Решение по делу № 2-1467/2020 ~ М-710/2020 от 03.03.2020

ГАГАРИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

дело № 2-1467/2020

09 июня 2020 года                                                  г. Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя

под председательством судьи МОЦНОГО Н.В.,

при секретаре судебного заседания МОВСЕСЯН А.А.,

с участием:

истцов Серженко В.В., Сорокиной Л.В., Феоктисовой И.Ю.,

представителя истцов Гудзенко М.В.,

представителей ответчика Мамонтовой М.Г. и Ахмадиевой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Серженко Виктории Валериевны, Сорокиной Людмилы Владимировны, Феоктисовой Ирины Юрьевны к Мамонтову Юрию Михайловичу о возложении обязанности осуществить работы по завершению строительства объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

В марте 2020 года Серженко В.В., Сорокина Л.В., Феоктисова И.Ю. обратились в суд с иском к Мамонтову Ю.М., в котором просили возложить на ответчика обязанность осуществить работы по завершению строительства объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, в частности: осуществить подключение объектов к инженерным сетям газоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, произвести установку локальных очистных сооружений, труб отопления, внутреннюю черновую отделку помещений, осуществить действия по получению решения о признании садового дома жилым домом, постановке объектов на кадастровый учет.

Также в иске поставлен вопрос о том, что в случае неисполнения Мамонтовым Ю.М. решения суда в установленный срок, Серженко В.В., Сорокина Л.В., Феоктисова И.Ю. имеют право самостоятельно осуществить работы по завершению строительства объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, получить необходимые документы для подключения к инженерным коммуникациям, предоставить необходимые документы для постановки объектов на кадастровый учет.

Требования иска мотивированы тем, что между Серженко В.В., Сорокиной Л.В., Феоктисовой И.Ю. и Мамонтовым Ю.М. заключены отдельные предварительные договора купли-продажи доли и площадей в объектах недвижимости (жилых домах), возводимых на указанном земельном участке. Оплата за приобретаемое недвижимое имущество осуществлена истцами. Однако основные договора купли-продажи объектов недвижимости не заключены, приобретенные объекты недвижимости покупателям переданы, однако они лишены ими полноценно пользоваться по причине отсутствия необходимого инженерного обеспечения коммуникациями. По мнению истцов, возложение на ответчика обязанности по окончанию строительства или же наделение их такими полномочиями будет являться надлежащим способом защиты нарушенных прав на приобретенную недвижимость.

В судебном заседании истцы Серженко В.В., Сорокина Л.В., Феоктисова И.Ю. и их представитель Гудзенко М.В. требования иска поддержали по указанным выше обстоятельствам.

Ответчик Мамонтов Ю.М. о времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном порядке, судебная корреспонденция возвращена по истечению срока хранения в отделении связи, воспользовался правом ведения дела в суде через представителей.

Представители ответчика Мамонтова М.Г. и Ахмадиева А.Р., не спаривая фактических обстоятельств дела, просили в иске отказать по основаниям неправильно избранного истцами способа защиты нарушенного права. При этом пояснили, что их доверитель не имеет намерений по уклонению от выполнения обязательств по передаче права на объекты недвижимости в пользу истцов, но в настоящее время лишен такой возможности по тем обстоятельствам, что его права в отношении возведенных объектов капитального строительства не зарегистрированы.

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно предписаниям п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительны договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно доводам иска, 27.08.2018 года между Серженко В.В. и Мамонтовым Ю.М. заключен предварительный договор купли-продажи долей в праве общей собственности, а именно: помещение площадью 93,00 кв.м., в строящемся объекте недвижимого имущества - жилом доме, общей площадью 263,00 кв.м., на принадлежащий продавцу (ответчику) на праве собственности земельном участке, общей площадью 300 кв.м, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>. В счет оплаты Мамонтову Ю.М. оплачено 3 100 0000,00 руб. стоимости объекта недвижимости. По условиям предварительного договора, стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости не позднее 30.11.2018 года. Оставшаяся сумма перечисляется на расчетный счет ответчика за счет сертификата государственной поддержки по окончании строительства, получения решения о признании дома жилым домом.

