Решение по делу № 2-1980/2017 от 02.02.2017

Дело № 2-1980 /2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2017 Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

                        председательствующего судьи: Колычевой А.В.,

                        при секретаре: Ельшиной А.В.,

с участием    истца – Донского А.И., представителей истца Лазаренко Е.Н., Резанова Н.С.,

представителя ответчика Шапошниковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по    иску     Донского А.И. к ООО « Факел» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, признании незаконным требования об оплате разницы превышения фактической общей площади квартиры над общей проектной площадью квартиры, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Донской А.И. обратился в суд с иском к ООО « Факел» о взыскании неустойки в размере 31 43,52 руб за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ), компенсации морального вреда 500 000 руб, штрафа в размере <данные изъяты>% от суммы, присужденной ко взысканию суду, признании незаконным требования об оплате разницы превышения фактической общей площади квартиры над общей проектной площадью квартиры, судебных расходов в размере 6000 руб.

             В обоснование исковых требований указано, что (ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ответчиком заключен договор (№) участия в долевом строительстве, предметом которого является однокомнатная <адрес> проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. ( без учета половины площади лоджии – <данные изъяты> кв.м.), расположенная в жилом доме по адресу <адрес>. Стоимость объекта долевого строительства определена в договоре – 1 331 400 руб. из расчета 30 000 руб за <данные изъяты> кв.м. (ДД.ММ.ГГГГ) был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором истец выразил свое несогласие с размером жилой площади - <данные изъяты> кв.м. и высотой потолков <данные изъяты> м. Ответчик направил истцу требование указав, что общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> кв.м. ( с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом <данные изъяты> и площади лоджий, определяемой с коэффициентом <данные изъяты>) и необходимость доплаты в размере 31 217 руб за излишне переданную общую площадь объекта долевого строительства. Однако по результатам произведенной технической инвентаризации объекта долевого строительства фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м ( с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом <данные изъяты> и площади лоджий, определяемой с коэффициентом <данные изъяты>), в этой связи требование ответчика является незаконным. С наличием задолженности по оплате, он не согласен, поскольку квартира ему передана по площади, не превышающей общую проектную площадь, оснований для доплаты не имеется. Указание в акте приема передачи квартиры на    наличие задолженности по оплате, препятствует в реализации его прав. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения. В соответствии с Законом РФ « О защите прав потребителей» ответчик обязан уплатить истцу моральный вред в размере 500 000 руб, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, возместить судебные расходы. Также по Закону № 214 – ФЗ обязан уплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) в размере 31 243,52 руб.( л.д.4,5)

Впоследствии исковые требования были уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ. Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 31 243,52 руб за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ), компенсацию морального вреда 500 000 руб, убытки за проведение технической инвентаризации 1910,01 руб, судебные расходы 30 000 руб, признать незаконным требования об оплате разницы превышения фактической общей площади квартиры над общей проектной площадью квартиры, установленные в акте приема- передачи объекта долевого строительства от (ДД.ММ.ГГГГ). ( л.д. 55-59)

В судебном заседании истец поддержал исковые требования. Суду пояснил, что (ДД.ММ.ГГГГ) квартира была им осмотрена, претензии к качеству отсутствовали. (ДД.ММ.ГГГГ) подписан акт приема-передачи, однако он не был согласен с суммой доплаты, о чем указал в акте.

              Представители истца Лазаренко Е.Н., Резанов Н.С., действующие на основании доверенности ( л.д. 33) поддержали исковые требования. Суду пояснили, что объект долевого строительства не превышает <данные изъяты>% проектной общей площади, не имеется оснований для доплаты. Истцу передан объект общей площадью <данные изъяты> кв. м., что подтверждается повторным обмером. Квартира передана истцу <данные изъяты> г., то есть с просрочкой относительно условий договора.

        Представитель ответчика – Шапошникова В.В. действующая по доверенности             ( л.д. ) против иска возражала, суду пояснила, что по условиям договора, которые истец приняла и подписала, при передаче квартиры общей проектной площадью более чем на <данные изъяты> %, дольщик обязан доплатить это превышение. Доказательством площади квартиры является кадастровый паспорт помещения, где указано, что переданная истцу квартира имеет площадь <данные изъяты> кв.м., а с учетом лоджий и балконов – <данные изъяты> кв.м. Превышение фактической площади над проектной составило <данные изъяты> кв.м., что превышает пороговое отклонение в 2%. Наличие недоплаченной задолженности в договору в размере 30600 руб не препятствует истцу в государственной регистрации права собственности <адрес> дивизии. Сумма доплаты в акте от (ДД.ММ.ГГГГ) была пересчитана после получения кадастрового паспорта помещения, на основе его данных и составляет 30 600 руб.

