Решение по делу № 2-731/2014 ~ М-526/2014 от 06.02.2014

Дело №2-731/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2014 года                                  г.Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Сурнина Е.В.,

с участием:

представителя ответчика Карповой А.Б.,

представителя ответчика Заверяева А.Н. по доверенности от 30.12.2013 года,

при секретаре Соколовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Князькиной Елены Викторовны к Администрации г. Хабаровска о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, возложении обязанности принять решение о переводе квартиры в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным заявлением. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником жилого помещения квартиры по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №, возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации № № В 2012 году Истец приняла решение о переводе квартиры в нежилой фонд. ДД.ММ.ГГГГ для перевода жилого помещения в нежилое она обратилась в Управление жилищного фонда и приватизации жилья Администрации города Хабаровска, собрав необходимый пакет документов, изготовив проект перепланировки и переустройства квартиры. В соответствии с проектом перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров, подготовленным ООО «Эком-коттедж», для проведения перепланировки предусмотрены все виды работ, обеспечивающих безопасность здания в связи с производимой перепланировкой. По результатам рассмотрения обращения Истца о переводе квартиры в нежилой фонд в соответствии с Постановлением Администрации города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № №, ответчик отказал в переводе квартиры на основании п.п. 3,4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. С указанным отказом истец не согласна. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Как следует из заключения ООО «Эком-коттедж» квартира не является пригодной для проживания, так как расположена в цокольном этаже в соответствии с п.23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47. Указанное обстоятельство также подтверждается справкой БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которой на период с 1989 года по 1998 год квартира числилась как нежилое подвальное помещение. В связи с изложенным, перевод квартиры с проведением перепланировки соответствует целям благоустройства и создания наиболее благоприятных условий для использования указанного помещения как нежилого, что соответствует его назначению. Поскольку Постановлением Администрации г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № нарушается право истца на распоряжения своим имуществом, просит суд признать незаконными Постановление Администрации города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отказе в переводе жилого помещения по адресу <адрес> в нежилое помещение». Обязать Администрацию города Хабаровска решением перевести указанное жилое помещение в нежилое под магазин промышленных товаров.

Заявитель Князькина Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда. От заявителя имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла. Суд полагает возможным в силу требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель заявителя Карпова А.Б., действующая на основании доверенности, требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении и письменных дополнениях к нему.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска Заверяев А.Н., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав пояснения сторон, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Заявитель Князькина Е.В. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру подтверждается: Свидетельством о государственной регистрации права № №, возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации № №.

ДД.ММ.ГГГГ Князькина Е.В. обратилась в Администрацию г. Хабаровска с заявлением о переводе принадлежащей ей на праве собственности квартиры в нежилое помещение под магазин промышленных товаров, приложив к заявлению, пакет документов, предусмотренный ст. 23 ЖК РФ, в том числе проект перепланировки и переустройства квартиры.

Постановлением Администрации г.Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении обращения Князькиной Е.В. о переводе жилого помещения в нежилое помещение, отказано на основании п.п.3,4 ч.1 ст. 24 ЖК РФ.

Согласно уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ Князькиной Е.В. отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое в связи с несоответствием проекта «Перепланировка и переустройство квартиры под магазин промышленных товаров..» требованиям законодательства, на основании п.п. 3. 4 ст. 24 Жилищного кодекса РФ. Проектом предусматриваются работы, при которых затрагиваются конструктивные характеристики надежности безопасности жилого дома, планируется демонтаж подоконной части в несущей стене.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, одним из документов, необходимым для осуществления перевода жилого помещении и нежилое, является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство к (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В соответствии с ч.8 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства, и (или) перепланировки.

При этом, в соответствии с пунктом 4 часта 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям -законодательства является одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

В силу статьи 8 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Одним из оснований отказа Администрации г. Хабаровска заявителю в переводе жилого помещения в нежилое, является наличие в проекте работ, затрагивающих конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома - демонтаж подоконной части в несущей стене, перенос санитарно-технического оборудования санузла, относящихся к реконструкции.

Такой вывод администрации города Хабаровска суд не может признать обоснованным, соответствующим нормам права, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно представленному заявителем проекту перепланировки жилого помещения, выполненному ООО «Эком –коттедж», для создания отдельного входа со стороны главного фасада жилого дома, выполненный из оконного проема, путем разбора кирпичной кладки низа окна до уровня 5 см. выше пола. Оконный проем по ширине частично закладывается кирпичом. Наружный вход в магазин выполняется со стороны ул. Хабаровская. Входная группа предусматривает мощение брусчаткой перед входом. (л.д. 24).

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения - <адрес> в г.Хабаровске наружные стены жилого дома являются кирпичными.

Поскольку проект перепланировки, представленный заявителем, не предусматривает устройство в несущей кирпичной стене проема, а направлен на увеличение существующего оконного проема по вертикали, запрет на производство таких работ возможен только в случае, если эти работы приведут к нарушениям, перечисленным в п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.04.2003 N170.

Согласно обследованию, выполненному ООО «Эком –коттедж», при выполнении работ по демонтажу подоконной части кирпичной кладки наружной стены для увеличения оконного проема нарушения устойчивости и жесткости несущего каркаса здания жилого дома не происходит, перенос и перестановка приборов санузла соответствует стандарту.

Данное заключение судом принимается в качестве доказательства, поскольку является относимым и допустимым, выполнено организацией имеющей соответствующий допуск к этим работам.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуальною кодекса РФ каждая сторон; должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Администрацией города Хабаровска не представлено допустимых доказательств опровергающих выводы упомянутого обследования.

Таким образом, поскольку работы по демонтажу подоконной кирпичной кладки не ухудшают качество несущих конструкций, надежности и безопасности жилого дома, такие работы не могут быть отнесены к реконструкции.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (подпункт 3 пункта 1 статьи 24 данного Кодекса).

