Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-118/2013 ~ М-88/2013 от 07.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

30 мая 2013 года с. Красноармейское

Красноармейский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.П.,

с участием представителя истца ИП Минко А.И. – Главы КФХ - Багаповой О.Х., принимающей участие по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года;

представителей ответчика Кучиной А.Г. и соответчика Канецкой Г.А. - Роганова А.В., принимающего участие по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и Волиховой Т.В., принимающей участие на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

третьего лица Администрации сельского поселения Чапаевский м.р. Красноармейский Самарской области- главы поселения Аристова С.М,

при секретаре Перцевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-118/2013 по иску ИП Минко ФИО16 к Кучиной ФИО17, Канецкой ФИО18 о признании договора купли-продажи земельной доли от 17.03.2011года, заключенного между ИП Минко ФИО19 и Кучиной ФИО20, состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Кучиной ФИО21 и Канецкой ФИО22, недействительным, о применении последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Кучиной ФИО25 1/713 земельной доли, отчужденной ей по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Кучиной ФИО24 к ИП Минко ФИО23 – Главе КФХ,

У С Т А Н О В И Л :

ИП Минко А.И. обратился в суд с иском к Кучиной А. Г. о регистрации договора купли-продажи земельной доли, заключенного между ИП Минко А.И. и Кучиной А.Г. от ДД.ММ.ГГГГ года, о регистрации перехода права собственности за ИП Минко А.И. - Главой КФХ на земельную долю в размере 1/713 га в общедолевом праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз Чапаевский, принадлежащую Кучиной ФИО26 на основании свидетельства о праве собственности № от 04.11.1994г.

В последующем в ходе судебного разбирательства представитель истца ИП Минко - Главы КФХ – Багапова О.Х. обратилась с исковым заявлением об изменении предмета иска - о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко ФИО27 и Кучиной ФИО28 состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Кучиной ФИО29 и Канецкой ФИО30, недействительным, о применении, последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Кучиной ФИО31 1/713 земельной доли, отчужденной ею по договору купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Кучиной ФИО33 к ИП Минко ФИО32 – Главе КФХ, указав в обоснование иска следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между Кучиной А.Г. в лице представителя по доверенности Минко И.А. и ИП Минко А.И. - Главой КФХ заключен договор купли-продажи земельной доли в общедолевом праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <данные изъяты>:273, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз Чапаевский. Оплата земельной доли в размере <данные изъяты>) рублей была произведена до подписания договора купли-продажи, что подтверждается платежно-расчетной ведомостью б/н от 17.03.2011года. Минко И.А. при заключении сделки действовал в рамках предоставленных ему в доверенности полномочий, выданной ответчиком № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Указанная земельная доля была приобретена истцом по договору купли-продажи без ее выделения в натуре.

Как установлено ст.12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В сентябре 2012 года доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № 2-1275, выданная нотариусом Лежневой И.А. на представителя Минко И.А. ответчиком Кучиной А.Г. была отозвана, в связи с чем у истца ИП Минко А.И.- Главы КФХ была утрачена возможность обратиться в Управление федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке.

При этом необходимо отметить, что отзыв доверенности представителя не может повлиять на легитимность договора купли-продажи, заключенного до ее отзыва.

В силу ст. 223, ч.1 ст. 551 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ установлен порядок совместного обращения сторон для подачи заявлений о переходе прав на объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости явиться в регистрирующий орган для совместной подачи заявления о переходе права собственности на земельную долю. Однако указанное уведомление ответчиком было проигнорировано.

В соответствии со ст.165 и ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, при подготовке дела к судебному разбирательству истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Кучиной А.Г. заключен договор купли-продажи спорной земельной доли с Канецкой Г.А. На основании указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности Канецкой Г.А. серии 63-АК № 037468.

В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцам этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Таким образом, заключив договор с ИП Минко А.И. - Главой КФХ, Кучина А.Г. не имела права больше распоряжаться данной долей путем ее продажи, так как к тому моменту ИП Минко А.И.- Глава КФХ являлся ее законным владельцем, а, следовательно, договор купли-продажи спорной земельной доли, заключенный Кучиной А.Г. с Канецкой Г.А. от ДД.ММ.ГГГГ года, не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку иного действующим законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи спорной земельной доли, заключенный между Кучиной А.Г. и Канецкой Г.А. от 11.02.2013, является ничтожной сделкой, и в силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом учитывая, что на основании данной сделки проведена регистрация права собственности на отчуждаемую долю, данное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом вышеизложенного представитель ИП Минко А.И. - Главы КФХ - Багапова О.Х. просит удовлетворить исковые требования истца.

