам не стал заниматься сбором недостающих документов, так как неграмотен в этом вопросе, Кунгуров А.А. обещал сам все уладить.

Третье лицо Юрьева Е.И. исковые требования не поддержала, указав, что из содержания искового заявления следует, что уклонение Кунгурова А.А. заключается в том, что он не выполнил действия по сбору и предоставлению в регистрирующий орган документов для регистрации договора купли-продажи его доли. *Дата* регистрация сделки приостановлена. Ей, как второму сособственнику, принадлежит преимущественное право покупки доли Кунгурова, она согласна приобрести его долю. В телеграмме, полученной ей от Кунгурова в *Дата*., не была указана цена продаваемой Кунгуровым доли. По телефону он ей сказал, что продает за <данные изъяты> рублей. В *Дата* у нее денег не было, поэтому она письменно указала, что отказывается покупать долю Кунгурова за максимально названную им цену <данные изъяты> рублей. Считает, что ее преимущественное право покупки доли Кунгурова нарушено, так как о цене в размере <данные изъяты> рублей (цене, за которую Кунгуров продал Поспеловой свою долю) ее никто не уведомлял. Истец Поспелова Т.Г. понимает, что если бы ответчик Кунгуров А.А. принес в регистрирующий орган копию телеграммы, полученной ей *Дата*, было бы отказано в регистрации такого договора, так как в ней не указана цена. Следовательно, уклонения Кунгурова А.А. от регистрации договора нет, Пельц Д.А., имея доверенность от имени Кунгурова А.А., мог самостоятельно запросить копию телеграммы в отделении связи.

Представитель третьего лица Асбестовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседании не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, просил дело рассмотреть в его отсутствие, оставляя разрешение дела на усмотрение суда.

Заслушав пояснения сторон, допросив в качестве свидетелей ФИО10, ФИО6, ФИО7, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (ч.4 ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 настоящего Кодекса.

По правилам ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ст.ст. 251, 223 ч.2 Гражданского кодекса Российской Федерации момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется с момента такой регистрации.

Согласно ч.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *Дата* между Пельц Д. А., действующим за Кунгурова А. А., и Поспеловой Т. Г. заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилое помещение, находящегося в *Адрес* (л.д. 7, 31). Указанная ? доля недвижимого имущества согласно п. 3 договора купли-продажи продана покупателю Поспеловой Т.Г. за <данные изъяты> рублей. Под текстом договора имеется запись Пельца Д.А. о получении <данные изъяты> рублей и отсутствии у него претензий.

В силу свидетельства о праве на наследство по закону, выданного *Дата* нотариусом г. Асбеста ФИО8 (л.д. 8), свидетельства о государственной регистрации права от *Дата* (л.д. 9) ответчику Кунгурову А.А. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу *Адрес*.

В соответствие со свидетельством о государственной регистрации права от *Дата* третье лицо Юрьева Е.И. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную *Адрес* (л.д. 14).

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию *Дата* принят договор купли-продажи на жилое помещение по адресу *Адрес*, от представителя заявителя Кунгурова А.А. Пельца Д.А. и заявителя Поспеловой Т.Г. (л.д. 10).

Уведомлением от *Дата* Кунгуров А.А., Поспелова Т.Г. извещены о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта - жилой квартиры по *Адрес* в срок до *Дата*, так как к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие, что продавец ? доли в праве собственности известил в письменной форме собственников о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ указанных лиц от покупки (л.д. 12-13).

Уведомлением от *Дата* Кунгуров А.А., Поспелова Т.Г. извещены о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта - жилой квартиры по *Дата* в срок до *Дата* по причине сомнений регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, так как с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации прав обратилась одна сторона, а другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением (л.д. 11).

*Дата* Кунгурову А.А., Поспелову Т.Г. сообщено регистрирующим органом об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как причины приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи в отношении объекта - жилой квартиры по *Адрес*, от *Дата* не устранены (л.д. 23).

*Дата* Кунгуров А.А. обратился с заявлением в Асбестовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о прекращении государственной регистрации сделки на объект недвижимости по адресу *Адрес*, в связи с невыполнением условий по договору (л.д. 27).

