Решения по делу № 2-652/2018 (2-4327/2017;) ~ М-4129/2017 от 22.12.2017

Дело № 2-652/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Чугуновой М.Ю.,

при секретаре Катаевой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Носовой Инны Васильевны к ООО «Истринские дали» о признании недействительным пунктов договора долевого участия, взыскании сумм,

у с т а н о в и л:

    Истец Носова И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Истринские дали» о признании недействительным пунктов договора долевого участия, взыскании сумм, указывая, что между Носовой И.В. и ООО «Истринские дали» был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №. Предметом договора является строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> Цена договора составляет 3 132 400 рублей из расчета 41 000 за 1 кв.м., которая была оплачена истицей в полном объеме в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ года № заключенного между Носовой И.В. и ЗАО «Коммерческий банкДельтаКредит», что подтверждается выпиской.

<адрес>,4 кв.м. определена в п. 4.2 ДДУ в соответствии с утвержденной проектной документацией и состоит из суммы площадей всех жилых и нежилых помещений, а также из полной площади лоджии. В п. 4.3. договора указано, что общая площадь квартиры, которая должна быть указана в тех.паспорте БТИ и свидетельстве на право собственности, может не включать площадь лоджий. В выдержке тех. Паспорта БТИ к заявлению данная площадь включена.

    Указала, что в паспорте БТИ на квартиру, выданным ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь 73,3 кв.м., в том числе лоджия, которая в соответствии с действующими нормами была включена в общую площадь с коэффициентом 0,5. Застройщиком квартира была передана Носовой И.В. с меньшей площадью, чем было предусмотрено договором, что является нарушением ее прав дольщика.

Просит суд признать пункты 3.5,4.2,4.3 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № недействительными, обязать ответчика вернуть излишне оплаченные денежные средства за не переданную площадь недвижимости, сумму в размере 127 100 рублей, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 089,12 рублей, проценты по ипотечному кредитованию на сумму разницы за не переданную площадь с момента сдачи,уплаченную после сдачи квартиры, в размере 39 321,72 рубля, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

Истец Носова И.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Истринский дали» по доверенности Черноусова Н.М. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном возражении, заявило о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

Выслушав истца, изучив доводы иска, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

П. 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условии настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

П. 4 ст. 451 ГК РФ установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом установлено, что между Носовой И.В. и ООО «Истринские дали» был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 9-17).

Предметом договора является строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Объектом договора является <адрес>, общей проектной <данные изъяты> жилого дома.

Цена договора составила 3 132 400 рублей, которая была оплачена истицей в полном объеме в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-№ (л.д. 18-29), заключенного между Носовой И.В. и ЗАО «Коммерческий банкДельтаКредит», что подтверждается выпиской, квитанциями (л.д. 44-47).

Согласно условий договора Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ п. 3.5, Стороны производят окончательные взаиморасчеты по настоящему Договору в течении 5 рабьочих дней с момента проведения обмеров органами технической инвентаризацииобъекта долевого строительства и получения документов БТИ(кадастровый паспорт, экспликация).

В соответствии с п.4.2. проектная площадь квартиры составляет 76,4 кв.м, и включает сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, а также полную площадь балконов и лоджий с коэффициентом 1 (один).

В соответствии с п.4.3. Договора долевого участия в случае, если разница между проектной площадью без учета площади балконов и лоджий и площадью, определенной БТИ без учета площади балконов и лоджий находится в пределах 3%, то стороны не производят дополнительных расчетов.

Квартира № общей площадью с учетом площади балконов/лоджий <данные изъяты> была передана Носовой И.В. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи квартиры (л.д. 42).

Как следует из п. 4 и п.5 Акта приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с подписанием настоящего Акта все отношения сторон, вытекающие из условий Договора участия в долевом строительстве квартиры жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № теряют юридическую силу, а сам Договор прекращает свое действие. После подписания настоящего Акта стороны отказываются от взаимных претензий.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Носова (Левина ) И.В. является собственником квартиры, назначение : жилое, площадью 71,2 кв.м., этаж:4, адрес: (местонахождение) объекта: <адрес> (л.д. 41).