В судебном заседании представитель ИП Минко – Главы КФХ – Багапова О.Х. поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив лишь те обстоятельства, что истец не мог обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации права на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы были почти готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представителя Минко И.А. ответчиком Кучиной А.Г. отозвана и у него, соответственно, утрачена возможность обратиться с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности на земельную долю.

Кроме того, между Кучиной А.Г. и ИП Минко А.И., начиная с 2002 года и до продажи земельных долей заключались договора аренды земельных долей, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве о праве собственности на землю на имя Кучиной А.Г.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне истца Минко И.А. - Самигуллин Д.Д. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом через Багапову О.Х., которая подтвердила, что извещение суда ею Самигуллину Д.Д было вручено, но сведений о причинах его неявки не поступило, в связи с чем в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает причину его неявки без уважительных причин и считает необходимым рассмотреть дело без его участия.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, согласно ранее присланного отзыва просит рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра по <адрес>, вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо- Администрация сельского поселения Чапаевский м.<адрес>- Глава поселения Аристов С.М. вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Представители ответчика Кучиной А.Г. и соответчика Канецкой Г.А. – Роганов А.В. и Волихова Т.В. исковые требования ИП Минко А.И. - Главы КФХ не признали и Волихова Т.В. пояснила, что пунктом 1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право собственника продать без выделения земельного участка свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственностью. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Истец считает, что право пользования земельным участком, ему было еще передано до заключения договора купли продажи по договору аренды, однако договор аренды не представлен. Вышеуказанные отношения не могут повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, следовательно, указанная земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а именно с соблюдением процедуры уведомления органов государственной и муниципальной власти о продаже земельного участка и предложения реализовать данное им преимущественное право приобретения земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи заключен в нарушении ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то в соответствии с п.4 указанной статьи это обстоятельство влечет его ничтожность.

Кроме того, в соответствии со ст. 164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации. Однако до сих пор государственная регистрация не была проведена.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований Истец утверждает, что обязательства по оплате земельной доли им выполнены в полном объеме, что подтверждается Платежной ведомостью б/н от 17.03.2011г.

Платежная ведомость является первичным учетным документом унифицированной формы №Т-53 по учету труда и оплаты и не может быть корректной формой подтверждения расчетов в рамках гражданских правоотношений (Постановление Госкомстата РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты»).

Данный документ в нарушение ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержит информации о факте хозяйственной жизни, то есть не отражает основания оплаты - реквизитов договора купли–продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи, с чем платежная ведомость не может являться достоверным и надлежащим доказательством оплаты покупки земельной доли покупателем.

Кроме того, ответчикам при получении денежной суммы в размере <данные изъяты>) рублей, в частности Кучиной А.Г. было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы.

Истцом не доказана оплата по договору купли-продажи, а, следовательно, не доказано исполнение существенного условия договора (п.1 ст.454 ГК РФ).

Таким образом, все вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что:

-договор купли-продажи заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий;

-договор купли-продажи не был исполнен сторонами фактически (отсутствие доказательств возмездности договора купли-продажи), что является надлежащим основанием для отказа в удовлетворении иска.

В рамках совершенной сделки купли-продажи от лица ответчика Кучиной А.Г. действовал представитель по нотариально удостоверенной доверенности - Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом - ИП Минко А.И. - Главой КФХ.

Ответчик хотел бы обратить внимание суда на то, что договор купли-продажи был заключен Представителем в ущерб правам и законным интересам ответчика, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Во-первых, о факте заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик узнал только в момент получения искового заявления истца. Косвенно этот факт подтверждают «кабальные» условия заключенного договора. Например, п. 10 Договора купли-продажи содержит ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ).

Во-вторых, цена договора купли-продажи в размере <данные изъяты>) рублей на момент совершения сделки явно занижена. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет примерно <данные изъяты>) рублей за один гектар. То есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты>) рублей. Это обстоятельство свидетельствует о действии представителя в интересах истца.

В своем иске истец требует зарегистрировать договор купли-продажи, руководствуясь ст. 551 ГК РФ. Однако в нарушение ст. 551 ГК РФ истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации сделки. Представленное в дело уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом было направлено ответчику только ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, исковые требования истца невозможно удовлетворить, так как оспариваемая земельная доля была продана ответчиком Кучиной А.Г. соответчику Канецкой Г.А., государственная регистрация перехода права собственности проведена, доказательство чего представлены в суд.

Ответчик считает исковые требования ИП Минко А.И. - Главы КФХ к Кучиной А.Г., Канецкой Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности необоснованными и просит в удовлетворении исковых требований Истцу отказать.