Вместе с тем, анализируя представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что являются обоснованными доводы представителя Администрации города Хабаровска о наличии в представленном проекте других обстоятельств, препятствующих осуществлению перевода квартиры, принадлежащей заявителю, в нежилое помещение.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения. пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные па указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства с градостроительной деятельности.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Частью 5 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено право собственников жилых помещений многоквартирного дома представлять в пользование такой земельный участок.

Из толкования названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для перевода жилого помещения в нежилое, связанного с переоборудованием ограждающих конструкций, реконструкции всего помещения, необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N1830-0-1 разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательств направлены на защиту нрав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд РФ в определении от 19.10.2010, №1275-0-0 разъяснил, что сами по себе данные положения направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства) и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому положения п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ч. З ст.36 и ч.2 ст.40 Кодекса не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан.

Такое положение также согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N64 и в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010. применительно к рассматриваемым правоотношениям, исходя из обстоятельств дела.

Таким образом, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества, что отсутствует в данном случае.

Из проекта перепланировки указанного помещения, разработанного истцом в целях перевода в нежилой фонд, усматривается, что в целях обустройства дверного проема подлежит демонтажу часть стены, расположенная под оконным проемом. Данная стена является внешней (общей) стеной жилого дома, то есть относится к фасаду дома.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В предоставленным заявителем проекте перепланировки жилого помещения от 2009 г., выполненного ООО «Эком–коттедж» запланировано проведение работ по оборудовании» отдельного входа: мощение брустчаткой перед входом и козырек из металлоконструкций, что влечет за собой изменение части фасада здания, которые влекут изменение параметров жилого дома, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого дома, и соответственно влекут получение разрешение в порядке, установленном ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпункта "г" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, внешняя фасадная стена жилого дома, являясь в данном случае ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, относится к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом.

Согласно ч. З ст.36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В связи с указанными обстоятельствами действия по частичной разборке данной стены требуют обязательного согласия всех собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме, в силу требований части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном, доме.

Устройство во внешней стене отдельного входа предполагает занятие части земельного участка, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиру.

Учитывая, что переустройство указанное заявителем, приведет к изменению объекта, а также к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, в связи с чем в силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта.

Суд также установил, и материалами дела подтверждается, что в случае перевода спорного помещения, принадлежащего заявителю, из жилого в нежилое возникнет необходимость произвести установку отдельного входа в помещение и при оборудовании крыльца используется придомовая территория, то есть, изменяется объект и режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящийся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласие на использование земельного участка требуется независимо от того, является участок сформированным или нет (Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно, актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Следовательно, отсутствие факта регистрации права собственности всех собственников многоквартирного дома на земельный участок в общем имуществе многоквартирного дома, не дает заявителю права распоряжаться данным имуществом без согласия всех сособственников.

В соответствии с п. 67 вышеуказанного Постановления, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу ч. З и ч. 4 ст. 16 Вводного закона (о введении в действие ЖК РФ), собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ, имеют право требовать устранение всяких нарушений их прав, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Материалы дела не содержат доказательства того, что земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный дом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Следовательно, земельный участок, на котором возведено строение, находится во владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном доме. То обстоятельство, что до настоящего времени границы и размеры земельного участка, на котором расположен жилой <адрес>, не определены правового значения при разрешении вопроса о переводе помещения не имеет, поскольку указанный земельный участок, на котором проектом предусмотрено размещение входной группы и мощение брусчаткой, относится к общей долевой собственности в силу указанных выше положений Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Интересы собственников помещений в многоквартирном доме как законных владельцев земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации не могут быть поставлены в зависимость от факта формирования земельного участка, то есть совершения регистрационных действий уполномоченным органом, целью которых является исключительно юридическое оформление уже существующих отношений.

Довод представителя заявителя об отсутствии необходимости в получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме отклоняется. Этот довод основан на неправильном толковании заявителем норм жилищного (часть 3 статьи 36. часть 2 статьи 40 Кодекса) и градостроительного (пункт 6 части 7 статьи 51 Кодекса) законодательства. Учитывая, что установление отдельного входа в жилое помещение связано с изменением объекта капитального строительства, изменением режима пользования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, суд полагает, что указанные действия приведут к уменьшению общего имущества собственников помещений этого дома. Предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома. На осуществление таких действий должно быть получено согласие всех участников обшей долевой собственности в многоквартирном доме.

Заявителем представлена выписка из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес>, согласно которой в голосовании приняли участие собственники 50 помещений, обладающих 96% от общего числа голосов. И только 37 голосов, т.е. 2/3 собственников дали согласие. При этом вопрос об использовании Князькиной Е.В. общего имущества МКД не выносился на повестку дня.

Учитывая указанные обстоятельства, планируемый перевод в нежилое помещение в соответствии с частью 3 статьи 36, частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, а также статьей 247 Гражданского кодекса РФ, допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, заявителем при обращении в орган местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства (ч.З ст.36, ч.2 ст.40 Кодекса, п.п.66 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), поскольку заявитель не представил в администрацию надлежащего доказательства - оформленного в соответствии с ЖК РФ согласия собственников помещений (100%) в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении заявителем указанных выше работ в жилом помещении для перевода его в нежилое, оспариваемое заявителем решение (об отказе в выдаче разрешения) является правомерным.

Названное постановление, а также действия администрации г. Хабаровска по направлению уведомления об отказе и переводе жилого помещения в нежилое являются, в силу вышеизложенного, законными и обоснованными.

Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Князькиной Елены Викторовны к Администрации г. Хабаровска о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, возложении обязанности принять решение о переводе квартиры в нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд, в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через суд Железнодорожного района.

Мотивированное решение составлено 04.04.2014 года

Судья Е.В. Сурнин