Решение по делу № 2-1299/2015 (2-8932/2014;) ~ М-8506/2014 от 08.12.2014

дело № 2-1299/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 апреля 2015 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нурисламовой Р.Р.,

при секретаре Ситдиковой А.А.,

с участием: истцов Ильбахтина С.Р., Дорошенко С.В., Абдуллина Ю.Ф.,

представителей ответчика- ООО «БашТимеръ»- Сивковой Е.А. (доверенность б/н от 10 февраля 2015 года), Куликова Л.С. (доверенность б/н от 12 марта 2015 года),

представителя ответчика- Администрации ГО г. Уфы РБ- Мартыненко Д.А. (доверенность от 30 марта 2015 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорошенко С.В., Чертина В.П., Шагиева Р.А., Абдуллина Ю.Ф., Ильбахтина С.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «БашТимеръ», Администрнации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными возведенных построек и обязании произвести снос самовольных построек,

у с т а н о в и л:

Дорошенко С.В., Чертин В.П., Шагиев Р.А., Абдуллин Ю.Ф., Ильбахтин С.Р. обратились в суд с иском к ООО «БашТимеръ», Администрации ГО г.Уфа РБ, в котором просят:

- признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3189 кв.м по <адрес>

- применить последствия недействительности сделки, погасив запись № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №;

- признать самовольными все возведенные ООО «БашТимеръ» постройки на земельном участке общей площадью 3189 кв.м с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>;

- обязать ООО «БашТимеръ» произвести снос всех возведенных построек на земельном участке общей площадью 3189 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

В обоснование требований истцами указано, что истцы, являются собственниками квартир в многоквартирном доме по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ГО г.Уфа РБ и ООО «Баштимеръ» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, которым продлено действие договора аренды № на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании аукциона но продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно- наземной автостоянки на 54 машиноместа по <адрес> площадью 3189 кв.м, кадастровый номер №. Согласно протокола торгов от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды- 24 месяца. Размер цены права аренды- 515000 рублей, которая оплачивается полностью в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды.

Согласно решения Арбитражного суда РБ № ООО «Баштимеръ» не оплатило стоимость права аренды до ДД.ММ.ГГГГ (дата выдачи исполнительного листа по арбитражному делу). Пунктом 3.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок его действия- по ДД.ММ.ГГГГ. Иск подан Администрацией городского округа город Уфа. Указанное нарушение условий аукциона делает недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, несмотря па недействительность договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация ГО г.Уфа РБ ДД.ММ.ГГГГ заключает дополнительное соглашение к указанному договору с ООО «Баштимеръ» о продлении сроков аренды земельного участка.

Истцы считают, что договор аренды названного имущества, заключенный па новый срок без проведения торгов, является ничтожным.

Истцы считают, что ООО «Баштимеръ» осуществляет строительство на земельном участке общей площадью 3189 кв.м с кадастровым номером № не обладая никакими правами па указанный земельный участок, поэтому объект строительства является самовольной постройком.

<адрес> является многоквартирным. Земельный участок, на котором расположен указанный дом и территория, необходимая для обслуживания дома, не сформированы. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Истцы считают, что границы земельного участка с кадастровым номером № были сформированы без согласования в собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, чем были нарушены их права владения и пользования земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.

В судебном заседании истцы Ильбахтин С.Р., Дорошенко С.В., Абдуллин Ю.Ф. исковые требования поддержали и просили удовлетворить их по основаниям, указанным в иске.

Представители ответчика- ООО «БашТимеръ»- Сивкова Е.А., Куликов Л.С., представитель ответчика- Администрации ГО г.Уфа РБ- Мартыненко Д.А. просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Истцы Чертин В.П., Шагиев Р.А. в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела без их участия.

Представитель третьего лица- УЗР Администрации ГО г.Уфа РБ в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу о нижеследующем.

В соответствии со ст.608 ГК РФ- право сдачи имущества принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм, документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Аналогичные положения закреплены в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

Преимущество на заключение договора аренды указанного земельного участка на новый срок, предусмотрено ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ. Из данных норм закона следует, что по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Установлено, что право на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно- наземной автостоянки на 54 машиноместа по <адрес> было реализовано на торгах ДД.ММ.ГГГГ.

С победителем торгов- ООО «БашТимеръ» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка площадью 3189 кв.м, кадастровый номер №

В соответствии с п.3.1 договора- срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.2 Договора, по истечении срока, Договор может быть продлен по соглашению сторон.

В соответствии с п.3.9- по истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Администрацией ГО г.Уфа РБ ДД.ММ.ГГГГ застройщику- ООО «БашТимсеръ» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства «Подземно- наземная автостоянка на 54 машиноместа по по <адрес>, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений № в Договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ продлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда РБ по делу № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Иск Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г.Уфа РБ удовлетворить.

Взыскать с ООО «БашТимеръ» в пользу УЗР Администрации ГО г.Уфа РБ задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 504893,75 руб., в том числе плату за право заключения договора аренды в размере 415000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 89893,75 руб..

Взыскать с ООО «БашТимеръ» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 13097,88 руб..

Истцы, ссылаясь на указанное решение Арбитражного суда № от ДД.ММ.ГГГГ, считают, что поскольку арендатор не оплатил стоимость права аренды до ДД.ММ.ГГГГ при сроке действия договора до ДД.ММ.ГГГГ продление договора аренды земельного участка произведено без проведения торгов, считают нарушенными условия аукциона, влекущими недействительность договора аренды № 4/т от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.ст.167, 168 ГК РФ, соответственно- дополнительного соглашения к указанному договору.

При этом, пунктом 7.4 договора аренды и указанным решением установлено, что за нарушение арендатором сроков перечисления платы за право на заключение договора, предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30- 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

К спорным отношениям, возникающим по поводу заключения договора аренды без проведения торгов с лицами, имеющими на праве собственности объекты незавершенного строительства, подлежит применению п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Поскольку арендатор земельного участка осуществил государственную регистрацию договора аренды в установленном соглашением сторон порядке, закрепленном в договоре аренды, предусматривающим возможность продления договора, к ООО «БашТимеръ» перешло преимущественное право на заключение договора аренды, в том числе и продление срока действия договора аренды земельного участка.

Истцами не представлено доказательств нарушения их прав продлением договора аренды земельного участка.

Доказательств нарушения прав, как муниципального образования, так и прав неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также игнорирования принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий прав и интересов каждого гражданина, не установлено.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности сделки.

Учитывая вышеизложенное, довод истцов о том, что ООО «Баштимеръ» осуществляет строительство на земельном участке с кадастровым номером №, не обладая никакими правами па указанный земельный участок, поэтому объект строительства является самовольной постройкой, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах, требования истцов о признании самовольными возведенных ООО «БашТимеръ» построек на земельном участке общей площадью 3189 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> обязании произвести их снос, также удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.3 ст.144 ГПК РФ- в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что в удовлетворении иска истцам отказано, меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Дорошенко С.В., Чертина В.П., Шагиева Р.А., Абдуллина Ю.Ф., Ильбахтина С.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «БашТимеръ», Администрнации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными возведенных построек и обязании произвести снос самовольных построек, отказать за необоснованностью.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде приостановления строительства на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3189 кв.м по <адрес> и в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ осуществлять регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 3189 кв.м по <адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Р.Р. Нурисламова