Решение по делу № 2-1313/2019 ~ М-705/2019 от 18.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 года                                                                                    <адрес>

    Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кузубовой Н.А., при секретаре судебного заседания Цыдендамбаевой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Савватеевой А. С. к ООО «Бест плюс» о взыскании неустойки, судебных расходов по оплате госпошлины

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд в лице представителей по доверенности, истец просит взыскать с ООО «Бест плюс» в свою пользу неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 119695,96 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 3593,92 руб., мотивировав нарушением застройщиком условий договора долевого участия в строительстве нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между сторонами, в части своевременной передачи объекта долевого строительства истцу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечена управляющая компания ООО «Янтарный».

В судебное заседание истец не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности Арьяев Е.И. в судебном заседании просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на факт передачи объекта долевого строительства истцу не готовым к эксплуатации. При этом указал на наличие в действиях застройщика виновного поведения, в результате которого истец лишена была возможности использовать нежилое помещение по назначению ввиду отсутствия в нем теплоснабжения, а также на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.

Представители ответчика ООО «Бест плюс» по доверенности Мантатова А.М., Сиденов М.И. исковые требования не признали, ссылаясь на факт своевременной передачи объекта долевого строительства истцу и отсутствие вины застройщика в несвоевременной подачи теплоэенргии в нежилое помещение истца. При этом представитель ответчика Мантатова А.М. обратила внимание, что по условиям договора долевого участия объект долевого строительства должен быть передан дольщику не позднее ДД.ММ.ГГГГ., и в случае удовлетворения исковых требований просила уменьшить заявленную к взысканию неустойку в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств и прав истца до 25000 руб. Просила учесть отсутствие крайне негативных последствий, незначительный срок нарушения обязательств, отсутствие обстоятельств, исключающих возможность снижения размера неустойки, а также компенсационный характер неустойки.

Представители ПАО «ТГК-14», УК ООО «Янтарный» в суд не явились, извещены надлежаще.

С учетом мнения сторон и надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом участии) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Бест Плюс» и Савватеевой А.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения, в соответствии с которым застройщик осуществляет строительство группы жилых многоквартирных домов по <адрес> в <адрес>, 2 этап строительства, на земельном участке по адресу: РБ, <адрес> кадастровый номер земельного участка №, а дольщик финансирует строительство части этого здания в объеме одного нежилого помещения на 4-ом этаже, общей проектной площадью ориентировочно 25,3 кв.м. (п. 1 договора).

Стоимость долевого участия в строительстве по настоящему договору определена в размере 1442100 руб. с учетом скидки (п. 2.1, 2,3 договора), которая была оплачена истцом в полном объеме.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором о долевом участии в строительстве нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.. квитанциями и сторонами не оспаривались.

В соответствии с п. 3.1.4 договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ срок ввода здания в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора застройщик в течение трех месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию и полного объема осуществления дольщиком финансирования строительства передает объект долевого строительства и документы, необходимые для оформления права собственности. Срок передачи квартиры дольщику – в течение трех месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, объект долевого участия должен быть передан истцу до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которого застройщик ООО «Бест Плюс» передал, а Савватеева А.С. приняла в собственность нежилое помещение общей площадью 25,3 кв.м., находящееся на 4-ом этаже по адресу: <адрес>.

Возражая против заявленных исковых требований, представитель ответчика ссылалась на факт надлежащего исполнения застройщиком обязательств по договору, поскольку объект долевого участия строительства и все необходимые для регистрации права собственности на него документы были переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ., то есть в сроки, предусмотренные договором.

Однако, суд не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что объект долевого строительства истцу был передан ДД.ММ.ГГГГ. Однако, несмотря на своевременную передачу дольщику объекта долевого строительства, он, как оказалось после начала отопительного сезона в <адрес> не был готов к эксплуатации по назначению ввиду отсутствия в нем отопления. Согласно материалам дела, подача тепла в нежилое помещение истца произведена лишь ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается соответствующим актом.

Поскольку объект долевого строительства был передан не готовым к его эксплуатации по назначению, исходя из содержания ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», сам по себе факт передачи объекта долевого строительства в установленные договором сроки о надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору долевого участия не свидетельствует.

Вопреки доводам представителя ответчика, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь удостоверяет факт соответствия возведенного объекта строительства разрешению на строительство, проектной документации, а также требованиям к строительству, но не подтверждает надлежащую его эксплуатацию.

Факт передачи объекта долевого строительства дольщику и регистрация его права собственности на него не освобождает застройщика от обязанности передать объект долевого строительства надлежащего качества, соответствующего его целевому назначению.

Доводы представителей ответчиков об отсутствии вины застройщика в несвоевременной подаче теплоэнергии истцу судом отклоняются как не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Согласно п.п. 2.4.1, 2.4.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Министерством энергетики РФ Приказом от ДД.ММ.ГГГГ N 115, новые или реконструированные тепловые энергоустановки принимаются в эксплуатацию в порядке, установленном настоящими Правилами. Допуск в эксплуатацию новых и реконструированных тепловых энергоустановок осуществляют органы государственного энергетического надзора на основании действующих нормативно-технических документов.

Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Порядок организации работ по выдаче разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок, в соответствии с которым тепловые энергоустановки допускаются в эксплуатацию после осмотра уполномоченным лицом Службы по экологическому, технологическому и атомному надзору энергоустановок, оформления соответствующего акта и выдачи разрешения на допуск их в эксплуатацию.

