Решение по делу № 2-159/2017 (2-2201/2016;) от 17.10.2016

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<данные изъяты> г. Моршанск

Моршанский районный суд Тамбовской области в составе:

федерального судьи Савенковой Е.А.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, администрации <адрес>, <данные изъяты> о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи по которому он купил у ФИО1 нежилое здание (ферму для первотелок), этажность: <данные изъяты> за <данные изъяты> рублей. Истец передал ФИО1 деньги, он ему передал документы и ключи от фермы, показал объект, он осмотрел ферму, принял ее во владение. Кроме того, они составили и подписали соответствующий договор купли-продажи.

Однако, когда пошли в регистрационную службу регистрировать переход права собственности на здание, то выяснилось, что без оформления земельного участка они зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости не могут, несмотря на то, что это разные объекты.

Он начал выяснять, каким образом можно оформить земельный участок. Выяснилось, что ФИО1 приобретал здание, которое было в аренде у предыдущего собственника до него. Он также арендовал земельный участок. Договор аренды закончился. Они решили, что он вновь оформит договор аренды, права по которому перейдут к нему как к собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Между тем, оформить договор аренды не представилось возможным, так как в <данные изъяты> году, без ведома ФИО1 земельный участок на котором расположено здание фермы был включен в межевание соседнего земельного участка.

При таких обстоятельствах, нужно исправлять кадастровую ошибку, которой ФИО1 не желает заниматься, так как он истцу уже фактически продал здание, а истец не может заниматься, так как еще не зарегистрировал право собственности на приобретенный объект недвижимости, и для этого необходимо в судебном порядке признать заключенный между ними договор купли-продажи, действительным и признать за истцом право собственности, так как в законе не отражено, что здание должно продаваться с правами на земельный участок либо одновременно с земельным участком, а сложившаяся практика не должна ущемлять прав и интересов на свободу заключения договора и право собственника на владение и распоряжение принадлежащим имуществом.

Ссылаясь на то обстоятельство, что не может зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимость в несудебном порядке по формальным основаниям, не зависящим от него и не предусмотренным законом, ФИО2 обратился в суд с иском в котором просит признать договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 -действительным и состоявшимся, признать за ФИО2 право собственности на <данные изъяты>, расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты>

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина его неявки неизвестна. Его интересы представляет действующая на основании доверенности ФИО4 Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в иске и просила суд признать договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 - действительным и состоявшимся, признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (<данные изъяты>, расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты>

Представители ответчика – администрации <адрес> ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, отнесли решение по данному вопросу на усмотрение суда. Пояснили, что указанное имущество не является муниципальной собственностью, спорный земельный участок расположенный под зданием принадлежащим истцу передавался в аренду предыдущему собственнику. В дальнейшем из-за того, что договор аренды не был пролонгирован вышеуказанный участок был оставлен в ведении администрации <адрес>, однако при проведении межевых работ кадастровый инженер ошибочно внес площадь вышеуказанного участка в площадь земельных участков передаваемых в собственность <данные изъяты>

Представитель ответчика – <данные изъяты> ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседание против удовлетворения требований истца в части признания за ним прав собственности на нежилое здание (ферма для первотелок) расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты> не возражал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина его неявки неизвестна. В предыдущем судебном заседание против удовлетворения требований истца не возражал, подтвердил то обстоятельство, что действительно продал ему нежилое здание «ферму для первотелок», земельный участок под которой, находился у него в аренде. Также пояснил, что при регистрации перехода права собственности у них возникли проблемы, так как в настоящее время собственником всей территории на которой в том числе и находится объект недвижимости является другая организация. И в результате вышеуказанных обстоятельств им в регистрации было отказано.

Представитель – администрации <данные изъяты> сельсовета <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина его неявки неизвестна. От них в материалах дела имеется заявление согласно которому они просят дело рассмотреть в их отсутствие, просят принять решение по усмотрению суда. В предыдущем судебном заседание представитель Дмитриевского сельсовета <адрес> ФИО8 против удовлетворения требований истца не возражала. Пояснила, что к ним в администрацию <данные изъяты> сельсовета <адрес> по данному участку никто не обращался. Никакой информации по данному участку у них нет. Вышеуказанное нежилое здание расположено в <данные изъяты> метрах от дороги, территория огорожена.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела специалист кадастровый инженер ФИО9 пояснил, что в <данные изъяты> г по адресу: <данные изъяты> он производил обмер вновь образованного земельного участка. В собственность данный участок был оформлен в <данные изъяты> году. При проведение замера земельного участка он не знал, что в его границах расположен еще 1 земельный участок, в связи с чем им была измерена вся площадь земельного участка которая в дальнейшем была поставлена на кадастровый учет. Чтобы поставить земельный участок расположенный под нежилым зданием «ферма для первотелок» на кадастровый учет, необходимо первоначально внести изменения в параметры земельного участка которые были поставлены на кадастровый учет в <данные изъяты>, путем признания кадастровой ошибки. А лишь потом ставить на кадастровый учет земельный участок расположенный под нежилым зданием «ферма для первотелок».

