Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4213/2010 ~ М-3872/2010 от 28.04.2010

Дело ***

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Благовещенск *** года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Благова К.С.,

при секретаре ФИО0,

с участием: истца ФИО4 и ее представителя ФИО1,

представителя ответчика ФИО8 - ФИО3,

представителя третьего лица ФИО9 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО8, ФИО6 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанным иском, в котором просила признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру ***, общей площадью 39,8 кв. метров, расположенную на третьем этаже третьей блок секции второй очереди многоквартирного жилого дома в квартале *** г. Благовещенска.

Исковое заявление принято к производству Благовещенского городского суда согласно определению судьи от *** года, которым к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО9, ФИО5.

Письменным заявлением от *** года истец изменила предмет иска, дополнив его требованием о признании недействительным заключенного между соответчиками ФИО8 и ФИО6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска от *** года, предметом которого является долевое участие в финансировании строительства однокомнатной квартиры ***, расположенной на третьем этаже третьей блок секции, общей приведенной по проекту площадью 41,51 кв. метров, в строящемся многоквартирном доме по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, *** квартал, ***.

Данное заявление принято в порядке ч. 2 ст. 39 ГПК РЫФ согласно определению судьи от *** года.

Определением от *** года заявленное ФИО4 исковое требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру ***, общей площадью 39,8 кв. метров, расположенную на третьем этаже третьей блок секции второй очереди многоквартирного жилого дома в квартале *** г. Благовещенска - выделено судом в порядке ч. 2 ст. 151 ГПК РФ в отдельное производство, разбирательство дела по выделенному требованию отложено в другое судебное заседание.

О времени и месте рассмотрения дела соответчик ФИО6 извещалась надлежащим образом по указанному в исковом заявлении и в оспариваемом истцом договоре от *** года адресу места жительства - г. Благовещенск. ***. Данный ответчик, а также третье лицо ФИО5, в судебное заседание не явились. Согласно почтовому уведомлению, извещение ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела в данном заседании возвращено в суд с отметкой почтовой организации об истечении срока хранения. Тогда как ранее ФИО6 извещалась по тому же адресу согласно уведомлению о вручении почтового отправления от *** года (извещение о явке в судебное заседание от *** года), об отложении рассмотрения дела в судебное заседание *** года извещалась телефонограммой. Не явившись в почтовую организацию за получением судебного извещения, ФИО6 в данное заседание не явилась, сведений о причинах неявки и доказательств уважительности этих причин не явившиеся участники процесса суду не представили.

При таких обстоятельствах суд на основании правил ч. 3 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке.

В обоснование требования о признании сделки недействительной ФИО4 в заявлении указано, а в судебном разбирательстве истцом и ее представителем по доверенности ФИО1 даны суду устные пояснения об обстоятельствах того, что по договору уступки прав требования от *** года, заключенному между ФИО4 и ФИО5, истица возмездно приобрела право требовать от ФИО8 получения в собственность однокомнатной квартиры ***, общей площадью 39,8 кв. метров, расположенной на третьем этаже третьей блок секции второй очереди многоквартирного жилого дома в квартале *** г. Благовещенска. Первоначальному кредитору ФИО5 это право принадлежало на основании договора на долевое участие в строительстве от *** года. Стоимость строительства квартиры ФИО5 была полностью оплачена, о состоявшейся уступке застройщик - ФИО8 - был уведомлен. На неоднократные устные обращения руководитель организации ответчика ФИО3 заявлял о недействительности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, тогда как обязательной регистрации договор от *** года и последующее соглашение (договор) об уступке прав по нему от *** года не подлежали. Кроме того, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от *** года была подтверждена лигитимность указанных сделок. Этим судебным решением на ФИО8 возложена обязанность передать ФИО4 в собственность спорную квартиру после сдачи дома в эксплуатацию и с ответчика в пользу ФИО4 взыскана неустойка за просрочку срока окончания строительства и передачи квартиры в ее собственность. Не смотря на наличие указанного решения, имеющего преюдициальное значение, ФИО8 *** года был заключен с ФИО6 договор долевого участия на строительство той же самой спорной квартиры ***. Данный договор, зарегистрированный ФИО10, истец полагает недействительной сделкой, поскольку право на получение спорной квартиры в собственность возникло у нее (ФИО4) из договора долевого участия в строительстве от *** года и договора об уступке прав от *** года ранее по сравнению с соответчиком ФИО6, с которой ответчик ФИО8 заключать договор от *** года не имел право ввиду наличия обременения строящегося объекта правом на его получение в собственность со стороны истца. С учетом изложенного истец и ее представитель на иске настаивали.