Копией доверенности от *Дата*, удостоверенной нотариусом ФИО9, подтверждается, что Кунгуров А.А. уполномочил Пельца Д.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Кунгурову А.А. на праве собственности жилое помещение – ? долю в праве собственности на *Адрес*, с предоставлением права представлять Кунгурова А.А. по этому вопросу во всех государственных, административных и иных учреждениях, правом получения необходимых документов, совершения подписи от имени Кунгурова А.А. (л.д. 30).

Согласно письма Юрьевой Е.И. от *Дата*, адресованного ответчику Кунгурову А.А., она *Дата* получила телеграмму о намерении Кунгурова А.А. продать свою долю в *Адрес* и о предложении Кунгурова А.А. права первоочередного выкупа его доли. О цене, по которой Кунгуров А.А. предлагает выкупить его долю, в телеграмме не указано, из телефонного разговора Юрьевой Е.И. известно, что свою долю Кунгуров А.А. оценил в <данные изъяты> рублей. За указанную цену Юрьева Е.И. выкупить долю Кунгурова А.А. не может, имеет возможность приобрести долю в указанной квартире за <данные изъяты> рублей (л.д. 34).

Заявлением от *Дата* Кунгуров А.А. отменил ранее выданную *Дата* доверенность на имя Пельца Д.А. на продажу принадлежащей ему ? доли в праве собственности на квартиру по адресу *Адрес* (л.д. 36).

Согласно расписке ФИО6 от *Дата* она подтверждает передачу в ее присутствии <данные изъяты> рублей за продажу ? доли в квартире по адресу *Адрес*, принадлежащей Кунгурову А.А. от Пельца Д.А. (л.д. 46).

Согласно текста телеграммы от *Дата* Кунгуров А.А. уведомил Юрьеву Е.И. о намерении продать свою долю в квартире по адресу *Адрес*, и предложении Юрьевой Е.И. первоочередного права выкупа доли.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании показал, что в *Дата* или *Дата* он возил Пельца Д.А. и Поспелову Т.Г. в квартиру Кунгурова А.А. на *Адрес*. В указанной квартире Пельц Д.А. отдал Кунгурову А.А. деньги за проданную половину квартиры Кунгурова А,А. Деньги передавались в кухне, кто при этом присутствовал он не помнит. Какая сумма передавалась он не видел, находился в коридоре, от Пельца Д.А. знает, что тот Кунгурову А.А. передал <данные изъяты> рублей.

Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что она является индивидуальным предпринимателем, занимается риелторской деятельностью *Дата*. к ней обратилась ФИО7 с просьбой помочь продать ? долю в квартире по адресу *Адрес*. Она знает Поспелову Т.Г., так как ранее с ней оформляла сделки купли-продажи недвижимости. Она предложила Поспеловой Т.Г. купить ? указанной квартиры. Они посмотрели квартиру по адресу *Адрес* Поспелова Т.Г. согласилась купить ? долю в праве собственности на эту квартиру за <данные изъяты> рублей. Кунгуров А.А. и ФИО7 изначально хотели продать свою долю за <данные изъяты> рублей, но она их оговорила и они согласились продать свою долю Поспеловой Т.Г. за <данные изъяты> рублей, так как тяжело продать долю в квартире, таких покупателей почти нет. У нотариуса ФИО9 оформили доверенность на Пельца Д.А. от имени Кунгурова А.А., договор купли-продажи не составляли. Денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за проданную долю в квартире передавали в ее присутствии в квартире Кунгуровых на *Адрес*. Кунгуровы получили деньги от Поспеловой Т.Г. на кухне квартиры, а Кунгуровы отдали Пельцу и Поспеловой документы на квартиру. При передаче денег присутствовали она, ответчик Кунгуров А.А., его мать ФИО7, Пельц Д.А., Поспелова Т.Г. ФИО10 был в коридоре. Кунгуров А.А. в ее присутствии писал расписку, что полностью получил <данные изъяты> рублей, про цену в <данные изъяты> рублей ей ничего не известно. ФИО7 ей говорила, что Юрьевой Е.И. написала телеграмму неправильно, но в чем ее «неправильность» она не знает.