Выслушав доводы представителя истца, представителей ответчика и соответчика, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП Минко А.И.- Главы КФХ, по следующим основаниям:

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам.

Выводы суда основаны на следующих доказательствах и нормах материального права.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям.

С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить её (п.1 ст.454, ст.549 ГК РФ).

Однако интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь, покупателю необходимо обладать фактически имуществом на праве собственности, поэтому необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует с п.1 ст.551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.

Но если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом спора между сторонами является специальный объект гражданских правоотношений, а именно земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Владение, использование и распоряжение земельными участками указанного назначения регулируется Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ, с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.12 указанного ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передавать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Факт принадлежности Кучиной А.Г. земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:273, расположенный на территории бывшего совхоза имени <адрес>, подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии <данные изъяты>:25 № 548248, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной Лежневой И.А., нотариусом <адрес>, реестр № 2-1275, Кучина Антонина Григорьевна доверила распоряжаться принадлежащей ей земельной долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с правом выделения земельного участка, продажи и получения денег за проданное имущество Минко Игорю Александровичу.

Приобретение ИП Минко А.И. - Главой КФХ 1/713 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:273, расположенного на территории бывшего совхоза имени <адрес>, принадлежащей Кучиной А.Г. подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ним - ИП Минко А.И - Главой КФХ и Минко И.А.(доверителем Кучиной А.Г.).

Вместе с тем, суд считает, что истец ИП Минко А.И. - Глава КФХ не подтвердил у него возникновение права собственности на 1/713 земельной доли, принадлежащей Кучиной А.Г., а также не представил доказательств преимущественного права покупки указанной земельной доли.

В соответствии со ст.164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации, однако на момент его обращения в суд с исковыми требованиями о признании за ним права собственности на земельную долю государственная регистрация не была произведена, не произведена она и до настоящего времени.

В силу п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований истец утверждает, что договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен: имущество передано и оплачено.

Однако расчетные первичные документы, представленные истцом в суд, не могут быть признаны судом достоверными и надлежащими доказательствами оплаты по договору купли-продажи земельной доли, поскольку в нарушение ст. 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержат информации о факте хозяйственной жизни, то есть основания оплаты реквизитов и предмета договора купли-продажи земельной доли. Содержащаяся информация в данных документах о серии и номере бланка доверенности не может являться доказательством фактического совершения сделки в целом и её оплаты истцом, то есть не указано во исполнение какого именно обязательства переданы денежные средства в размере 20 000 рублей Кучиной А.Г.

Доводы истца ИП Минко А.И. - главы КФХ о том, что Кучина А.Г. получила денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за отчужденную ею 1/713 земельной долю ИП Минко А.И.- Главе КФХ согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, и тем самым договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен, являются недостоверными, поскольку факт передачи ИП Минко А.И. – Главой КФХ денежных средств Кучиной А.Г. в размере <данные изъяты> рублей за проданную 1/713 доли никакими доказательствами не подтверждается.

Сама же Кучина А.Г. через своего представителя по доверенности утвердительно заявила, что при получении денежной суммы в размере 20 000 рублей ей было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы, то есть никаких денежных средств за продажу земельной доли она не получала и ей стало известно о договоре купле-продажи земельной доли только после того, как было подано исковое заявление в суд ИП Минко А.И. - Главой КФХ о признании права собственности на земельную долю, принадлежащую ей – Кучиной А.Г.

Данные утверждения Кучиной А.Г. подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами и взаимосвязаны между собой, то есть дополняют друг друга, в связи с чем, подвергать их какому-либо сомнению у суда нет оснований.

Несостоятельны также доводы истца о том, что у него было преимущественное право на покупку земельной доли, поскольку начиная с 2002 года и на день заключения договора купли–продажи земельной доли (ДД.ММ.ГГГГ года) спорная земельная доля, принадлежащая Кучиной А.Г. находилась у него в аренде, что подтверждается договором аренды № 291, соответствующими записями в свидетельстве на право собственности на землю, платежно-расчетными ведомостями по оплате арендных платежей за период с 2002 по 2011 гг.; он нес бремя содержания спорного имущества, что подтверждается платежными поручениями по уплате земельного налога с 2002 по 2011 гг. и выписками из сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур за период с 2010 по 2011 гг.

Однако в материалы дела платежные поручения по уплате земельного налога с 2002 по 2011 гг. и выписки из сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур за период с 2010 по 2011 гг., а также платежно-расчетные ведомости по оплате арендных платежей за период с 2002 по 2011 гг., не представлены, а, следовательно, Истцом не доказан факт содержания спорного имущества.