Представитель ФИО8. - председатель ФИО3 - иск ФИО4 полностью признал. Признание иска представителем ответчика совершено в письменном виде, заявление о признании иска приобщено к материалам дела. Правовые последствия признания иска и принятия этого признания судом представителю ответчика разъяснены и ему понятны. По существу спора представитель ответчика пояснил, что действительно *** года между ФИО8, в его (ФИО3) лице, и ФИО5, был заключен договор долевого участия в строительстве спорной однокомнатной квартиры ***, расположенной на третьем этаже третьей блок секции второй очереди многоквартирного жилого дома в квартале *** г. Благовещенска. Первоначальный кредитор ФИО5 полностью оплатил строительство указного объекта, а после заключения между ним и ФИО4 договора от *** года об уступке права на получение спорной квартиры в собственность надлежащим образом уведомил о состоявшейся уступке ФИО8. Договор на долевое участие в строительстве от *** года действительно был заключен с ФИО6 на строительство той же квартиры, строительство которой явилось предметом договора от *** года. Не смотря на имеющееся незначительное расхождение в указанных в договорах от *** года и от *** года размеров общей приведенной по проекту площади квартиры ***, не оспаривает тождество квартир, в числе прочего - с учетом места расположения в строящемся доме в *** квартале г. Благовещенска на третьем этаже третьей блок-секции второй очереди. Во время заключения указанного второго договора он (ФИО3) исходил из имеющейся на руках и представленной УФРС по Амурской области выписки, в которой отсутствовало указание на то, что на строительство спорной квартиры *** уже был заключен другой договор с иным лицом (ФИО4). Не оспаривая, что договор от *** года и договор об уступке от *** года государственной регистрации не подлежали, считает договор от *** года заключенным с ФИО6 по ошибке. Кроме того, для урегулирования возникшей ситуации с ФИО6 в настоящее время решается вопрос об отступном путем предоставления ей в собственность иных жилых помещений. Так, по трехстороннему соглашению от *** года в порядке проведения взаимозачетов иным лицом (ФИО7) в собственность ФИО6 подлежат передаче две жилые комнаты ****** и *** в жилом доме по *** в г. Благовещенске, а ФИО8 передает в собственность ФИО6 трехкомнатную квартиру *** в доме по *** в ***. В настоящее время указанное соглашение сдано для проведения государственной регистрации в Управление Росреестра по Амурской области.

Представитель третьего лица ФИО9 по доверенности ФИО2 полагала иск ФИО4 подлежащим удовлетворению. Подтверждает доводы сторон о том, что договор от *** года и договор об уступке от *** года государственной регистрации не подлежали ввиду привлечения денежных средств первоначального кредитора ФИО5 до момента вступления в силу Федерального закона ***. Регистрация договора от *** года, заключенного между ФИО8 и ФИО6 произведена УФРС по Амурской области *** года в отсутствие сведений, подтверждающих наличие ранее заключенного с ФИО4 договора на строительство той же квартиры. В этой связи в случае принятия судом решения об удовлетворении иска ФИО4 само по себе такое судебное решение уже будет являться основанием к исключению ФИО9 области (правопреемник ФИО9) сведений о государственной регистрации договора от *** года из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выслушав пояснения участников процесса и исследовав доказательства дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, не оспаривалось сторонами и подтверждается материалами дела, *** года между ФИО8 (далее - ФИО11) (Союз) и ФИО5 (Дольщик) был заключен договор *** К на долевое участие в строительстве. По условиям договора Дольщик принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного в квартале *** г. Благовещенска, а Союз - построить и передать в собственность Дольщику однокомнатную квартиру общей площадью 39,8 кв. метров, расположенную на третьем этаже третьей блок секции, № квартиры будет определен в дальнейшем. Согласно разделу 2 договора, Дольщик обязался оплатить строительство квартиры по цене 18200 рублей за 1 кв. метро на сумму 724360 рублей, в том числе путем поставки Союзу топлива, строительных материалов, строительной техники либо выполнением работ в объеме и ассортименте по согласованию с Союзом.