ДД.ММ.ГГГГ на электронный адрес и ДД.ММ.ГГГГ по почте Носовой И.В. в адрес ответчика были направлены претензии с требованием возвратить излишне уплаченную сумму, составляющую разницу между оплаченной площадью согласнот проекта- <данные изъяты> зафиксированной в паспорте бти, в размсере 127 100 рублей ( 76,4-73,3=3,1х41 000 =127 100) и проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 29 089, 12 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, процент по ипотечному кредитованию с момента сдачи объекта недвижимости. (л.д. 54-63). Ответчик требования истца в добровольном порядке не исполнил.

Как следует из материалов дела, заключение договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, факт подписания договора истцами не оспаривался.

Условия оспариваемых истцом пунктов 3.5.,4.2., 4.3. договора были согласованы сторонами при подписании договора. Истец добровольно заключила с ООО «Истринские дали» договор участия в долевом строительстве на согласованных сторонами условий, в том числе п. 3.5., 4.2.,4.3. договора ДДУ. Сторонами данный договор исполнен.

Стороны договора в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ и иными положениями ГК РФ о заключении договора вправе были самостоятельно определять условия договора.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных,

домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве".

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условие пунктов 3.5. и 4.2., 4.3. договора участия в долевом строительстве, предусматривающее возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, приведенным положениям специального

федерального закона не противоречит.

Не противоречит оно и положениям ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку, в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной, дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению они определили условия установления, изменения и прекращения граждансинх прав и обязанностей.

После окончания строительства жилого дома по результатам обмеров

БТИ фактическая площадь переданной квартиры составила <данные изъяты> указана с понижающим коэффициентом 0,5 (2,1кв.м).

Фактическая площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась в пределах 3%, в связи с чем стороны не должны производить дополнительные расчеты и заявленная компенсация выплате не подлежит.

Довод о незаконности положений Договора долевого участия, устанавливающих, порядок учета площади с коэффициентом 1 (один), несоответствующим требованиям законодательства является необоснованным.

Применение понижающих коэффициентов (0,5 или 0,3) при отражении

площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено подзаконным актом Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № с изменениями, утв. Приказом Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ. №. При этом указанная Инструкция обязательна для организаций технической инвентаризации при проведении технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также в целях постановки помещений на кадастровый учет.

Порядок же учета площади в целях определения стоимости квартиры

(поскольку каждый квадратный метр площади должен быть построен, а, следовательно, оплачен), а также в целях установления порядка взаиморасчетов сторон относится к гражданско-правовым отношениям между застройщиком и участником долевого строительства и определяется

заключенным между ними договором.

Положения ст. 15 ЖК РФ и ст. 16 Ф3 «Озащите прав потребителей» в данном случае не нарушаются.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого

помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,

предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Из приведенных норм права, в общую площадь квартиры не включается площадь балкона.

Вместе с тем, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что в спорной квартире отсутствует балкон, и указанное обстоятельство не освобождает Истца от обязанности оплатить Ответчику стоимость строительства квартиры с учетом балкона. Условиями договора предусмотрена оплата квартиры по фактическим размерам построенного жилого помещения, куда входит площадь балкона.

Согласно Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от ДД.ММ.ГГГГ N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений».

Материалами дела устанволено, что условия договора, заключенного между сторонами фактически исполнеы. Квартира передана истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Оспаривание условий договора, обязательства по которому исполнеы сторонами, не предусмотрено нормами закона.

    Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства заявлялось о пропуске срока исковой давности, так как Договор об участии в долевом строительстве между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента стороны начали исполнение по заключенному Договору.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой, заявленно стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом заявленного стороной ответчика ходатайства о применении срока исковой давности, суд считает данное ходатайство подлежащим удовлевтоернию, поскольку срок давности по оспариванию условий догвора на момент подачи иска истек, что в силу ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске. Поскольку другие требования истца являются производными от первоначального, в удовлевтоернии которого отказано, оснований для их удовлевтоерния также не имеется.

Согласно ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежит нарушенное право. Нарушений прав истца действиями ответчика в ходе рассмотрения дела не устанволено, поэтому заявленные исковые требования удовлевторению не подлежат..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Носовой Инны Васильевны к ООО «Истринские дали» о признании недействительным пунктов 3.5.,4.2,4.3 Договора участия в долевом строительстве квартиры жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № не действительными, взыскании суммы в размере 127 100 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов по ипотечному кредитованию, компенсацию морального вреда, штрафа -оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Истринский городской суд.

Председательствующий:

Мотивированное заочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