Истцом представлен договор аренды земельной доли № от ДД.ММ.ГГГГ между Кучиной А.Г. и ИП Минко АИ. - Главой КФХ. Срок аренды по договору аренды земельной доли согласно п. 2 договора составляет 15 лет. В соответствии с п. 2. ст. 609 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Однако требование о государственной регистрации сторонами соблюдено не было. В соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Кроме того, из многократных записей о заключении договоров аренды и их расторжении, невозможно определить на момент заключения договора купли-продажи земельной доли существовали арендные отношения между сторонами или нет.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом договора аренды могут являться земельные участки:

- образованные в соответствии с действующим законодательством РФ,

- имеющие индивидуализирующие признаки, позволяющие определенно установить передаваемое имущество,

- прошедшие государственный кадастровый учет.

В нарушение указанных норм объектом договора аренды являлась земельная доля, которая не была выделена и образована в земельный участок, и соответственно не могла быть объектом гражданского оборота посредством передачи в аренду.

В силу п.3 ст.607 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует объект и данные, позволяющих определенно установить предаваемое имущество, такой договор считается незаключенным.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что арендные отношения в такой форме не могли повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе и преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, поскольку земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и это обстоятельство в силу п.4 указанной статьи влечет ничтожность договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года.

Доводы представителя истца о том, что договор аренды был зарегистрирован в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве на право собственности на землю, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку такие данные истцом не представлены, а сделанные соответствующие записи о передаче земельной доли в аренду в свидетельстве на право собственности на землю на имя ответчика противоречивы, что указывает на недостоверность этого доказательства.

Каких-либо других доказательств в этой части не представилось возможным исследовать, так как согласно сведениям Архивного отдела Администрации муниципального района <адрес> Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> реорганизован с ДД.ММ.ГГГГ и никой архивной документации по земельным долям в архивном отделе не имеется.

Таким образом, с учетом всех вышеприведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий, что является основанием для отказа в удовлетворении иска истца в части признания договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко А.И. и Кучиной А.Г. состоявшимся и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Кучиной А.Г. к ИП Минко А.И. – Главе КФХ.

Что же касается исковых требований истца о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Кучиной А.Г. и Канецкой Г.А. недействительным и о применении последствий недействительности договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Кучиной А.Г. 1/713 земельной доли, отчужденной ею по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, то они также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как уже было указано выше, сделка не только была совершена в нарушение требований действующего законодательства, то есть в ненадлежащей форме, но и истцом не представлено доказательств уклонения ответчика Кучиной А.Г. от регистрации сделки.

Представленное истцом в материалы дела уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом направлены ДД.ММ.ГГГГ года, то есть почти через два года и тогда, когда уже истцу было известно о том, что ответчиком была отозвана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года.

Тот факт, что уведомление направлено почти через два года после совершения сделки купли-продажи, свидетельствует о том, что или Истец сам не стремился зарегистрировать переход права собственности, или договор купли-продажи составлен в недавнем прошлом, а датирование его 2011 годом объясняется периодом действия доверенности, выданной ответчиком Кучиной А.Г. Минко И.А., что является косвенным доказательством того, что о заключении договора купли-продажи ответчик не знал и не мог знать.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено, что земельная доля была продана ответчиком Кучиной А.Г. соответчику Канецкой Г.А. и проведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серии <данные изъяты>АК № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

С учетом этих обстоятельств исковые требования истца не могут быть удовлетворены, и он вправе лишь требовать возмещение убытков.

Доводы истца о том, что, заключив с ним договор купли-продажи земельной доли, ответчик Кучина А.Г. не имела права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту он являлся её законным владельцем, а, следовательно, договор купли-продажи спорной земельной доли, заключенный Кучиной А.Г. с Канецкой Г.А. ДД.ММ.ГГГГ года, не соответствует требованиям действующего законодательства, не могут судом приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, то есть передача вещи, её оплата и соответственно государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, как стадия заключения договора и поскольку на одной из стадий заключения договора ответчик Кучина А.Г. выразила свою волю прекратить полномочия, выданной ею доверенности на имя Минко И.А. по выделению, продаже и т.д. принадлежащей ей земельной доли, отозвав в сентябре 2012 года и, как следствие, нежелание вступать в какие-либо договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным, ибо он, не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления собственника земельной доли, не пожелавшего наделить договор признаками заключенности.

Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны или одна из сторон добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности.