Допрошенный в качестве свидетеля заместитель директора <данные изъяты> ФИО10 пояснил, что при переходе прав на земельный участок к <данные изъяты> они все площади, согласовывали с главой <данные изъяты> сельсовета ФИО11 и администрацией <адрес>. Была составлена карта на которой спорный земельный участок находящейся под недвижимым зданием <данные изъяты> был отражен как не принадлежащий ООО <данные изъяты> Однако при проведении кадастровых работ спорный земельный участок был включен в общие координаты передаваемого им земельного участка. Считает, что в данном случае кадастровым инженером была допущена кадастровая ошибка, которую необходимо исправить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля и специалиста, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление ФИО2 обосновано и подлежит удовлетворению.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1/ из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2/ в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, и т.д.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с договором купли – продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, последний передал в собственность ФИО2 нежилое здание (ферма для первотелок), этажность<данные изъяты>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ серия <адрес>, <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, в районе <данные изъяты>, принадлежит на праве собственности ФИО1.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ходе рассмотрения дела установлено, что условия сделки купли-продажи сторонами полностью выполнены: стоимость приобретенного недвижимого имущества ФИО2 полностью уплачена. Продавец ФИО1 передал покупателю во владение и пользование принадлежащие ему недвижимое имущество. Однако, после приобретения недвижимого имущества, сделка не была зарегистрирована, то есть не прошла регистрацию в Моршанском отделе Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, поскольку земельный участок под объектом недвижимости фактически находится в пользовании <данные изъяты>

Статьей 550 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В настоящее время истец ФИО2 надлежащим образом оформить свои права на нежилое здание не может, поскольку для государственной регистрации договора необходимо наличие документов подтверждающих владение (пользование) расположенным под данным зданием земельном участком.

Поскольку условия соглашения сторонами полностью выполнены, суд считает необходимым признать сделку купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ заключенную между ФИО2 и ФИО1 – состоявшейся. Признать за ФИО2 право собственности на <данные изъяты>

В соответствии с под.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Также в силу ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что спорные земельные участки, составляющие единый массив и расположенные в д. <адрес> были составной частью одной территории. В 2007 году постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок под фермой для первотелок по адресу: <адрес> д. <адрес>ю <данные изъяты> был предоставлен в аренду <данные изъяты> Вышеуказанный земельный участок входит в состав земельного участка государственной собственности с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с договором купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и <данные изъяты> продало в собственность ФИО1 объект недвижимости нежилое здание (ферма первотелок) площадью <данные изъяты>, кадастровый (или условный) <данные изъяты> Данный договор купли продажи был зарегистрирован в установленном порядке, что было подтверждено имеющимся в деле свидетельством о государственной регистрации права. Вместе с нежилым зданием в пользование ФИО1 на правах аренды был передан и земельный участок находящийся у продавца на условиях договора аренды общей площадью <данные изъяты>

Из письма филиала <данные изъяты> по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) содержатся следующие сведения о земельных участках:

Кадастровый №; Местоположение (адрес) земельного участка <данные изъяты> - уточненная, границы установлены в соответствии с действующим законодательством в условной системе координат; Категория - Земли сельскохозяйственного назначения; Вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования; Сведения о правах - отсутствуют. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании Описания земельных участков от <данные изъяты>, подготовленного ГУПТИ по <адрес> филиал по <адрес> и <адрес>, Постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельных участков под объектами недвижимости <данные изъяты> в аренду». В соответствии с вышеперечисленными документами был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в результате которого образовались земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) содержатся следующие сведения о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> Кадастровый №; Статус - «архивный»; Местоположение (адрес) земельного участка: <данные изъяты> - уточненная, границы установлены в соответствии с действующим законодательством в системе координат <данные изъяты>; Категория - Земли сельскохозяйственного назначения; Вид разрешенного использования - Для сельскохозяйственного производства; Сведения о правах - собственность, правообладатель - <данные изъяты> регистрационная запись <данные изъяты> дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения права -ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с регистрацией права за земельный участок <данные изъяты>, земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> присвоен статус «архивный».    

Ответчики - администрация <адрес>, <данные изъяты> так же как и продавец недвижимого имущества, прав истца на земельный участок, а также возможность передачи участков в собственность в связи с расположением на них объектов недвижимого имущества - не оспаривают. То есть спор о праве отсутствует.

Возможность обращения граждан в суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Данный спор должен быть рассмотрен судом по существу. При удовлетворении исковых требований о признании права собственности, решение суда в свою очередь является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО1, администрации <адрес>, ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 – состоявшимся.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (ферма для первотелок), этажность:<данные изъяты>, расположенном на земельном участке площадью <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме: ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: Е.А.Савенкова