Из совершенного в письменной форме между ФИО11 и ФИО5 акта сверки от *** года усматривается и не оспаривалось в суде представителем ФИО11 обстоятельство того, что сторонами в договоре от *** года номер квартиры был определен - ***, а оплата за строительство указанной квартиры произведена ФИО5 в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от *** года *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 той же статьи, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 27 данного Федерального закона предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно части 5 статьи 6 Федерального закона *** от *** года «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», положения части 3 статьи 4 Федерального закона от *** года *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяются на правоотношения, возникшие со *** года.

Как было указано представителем ответчика ФИО11 и подтверждается материалами дела, разрешение на строительство 3-й блок-секции дома в *** квартале г. Благовещенска было выдано ФИО11 Администрацией г. Благовещенска за *** от *** года. В этой связи суд полагает, что заключенный между ФИО5 и ФИО11 договор от *** года не подлежал обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Данный договор, как следует из пояснений сторон, заключившими его лицами не расторгался, недействительным по суду не признавался.

По договору уступки прав требования от *** года ФИО5 право требования на получение однокомнатной квартиры ***, общей площадью 39,8 кв. метров, расположенной на третьем этаже третьей блок секции жилого дома в *** квартале г. Благовещенска, было уступлено за плату в пользу ФИО4.

Из дела видно и не оспаривалось в суде представителем ответчика то обстоятельство, что о состоявшейся уступке по договору от *** года ФИО11 была уведомлена надлежащим образом согласно письму от *** года за входящим номером адресата ***.

Вступившими в законную силу решениями Благовещенского городского суда от *** года на ФИО11 судом возложена обязанность передать в собственность ФИО4 спорную квартиру *** после сдачи дома в эксплуатацию, а также в пользу ФИО4 с ФИО11 взыскана неустойка за просрочку срока окончания строительства за период с *** года по *** года, в сумме 40000 рублей.

Письмом от *** года председатель ФИО11 ФИО3 уведомил ФИО4 о том, что договоры участия в долевом строительстве с другими физическими лицами на строительство спорной однокомнатной квартиры ***. расположенной на 3 этаже третьей блок-секции в многоквартирном жилом доме в *** квартале г. Благовещенска заключаться не будут.

Между тем, как следует из доводов искового заявления и подтверждается представленными суду письменными доказательствами, *** года между ФИО11, именуемым Застройщик, и ФИО6, именуемой Участник долевого строительства, был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в 139 квартале г. Благовещенска, предметом которого является долевое участие Участника в финансировании строительства одной однокомнатной квартиры ***, расположенной на третьем этаже третьей блок-секции, общей приведенной по проекту площадью 41,51 кв. метров, в стоящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Амурская область, г. Благовещенск, *** квартал, ***. Стоимость квартиры определена сторонами в сумме 1200000 рублей.

Представленными суду ФИО9 материалами регистрационного дела подтверждается, что *** года указанный договор от *** года был в установленном порядке зарегистрирован ФИО9.

Из пояснений истца и представителя ФИО11 следует и подтверждается материалами дела обстоятельство того, что квартиры, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве от *** года и от *** года, тождественны друг другу, несмотря на указание в данных договорах их различной площади - 39,8 кв. метров и 41,51 кв. метров.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как следует из совокупного смысла приведенных выше положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объект долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, не расторгавшийся в установленном порядке, не может являться предметом иного договора долевого участия в строительстве, заключаемого с иным лицом.

По мнению суда, при наличии не расторгнутого договора от *** года, стороной в котором по настоящее время является истец ФИО4 с учетом замены в порядке ст. 382 ГК РФ стороны кредитора согласно договору уступки прав требования от *** года, ответчик ФИО11 заключать с ФИО6 договор от *** года не имел право ввиду наличия обременения строящегося объекта правом на его получение в собственность со стороны истца.

При таких обстоятельствах заключенный между соответчиками договор от *** года, нарушающий права ФИО4, являющейся стороной ранее заключенного на строительство того же объекта договора, подлежит признанию недействительным в силу ничтожности, ввиду его несоответствия вышеуказанным законоположениям.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое требование ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между ФИО8 и ФИО6 договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г. Благовещенска от *** года, предметом которого является долевое участие в финансировании строительства однокомнатной квартиры ***, расположенной на третьем этаже третьей блок секции, общей приведенной по проекту площадью 41,51 кв. метров, в строящемся многоквартирном доме по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, *** квартал, ***.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья К.С. Благов