Решение по делу № 2-318/2017 (2-4019/2016;) ~ М-3922/2016 от 28.11.2016

Дело № 2-318/2017 Принято в окончательной форме 03.11.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2017 года г. Ярославль

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Семеновой О.О.,

при секретаре Сорокиной О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеевой Анджелы Владимировны к Пчелкиной Наталье Владимировне об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Сергеева А.В. обратилась в суд с иском к Пчелкиной Н.В. об обращении взыскания на заложенное имущество:

- нежилое здание, <адрес> кадастровый (или условный) номер: НОМЕР, установив начальную продажную цену в размере 43 680 000 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере - 30 400000 руб.;

- о взыскании расходов по оплате госпошлины.

В обоснование исковых требований указано, что истец находится с ответчиком в договорных отношениях, регулируемых договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) НОМЕР/КР/И-01 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (с редакцией соглашения о внесении изменений и дополнений в договор об ипотеке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА). Согласно договору ипотеки в залог было предоставлено следующее недвижимое имущество (далее заложенное имущество): нежилое здание, кадастровый (или условный) НОМЕР и земельный участок, кадастровый (или условный) НОМЕР, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно отчету ООО «Выбор» НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость вышеуказанного имущества составляет 92 600 000,00 руб., в том числе: нежилое здание - 54 600000 руб., земельный участок - 38 000000 руб. С учетом подпункта 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества), начальная продажная цена реализации заложенного имущества составляет 74 080000 рублей, в том числе: нежилое здание - 43 680000 рублей, земельный участок - 30 400000 рублей. В связи с неисполнением обязательств по кредитным договорам, в обеспечение которых заложено вышеуказанное имущество, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил представителя.

Представитель истца по доверенности Магдычанский Б.Ю. в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик Пчелкина Н.В., ее представитель по доверенности Арсеничева Т.Н. в судебном заседании не признали заявленные исковые требования.

Пчелкина Н. В. пояснила, что в заключении эксперта ООО «Независимая экспертная организация «Истина» допущены нарушения, что привело к занижению стоимости объекта оценки.

Представитель третьих лиц Черемушкиной И. А., Кузьминой А. Е., Борисовой Е. В. по доверенности Воронин В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) НОМЕР/КР/И-01 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (с редакцией соглашения о внесении изменений и дополнений в договор об ипотеке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), согласно которому в залог было предоставлено следующее недвижимое имущество (далее заложенное имущество):

- нежилое здание, <адрес>, кадастровый (или условный) НОМЕР, стоимостью 136800000 руб.,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания, <данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) НОМЕР, стоимостью 46700000 руб.

Договор ипотеки обеспечивает выполнение нижеследующих обязательств (кредитных договоров):

- Кредитный договор № ФЛ-458/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО9 и ПАО Банк «ВВБ» (прежнее наименование ОАО КБ «ЯРОСЛАВИЧ»);

- Кредитный договор № ФЛ-459/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО3 и ПАО Банк «ВВБ» (прежнее наименование ОАО КБ «ЯРОСЛАВИЧ»);

- Кредитный договор № ФЛ-460/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО10 и ПАО Банк «ВВБ» (прежнее наименование ОАО КБ «ЯРОСЛАВИЧ).

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ПАО Банк «ВВБ» был заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому истцу перешли права требования по денежным обязательствам, возникшим из вышеуказанных кредитных договоров, а также договора об ипотеки.

До предъявления настоящего иска судебными решениями, вступившими в законную силу, пользу истца была взыскана задолженность:

- по кредитному договору № ФЛ-458/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА: 35990390,83 руб. (решение Красноперекопского районного суда г. Ярославля от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, вступившее в законную силу ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА);

- по кредитному договору № ФЛ-459/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА: 35990390,84 руб. (решение Кировского районного суда г. Ярославля от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, вступившее в законную силу ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА);

- по кредитному договору № ФЛ-460/Кр от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА: 32601122,06 руб. (решение Кировского районного суда г. Ярославля от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, вступившее в законную силу ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА).

Истцом была проведена оценка залогового имущества. Согласно отчету ООО «Выбор» НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость вышеуказанного имущества помещений составляет 92 600 000,00 рублей, в том числе: нежилое здание - 54 600000 рублей, земельный участок - 38 000000 рублей.

Истец просит установить с учетом подпункта 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества), начальную продажную цену реализации заложенного имущества в размере 74 080000 рублей, в том числе: нежилое здание - 43680000 рублей, земельный участок - 30 400000 рублей.

Ответчиком Пчелкиной Н.В. в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в ООО «Независимая экспертная организация «Истина» с целью определения стоимости недвижимого имущества: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ходатайство удовлетворено, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимая Экспертная Организация ИСТИНА».

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая Экспертная Организация ИСТИНА» от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 128216 000 рублей, в том числе: нежилое здание – 82401 000 рублей, земельный участок – 45815 000 рублей.

Ответчиком Пчелкиной Н. В. представлены письменные возражения на заключение эксперта, в которых указано, что при составлении заключения, экспертом нарушены требования ФСО 3 «Требования к отчету об оценке».

ФСО 3 «Требования к отчету об оценке» утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА N 467, экспертиза проводилась в период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, поэтому экспертом обоснованно не приняты во внимания требования утратившего силу документа.

Суд не соглашается с доводами ответчика о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, приведенные ответчиком замечания носят формальный характер и не свидетельствуют о недостоверности результатов выполненной экспертом оценки имущества должника; заключение эксперта ООО «Независимая экспертная организация «Истина» по своему содержанию соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и ФСО N 7, в нем отражены характеристика объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, приводятся обоснование избранных подхода и метода оценки, расчет и итоговый результат оценки.

Недостоверность заключения эксперта ООО «Независимая экспертная организация «Истина» не доказана. У суда отсутствуют основания не принимать в качестве доказательства установленную в заключении эксперта рыночную стоимость нежилого здания и земельного участка, при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В силу абз. 2 ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку нарушение условий кредитных договоров относительно сроков внесения платежей в счет погашения кредитной задолженности доказано, что подтверждено судебными решениями, то у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальную продажную цену заложенного имущества суд определяет в размере 65920800 руб. (82401000 руб. * 80%) - на нежилое здание и в размере 36652000 руб. (45815000 руб. * 80%) – на земельный участок, на основании заключения эксперта ООО «Независимая Экспертная Организация ИСТИНА» от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с удовлетворением исковых требований Сергеевой А.В., с ответчика Пчелкиной Н.В. в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обратить взыскание на принадлежащие на праве собственности Пчелкиной Натальи Владимировне имущество:

Нежилое здание, общей площадью <адрес>, кадастровый НОМЕР, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 65920800 руб.

Земельный участок, площадью <адрес> кадастровый НОМЕР путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 36652000 руб.

Взыскать с Пчелкиной Натальи Владимировны в пользу Сергеевой Анджелы Владимировны в счет возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.О. Семенова