Кроме того, согласно ст.165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого уклоняется одна из сторон. В данном случае судом бесспорно установлено, что со стороны ответчика Кучиной А.Г. не было уклонения от регистрации договора купли-продажи, то есть истцом не представлено доказательств того, что ответчик Кучина А.Г. уклонялась от государственной регистрации права собственности на земельную долю и ничто истцу не мешало обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению договорных обязательств.

По утверждению ответчицы Кучиной А.Г., которые она передала через своих представителей, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была выдана ею на имя Минко И.А. на предмет выдела земельного участка в счет земельной доли, которую впоследствии ИП Минко А.И. - Глава КФХ намеревался приобрести, однако, на протяжении почти полутора лет никаких мер по выделу земельного участка, приобретения земельного участка не принималось, в связи с чем, действуя в своих интересах, когда у неё появилась возможность продать земельную долю иному лицу, она этой возможностью воспользовалась.

У суда нет никаких оснований подвергать какому-либо сомнению данные утверждения ответчика Кучиной А.Г., ибо они подтверждаются другими собранными по делу доказательствами, а также в части не оспариваются и самим истцом.

А по смыслу ст.209 ГК РФ собственник в любой момент вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделала ответчик Кучина А.Г., не считая себя связанным какими-либо обязательствами с истцом.

Если при этом учесть и то обстоятельство, что в рамках совершенной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от лица ответчика Кучиной А.Г. действовал представитель по нотариально удостоверенной доверенности – Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом (родной сын), и договор купли-продажи был заключен представителем в ущерб правам и законным интересам ответчика Кучиной А.Г., а именно о факте заключения договора купли-продажи спорной земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик Кучина А.Г. узнала только в момент получения искового заявления истца, то есть представитель Минко И.А. не уведомил Кучину А.Г. об условиях сделки и о самой продаже земельной доли.

Так, в п.10 договора купли-продажи содержится ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ). Данное условие об отказе от права отзыва доверенности в обычаях делового оборота при заключении сделок подобного рода не применяется и продиктовано необходимостью доказать истцом уклонение покупателя от регистрации договора купли-продажи, кроме того, если исходить из содержания доверенности, то ответчик Кучина А.Г. таких полномочий (отказ от права отозвать доверенность) Минко И.А. не давала. Кроме того, занижена цена земельной доли в размере <данные изъяты> рублей, так как на момент совершения сделки средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляла <данные изъяты> рублей за один гектар, то есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> рублей. Все вышеуказанное свидетельствует о действии представителя по доверенности в интересах истца и тем самым нарушают интересы и права ответчика.

Несостоятельны также доводы истца и в той части, что он не мог обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законном порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации прав на земельную долю, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы почти были готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представителя Минко И.А. ответчиком Кучиной А.Г. была отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации за собой права собственности на земельную долю, так как они не основаны на законе, поскольку норма ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит такого требования, кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им принимались меры по выделению спорного земельного участка и соответственно по представлению необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорную земельную долю.

Что же касается акта приема передачи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ от продавца к покупателю, на основании договора купли-продажи, то суд считает, что он также не может быть бесспорным доказательством того, что ИП Минко А.И.- Глава КФХ после передачи земельной доли стал законным владельцем этой земельной доли, так как приема передачи земельной был представлен истцом только в последнем судебном заседании, ранее представитель истца –Багапова О.Х. утверждала, что акт приема-передачи земельной доли не составлялся и что передача земельной доли была предусмотрена условиями договора купли –продажи. Вместе с тем, из содержания договора купли –продажи земельной доли следует, что передача земельной доли продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Представитель ответчика Кучиной А.Г. -Волихова Т.В. по данному факту утвердительно заявила, что Кучиной А.Г. не было известно об акте приема- передачи земельной доли. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что акт приема-передачи земельной доли был составлен не в момент заключения договора купли-продажи, в момент рассмотрения дела судом, если при этом учесть и то обстоятельство, как уже было указано выше судом, стороны как по договору купли-продажи, так и по акту приема-передачи земельной доли являются близкими родственниками и для не было никаких препятствий оформить данные документы в недавнем прошлом.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд в рамках заявленных требований и оснований требований истца, выбранного способа защиты и установленных выше обстоятельств, не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ИП Минко ФИО34– Главе КФХ к Кучиной ФИО35, Канецкой ФИО36 о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко ФИО37 и Кучиной ФИО38 состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Кучиной ФИО39 и Канецкой ФИО40 недействительным, о применении последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Кучиной ФИО44 1/713 земельной доли, отчужденной ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273 и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Кучиной ФИО42 к ИП Минко ФИО43–Главе КФХ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Н.П. Яхонтова.