Свидетель ФИО7 показала, что она с сыном Кунгуровым А.А. решили разъехаться, у сына есть доля в квартире отца по адресу *Адрес*, в *Дата*. обратились к риелтору. Приходили покупатели на квартиру, но не было ключей от квартиры. Потом появилась Поспелова Т.Г., которая согласилась купить ? долю в квартире сына. Она с сыном хотели продать долю в этой квартире за <данные изъяты> рублей, потом начали сбавлять цену, согласились на <данные изъяты> рублей. Кунгуров А.А. выдал доверенность Пельцу Д.А. на право продажи квартиры, покупателем выступала Поспелова Т.Г. Деньги за проданную долю передавались *Дата* у нее дома по адресу *Адрес*. Договор купли-продажи при этом не составлялся, она его не видела. При передаче денег присутствовали она, Кунгуров А.А., риелтор ФИО6, Пельц Д.А. и Поспелова Т.Г. Деньги в присутствии всех указанных лиц пересчитывала ФИО6

На основании установленных судом фактических обстоятельств дела, анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу, что иск Поспеловой Т.Г. не подлежит удовлетворению, так как при заключении договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу *Адрес*, продавцом Кунгуровым А.А. требования ч.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом не исполнены. Из содержания отправленной *Дата* Кунгуровым А.А. в адрес Юрьевой Е.И. телеграммы следует, что Кунгуров А.А. не уведомил письменно второго собственника общего недвижимого имущества о цене продаваемой доли. В силу указанных обстоятельств суд считает, что преимущественное право покупки Юрьевой Е.И. отчуждаемой Кунгуровым А.А. доли было нарушено. Кроме того, из показаний допрошенных свидетелей ФИО7, ФИО6, пояснений ответчика Кунгурова А.А., пояснений третьего лица Юрьевой Е.И., а также из содержания расписки на л.д. 46 следует, что покупателем Поспеловой Т.Г. передано Кунгурову А.А. <данные изъяты> рублей за приобретаемую ей долю в *Адрес*. Третье лицо Юрьева Е.И. не уведомлялась ответчиком Кунгуровым А.А. о цене его доли в размере <данные изъяты> рублей, письменного отказа Юрьевой Е.И. от покупки доли Кунгурова А.А. по цене <данные изъяты> рублей не имеется.

При оценке показаний свидетелей ФИО7 и ФИО6 суд не находит оснований им не доверять, так как их показания не опровергнуты истцом Поспеловой Т.Г. и ответчиком Пельцем Д.А. При этом суд также исходит из того, что свидетель ФИО10 не присутствовал при передаче денег Кунгурову А.А. Поспеловой Т.Г. и Пельцем Д.А., знает о цене договора со слов Пельца Д.А., который является заинтересованным лицом.

В силу ч.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

При вынесении решения об отказе в удовлетворении исковых требований суд исходит из того, что принимая решение о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру по *Адрес*, регистрирующий орган исходил из того, что к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие, что продавец ? доли в праве собственности известил в письменной форме собственников о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ указанных лиц от покупки. В судебном заседании и истец Поспелова Т.Г., и ответчик Пельц Д.А. пояснили, что в случае предоставления в регистрирующий орган Кунгуровым А.А. отправленной им *Дата* телеграммы на имя Юрьевой Е.И. отсутствовали правовые основания регистрации сделки со спорной квартирой, так как в указанной телеграмме отсутствовало указание о цене продаваемой Кунгуровым А.А. доли. Ни истцом, ни ответчиком Пельцем Д.А. не оспаривалось, что преимущественное право Юрьевой Е.И. на покупку доли Кунгурова А.А. нарушено, так как продавцом в телеграмме от *Дата* не указана цена продажи его доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При указанных обстоятельствах суд считает, что истцом не доказано, что ответчик Кунгуров А.А. уклонялся от государственной регистрации договора купли-продажи, принадлежащей ему доли в праве собственности на жилое помещение, так как государственная регистрация договора купли-продажи от *Дата* приостановлена по инициативе регистрирующего органа по причине нарушения преимущественного права Юрьевой Е.И. покупки доли Кунгурова А.А. Ненадлежащее исполнение Кунгуровым А.А. возложенной на него ч.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности, не свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации договора купли-продажи. С заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ответчик обратился после получения согласия третьего лица Юрьевой Е.И. о приобретении его доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд,

Решил:

В удовлетворении исковых требований Поспеловой Т. Г. к Кунгурову А. А., Пельцу Д. А. о государственной регистрации договора от *Дата* купли-продажи ? доли в праве собственности на *Адрес* отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Асбестовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                     А.Ю. Вознюк