Решение по делу № 2-3955/2019 ~ М-3693/2019 от 05.11.2019

К делу № 2-3955/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 декабря 2019 г.                                    г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Агафонова П.Ю.,

при секретаре судебного заседания Гончарова Л.Ю.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3;

представителя ответчика акционерного общества «Военторг-Юг» по доверенности ФИО4;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жаглиной И.В к Акционерному обществу «Военторг-Юг» о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Майкопский городской суд с исковым заявлением к ответчику о признании права собственности на земельный участок. В обоснование иска указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО8 нежилое здание кафетерия с кадастровым номером 01:08:0519044:22 площадью 178,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12. На момент заключения договора купли-продажи право собственности ФИО8 на указанный объект недвижимого имущества было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА №. Указанное нежилое здание кафетерия ФИО8 в 2008 году приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Тимурад». На основании приказа Министра обороны России от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. спорный участок, находившийся в публичной собственности РФ и на котором располагалось здание кафетерия в порядке приватизации был передан в единоличную собственность правопредшественнику ответчика ОАО «Управление торговли Северо-Кавказского военного округа», у которого объекты недвижимого имущества на данном земельном участке отсутствовали. Полагает, что в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, у собственника здания кафетерия было преимущественное право перед всеми иными лицами на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519038:12 и данное исключительное право было нарушено передачей этого земельного участка в собственность акционерному обществу «Военторг-Юг». Просит суд признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0519038:0012 площадью 5 000 кв.м., относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования «для размещения магазинов мелкорозничной торговли», расположенный по адресу: <адрес>, квартал 407-е.

В письменных возражениях на иск представитель ответчика указала, что у Жаглиной И.В. отсутствует зарегистрированное право собственности на нежилое здание кафетерия; согласно акту обследования от 06.06.2019 специалистами Федерального БТИ зафиксировано отсутствие данного здания. Собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке не вправе понуждать собственника земельного участка к заключению договора купли-продажи или аренды на него, а имеет лишь право пользования этим земельным участком. Преимущественное право собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, на приобретение данного земельного участка, может быть реализовано лишь при продаже этого земельного участка третьим лицам. Ссылка Жаглиной И.В. на статью 36 Земельного кодекса РФ в обоснование своих требований является неприемлемой, поскольку данная норма утратила свою юридическую силу с ДД.ММ.ГГГГ.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО4 помимо доводов, изложенных в письменных возражениях на иск, указала, что здание кафетерия, принадлежащее истцу, является самовольной постройкой, что также исключает возможность приобретения собственником здания земельного участка, на котором оно расположено.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, письменные возражения на иск ФИО1 в материалы дела не представили, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, об уважительности причин своей неявки суд не уведомили. Принимая во внимание надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, суд приходит к выводу о возможности рассмотрении дела в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц и их представителей.

Истица в суд не явилась, надлежаще извещена. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель истицы в суд явился. Перед началом судебного разбирательства заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающей право собственности ФИО1 на нежилое здание кафетерия и протоколов осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств, выполненных нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5, подтверждающих наличие здания кафетерия на земельном участке акционерного общества «Военторг-Юг». Поддержал заявленные исковые требования в полном объеме и просил суд их удовлетворить. Помимо доводов, изложенных в иске, дополнительно пояснил, что факт отсутствия здания кафетерия, якобы зафиксированный актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ФИО6, полностью опровергается протоколами осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств, выполненных нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5

Оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание кафетерия с кадастровым номером 01:08:0519044:22, 1994 года постройки, площадью 178,9 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием возникновения права ФИО1 на нежилое здание кафетерия является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО8

Право собственности ФИО8 на здание кафетерия, как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 01-АА №, выданного Управлением государственной службы кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано на основании решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Согласно указанному решению от ДД.ММ.ГГГГ по делу № право ФИО8 возникло на основании договора купли-продажи, заключенного в 2008 году с обществом с ограниченной ответственностью «Тимурад».

Факт нахождения нежилого здания кафетерия с кадастровым номером 01:08:0519044:22, площадью 178,9 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12 по <адрес> в квартале 407-е <адрес> признается сторонами, а также подтверждается протоколами осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств, выполненных нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5

Из представленной представителем ответчика выписки из ЕГРН следует, что акционерное общество «Военторг-Юг» является собственником земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519038:12.

Право собственности акционерного общества на спорный земельный участок было зарегистрировано на основании приказа Министра обороны России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации» и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. и было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись №, что следует из свидетельства о государственной регистрации права Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выданного от ДД.ММ.ГГГГ взамен утраченного свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ.

До момента передачи в частную собственность акционерного общества «Военторг-Юг» земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519038:12 указанный участок находился в публичной собственности РФ.

Из изложенного следует, что на момент принятия приказа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации» о передаче в собственность акционерного общества «Военторг-Юг» земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519038:12, спорный земельный участок был обременен правами третьих лиц в связи с нахождением на немнежилого здания кафетерия, не принадлежащему ответчику. При этом наличие или отсутствие зарегистрированного права на нежилое здание кафетерия при передаче земельного участка, на котором это здание расположено, в собственность акционерного общества «Военторг-Юг»не имеет юридического значения для настоящего спора. Ответчик при приобретении земельного из публичной собственности РФ должен был исходить из самого факта нахождения на указанном земельном участке объекта недвижимости ему не принадлежащего.

Принимая во внимание то, что на момент принятия приказа Министра обороны России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации» и подписания передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12 располагалось нежилое здание кафетерия, принадлежащего третьему лицу, данное обстоятельство исключало возможность владения этим земельным участком иными лицами, кроме как собственником данного объекта недвижимости, равно как и исключало возможность передачи права владения на этот земельный участок иным лицам без одновременной передачи права на объект недвижимого имущества, расположенный на нем.