Из пояснений специалиста – старшего государственного инспектора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Забайкальского Управления <данные изъяты> следует, что для получения разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановок застройщик, обращаясь в Службу, должен представить полный перечень документов, предусмотренных Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от ДД.ММ.ГГГГ №, и только после получения разрешения возможна подача тепла в здание.

Из материалов дела следует, что впервые за получением разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановок и тепловых сетей застройщик обратился в Забайкальское У. Р. ДД.ММ.ГГГГ. Повторно аналогичное заявление подано ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. государственным инспектором Забайкальского Управления Ростехнадзора <данные изъяты> составлен акт осмотра тепловых энергоустановок и тепловых сетей <адрес> по <адрес>, в котором расположено нежилое помещение истца.

ДД.ММ.ГГГГг. выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки №г., которое ДД.ММ.ГГГГ. утверждено заместителем руководителя Забайкальского У. Р..

ДД.ММ.ГГГГг. ПАО «ТГК-14» выдан Наряд № на подачу тепла в <адрес> по <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ. в присутствии инспектора ПАО ТГК-14 и представителя ООО «Бест Плюс» произведено включение системы отопления (Акт №).

Таким образом, судом установлено, что разрешение уполномоченного органа на допуск в эксплуатацию энергоустановок застройщиком получено лишь ДД.ММ.ГГГГ., то есть после передачи объекта долевого строительства истцу, что свидетельствует о том, что объект долевого строительства на момент его передачи Савватеевой А.С. (ДД.ММ.ГГГГ.) не соответствовал предъявляемым по качеству к таким объектам требованиям и не мог быть использован по назначению.

При этом судом не могут быть приняты во внимание ссылки представителей ответчика на готовность внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта к подаче тепловой энергии и соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, удостоверенным ПАО ТГК-14, поскольку в силу требований закона допуск в эксплуатацию энергоустановок объекта капитального строительства возможен лишь после получения застройщиком соответствующего разрешения уполномоченного органа, которое ООО «Бест Плюс» не было получено своевременно.

Отсутствие между истцом и ПАО «ТГК-14» договора на отпуск тепловой энергии, равно как и отсутствие договора на У. многоквартирным домом с управляющей организацией, не влияет на правоотношения сторон, возникающих из договора долевого участия строительства, и не исключает ответственности застройщика перед участником долевого строительства за передачу объекта долевого строительства не готового к эксплуатации.

Принимая во внимание, что переданный Савватеевой А.С. объект долевого строительства не соответствовал по качеству условиям договора долевого участия в строительстве и не мог быть использован по назначению, суд приходит к выводу, что право участника на получение объекта долевого строительства надлежащего качества в установленные в договоре сроки нарушено.

В силу положений ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Поскольку ответчиком не представлено суду таких доказательств, суд приходит к выводам о наличии оснований для привлечения застройщика ООО «Бест Плюс» к ответственности за нарушение условий договора долевого участия строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    В соответствии со статьей 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени).

    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку в ходе судебного разбирательства факт нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства нашел свое подтверждение, заявленные требования о взыскании неустойки суд находит законными и обоснованными. Обстоятельств, свидетельствующих о непреодолимой силе, в результате которой, застройщик не смог своевременно исполнить обязательство (ст. 401 ГК РФ), судом не установлено.

Вместе с тем, суд не может согласиться с периодом просрочки, который, по мнению представителя истца, подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч. 2,3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно условиям договора (п. ДД.ММ.ГГГГ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется в течение трех месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Как следует из п. 3.1.4 договора срок ввода здания в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, объект долевого участия подлежал передачи истцу до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, период просрочки подлежит исчисления с ДД.ММ.ГГГГ. и составил 73 дня.

На основании изложенного, суд приходит к выводам, что размер неустойки за нарушение сроков передачи участнику объекта долевого строительства составляет 52636,65 руб. исходя из следующего расчета: 1442100 (стоимость квартиры) х7,5% (ключевая ставка ЦБ)/150 (размер ответственности застройщика) х 73 дня (период просрочки).

Вместе с тем, с учетом того, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, при наличии заявления представителя ответчика об ее уменьшении, суд полагает возможным применить ст. 333 Гражданского Кодекса РФ и уменьшить заявленную неустойку.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п.п. 69, 71, 73).

    Неустойка в размере 52636,65 руб., определенная по условиям договора, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а именно периоду просрочки в количестве 73 дня и стоимости объекта долевого строительства, в связи с чем суд приходит к выводу о возможном уменьшении размера неустойки.

При определении размера неустойки суд принимает во внимание обстоятельства дела, в том числе, степень вины застройщика, компенсационную природу неустойки, а также факт устранения ответчиком нарушений прав истца, отсутствие крайне негативных последствий, а также высокую кредиторскую задолженность застройщика, и с учетом заявления представителя ответчика о снижении неустойки, определяет неустойку в размере 35000 руб. как соответствующую последствиям нарушения обязательства и достаточную для компенсации действительного ущерба.

С учетом требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 1779,1 руб. без учета уменьшения размера неустойки в соответствии с положениями п. 21 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Савватеевой А. С. к ООО «Бест плюс» о взыскании неустойки, судебных расходов по оплате госпошлины удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Бест плюс» в пользу Савватеевой А. С. неустойку в размере 35000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 1779,1 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:                                                                         Н.А. Кузубова