08.10.2018    года между Сорокиной Л.В. и Мамонтовым Ю.М. заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи долей в праве общей собственности на помещение №, площадью 83 кв.м., строящегося жилого дома, расположенного на части земельного участка с кадастровым номером №, по адресу:               <адрес>. Срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию и заключение основного договора купли-продажи не позднее 30.03.2019 года. Цена договора                       3 100 000,00 руб. оплачена ответчику при подписании договора, что удостоверено нотариусом города Севастополя ФИО8

Также, 07.11.2018 года Мамонтовым Ю.М. заключен с                Феоктисовой И.Ю. предварительный договор купли-продажи строящегося жилого помещения, согласно которого ответчик обязался передать истцу 1/3 домовладения - 2 комплекс, помещение 3, площадью 83 кв.м, с установленными металлопластиковыми окнами, входной металлической дверью, подведенными коммуникациями (электроэнергия и водоснабжение, канализация, газ, с приборами учета), общей площадью 263 кв.м., на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 1000 кв.м., кадастровый №, и долю указанного участка размером не менее 1,66 кв.м, (п.1 Договора). Дата заключения основного договора купли продажи согласована сторонами в срок не позднее 30.04.2019 года (п.5 Договора). Цена договора 3 000 000,00 руб., а также стоимость ремонта помещений в размере 500 000,00 руб. оплачены ответчику, что подтверждено соответствующими расписками от 27.11.2018 года и от 21.03.2019 года.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если между сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

В п. 5 приведенного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В ходе судебного разбирательства согласно пояснений сторон установлено, что основные договора купли-продажи объектов недвижимости между Серженко В.В., Сорокиной Л.В., Феоктисовой И.Ю. и Мамонтовым Ю.М. не заключены, дополнительные соглашения относительно изменения сроков заключения основных договоров по предварительным договорам также между сторонами не заключались.

Также установлено, что в настоящее время право собственности ответчика Мамонтова Ю.М. на объекты капитального строительства, возведенные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1000 кв.м., кадастровый №, не зарегистрированы.

Таким образом, по указанным в предварительных договорах сроках основные договора между сторонами заключены не были, указанный в договорах объект недвижимости в собственность истцов не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме не оформлялось, право собственности Мамонтова Ю.М. на объекты капитального строительства ЕГРН, подлежащих отчуждению в пользу истцов не зарегистрированы.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истцов Серженко В.В., Сорокиной Л.В., Феоктисовой И.Ю. о возложении на ответчика Мамонтова Ю.М. обязанности осуществить работы по завершению строительства объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, осуществить подключение объектов к инженерным сетям газоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, произвести установку локальных очистных сооружений, труб отопления, внутреннюю черновую отделку помещений, осуществить действия по получению решения о признании садового дома жилым домом, постановке объектов на кадастровый учет, не подлежат удовлетворению.

Являются несостоятельными доводы иска о наделении истцов правом самостоятельно осуществить такие действия, поскольку у Серженко В.В., Сорокиной Л.В., Феоктисовой И.Ю. не возникли права в отношении земельного участка, на котором расположены объекты капитального строительства, подлежащие по условиям договоренностей сторон передаче в их собственность. В настоящее время собственником земельного участка является Мамонтов Ю.М.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении искового заявления Серженко Виктории Валериевны, Сорокиной Людмилы Владимировны, Феоктисовой Ирины Юрьевны к Мамонтову Юрию Михайловичу о возложении обязанности осуществить работы по завершению строительства объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированный текст решения изготовлен 14.06.2020 года.

Председательствующий по делу

судья                                                    /подпись/                  Н.В. Моцный

Решение не вступило в законную силу

Копия верна:

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя                                                              Н.В. Моцный