Первоначальное право на нежилое здание кафетерия является ранее учтенным, так как возникло до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (часть 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ) «О государственной регистрации недвижимости»). Ранее возникшее право считается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент спорных правоотношений (2009 год) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (абзацы первый и второй) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Данная норма вступила в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная статья Земельного кодекса РФ предоставляла лицу право выкупить земельный участок, на котором расположены его объекты недвижимости, или приобрести на него право аренды, не обязывая его при этом к совершению соответствующих сделок.

Аналогичное право в настоящее время закреплено в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Такое право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

То есть буквальное толкование пункта 1 статьи 36 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, кому бы то ни было, за исключением собственника этих объектов, а также исключает возможность предоставления этого земельного участка и в случае, если собственник объектов неизвестен.

Таким образом, находящийся в публичной собственности земельный участок не мог быть предоставлен в единоличную собственность одному лицу, если на испрашиваемом участке имелись объекты недвижимости, не принадлежащие данному лицу.

Такой вывод полностью согласуется с основным принципом гражданского и земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, закрепленном в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ и подтверждается определением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О.

Доказательства существования на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих акционерному обществу «Военторг-Юг» либо его правопредшественнику, на момент передачи этого земельного участка в собственность ответчика в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах у ответчика не было законных оснований приобретать в собственность земельный участок с кадастровым номером 01:08:0519038:12 при наличии на нем объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу.

Таким образом, наличие зарегистрированного в ЕГРП права на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0519038:12 за ответчиком препятствует реализации исключительного права истца на приобретение земельного участка, на котором расположен его объект недвижимого имущества, в собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства, что следует из пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов №).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Как следует из пункта 52 Постановления10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 Постановления 10/22).

Поскольку в силу вышеизложенных норм право собственности на спорный земельный участок должно было возникнуть у собственника здания кафетерия в преимущественном перед всеми иными лицами порядке, а наличие записи в ЕГРН о государственной регистрации права на этот земельный участок за акционерным обществом «Военторг-Юг» исключает возможность реализации истцом такого права, то при изложенных обстоятельствах заявленный истцом иск и выбранный способ защиты является адекватным нарушенному праву и позволит восстановить такое нарушенное право истца.

При этом суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии у ФИО1 оснований для приобретения права на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0519038:12 в связи с тем, что здание кафетерия было разрушено акционерным обществом «Военторг-Юг» в апреле-мае 2019 года как противоречащий статье 36 Земельного кодекса РФ. Юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения настоящего спора является установление факта наличия здания кафетерия, обременяющего земельный участок с кадастровым номером 01:08:0519038:12, на момент передачи этого участкаиз публичной собственности РФ в собственность акционерного общества.

Установление вышеуказанного факта является достаточным снованием для констатации наличия у истца исключительного права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519038:12.

Данный факт, а также наличие регистрации в ЕГРН права собственности на это здание за ФИО1, перешедшее ей от ФИО8, и полученное последним от общества с ограниченной ответственностью «Тимурад», подтверждены материалами дела.

Согласно частям 1, 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд критически относится к представленному ответчиком акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО6, об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12нежилого здания кафетерия с кадастровым номером 01:08:0519044:22, площадью 178,9 кв.м., как противоречащему материалам дела.

Как следует из протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5 зафиксировано наличие на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12 частично разрушенного здания кафетерия с кадастровым номером 01:08:0519044:22, площадью 178,9 кв.м. Дополнительным протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств, нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5 установлена неизменность параметров объекта капитального строительства, нежилого здания кафетерия общей площадью 179,8 кв.м., находящимся в частично разрушенном состоянии и состояние его строительных конструкций по сравнению с состоянием, установленных на дату первоначального осмотра, ДД.ММ.ГГГГ.

Протоколы осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в порядке обеспечения доказательств выполнены нотариусом Майкопского нотариального округа ФИО5, в соответствии со статьями 102, 103 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно части 5 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания.

Исходя из изложенного суд считает установленным факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0519038:12 на момент его передачи в собственность акционерного общества «Военторг-Юг» нежилого здания кафетерия 1994 года постройки с кадастровым номером 01:08:0519044:22, площадью 178,9 кв.м. Также суд считает установленным факт нахождения здания кафетерия на указанном земельном участке и на момент рассмотрения настоящего спора в частично разрушенном состоянии.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, действующей в настоящее время, за собственником нежилого здания, хоть и частично разрушенного, сохраняется право на приобретение в собственность земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что нежилое здания кафетерия 1994 года постройки, с кадастровым номером 01:08:0519044:22, площадью 178,9 кв.м.является самовольной постройкой, которая подлежала сносу, в связи с чем у истца не могло возникнуть право на приобретение в собственность земельного участка, на котором оно расположено.

Понятие самовольная постройка, предусмотренное статьей 222 Гражданского кодекса РФ, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до ДД.ММ.ГГГГ, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (определение Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС18-23010).

При изложенных обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Жаглиной И.В к Акционерному обществу «Военторг-Юг» о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за Жаглиной И.В., <данные изъяты> право собственности на земельный участок, расположенный по адресу<адрес> с кадастровым №, площадью 5 000 кв.м., относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования «для размещения магазинов мелкорозничной торговли».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25.12.2019 г.

Председательствующий            подпись        П.Ю. Агафонов

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2019-008328-49

Подлинник находится в материалах дела № 2-3955/2019

в Майкопском городском суде Республики Адыгея