                    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1, данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").- далее ФЗ № 214 ФЗ

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (ДД.ММ.ГГГГ) между ООО « Факел» и Донским А.И. заключен договор № П-1-А/138 участия в долевом строительстве квартиры по адресу <адрес> а. ( л.д.6-14)

Предметом, согласно п. 2 Договора    является однокомнатная квартира проектный ( строительный ) номер <адрес>,    проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. ( с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом <данные изъяты> и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0.5.) Проектная жилая площадь <данные изъяты> кв.м. ( л.д.6-10).

П. 3.2. Договора    общая стоимость объекта долевого строительства определена в размере 1 331 400 руб. из расчета 30 000 руб. за 1 кв.м. общей проектной площади объекта

Пунктами 3.5 и п. 3.6 Договора предусмотрены случаи, при которых возможно изменение цены договора :

- если фактическая общая площадь объекта на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит проектную общую площадь Объекта, указанную в п. 2.3 Договора более чем на 2 ( два) процента, то Участник долевого строительства оплачивает Застройщику разницу такого превышения по цене за 1 кв.м. общей площади объекта, действующей на момент последнего платежа.

- если фактическая общая площадь объекта на момент ввода в эксплуатацию жилого дома будет меньше общей площади Объекта, указанной в п. 2.3 Договора более чем на 2 ( два) процента, то Застройщик оплачивает Участнику долевого строительства разницу такого превышения по цене за 1 кв.м. общей площади объекта, действующей на момент последнего платежа.

Как следует из материалов дела, не отрицалось сторонами в судебном заседании, истец оплатил стоимость объекта по цене договора в сумме 1 331 400 руб.

(ДД.ММ.ГГГГ) жилой дом по адресу <адрес> веден в эксплуатацию и (ДД.ММ.ГГГГ) объект долевого строительства в виде квартиры (№) общей площадью с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0.3 и площади лоджий, определяемой с коэффициентом <данные изъяты> кв.м., без учета лоджий и балконов – <данные изъяты> кв.м. передан дольщику Донскому А.И. ( л.д.126,127)

В указанном акте в п. 2 указано, что дольщик имеет задолженность перед застройщиком в сумме 31 217 руб.

Подписывая акт приема – передачи, Донской А.И. указал, что не согласен с информацией о площади квартиры ( п. 1 акта) и п. 2 акта о наличии задолженности в указанном размере.

В ходе рассмотрения дела сумма задолженности ответчиком была уточнена, она составляет 30600 руб.

В судебном заседании истец, а так же его представители оспаривали достоверность информации о площади переданной дольщику квартиры, в доказательство чего предоставили экспликацию квартиры, составленную БТИ Коминтерновского района г. Воронежа. Как усматривается из экспликации общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., из них жилая <данные изъяты> кв.м., подсобная <данные изъяты> кв.м ( л.д. 20)

        Указанное доказательство, в подтверждение действительной площади переданного объекта, судом принято быть не может.

По поводу устранения технической ошибки в площади помещения, истец обращался в БТИ Коминтерновского района г. Воронежа.

          Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание, сооружение, помещение в соответствии со ст. 14    ФЗ « О государственном кадастре недвижимости, является кадастровый паспорт.

Частью 4 названной статьи Закона установлено, что Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В кадастровом паспорте помещения, в числе прочих сведений, указывается основная характеристика - для жилого помещения ( квартиры) - общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой.

Согласно ст. 16 названного Закона Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости)    органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

         Как следует из кадастрового паспорта помещения, составленного инженером ФКП Ростреестра по ВО, общая площадь помещения квартиры по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м., в указанную площадь согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ    площадь лоджий и балконов не включается ( л.д.21)

        Согласно реестра учета помещений лоджий и балконов, принадлежащих кв. (№) этаж <данные изъяты> секция <данные изъяты>, принадлежностью квартиры являются помещения лоджии и балкона общей площадью 1,9 кв. ( л.д. 82)

Таким образом, Донскому А.И. передано жилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. а также помещение лоджии и балкона общей площадью <данные изъяты> кв.м., то есть передан объект строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно договору дольщику передается объект общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов – <данные изъяты> кв.м.

Превышение составило    45.4 – 44,38 = <данные изъяты> кв.м., что составляет в процентном отношении превышение на <данные изъяты>% ( 1.02 : 44,38 х100%)

Стоимость 1 кв. м. согласно договору составляет 30 000 руб.

Стоимость 1,02 кв.м. равна 30 600 руб. ( 30 000 х 1,02)

В соответствии со ст. 5 ФЗ    № 214 – ФЗ    В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку п. 3.5 Договора    между сторонами предусмотрено изменение цены договора при наличии определенных условий, то сумму недоплаты, которая была уточнена ( 30600 руб) застройщик обоснованно указал в акте приема – передачи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ), оснований считать его недействительным у суда не имеется, общая площадь переданного истцу объекта указана правильно, с учетом данных кадастрового паспорта помещения и реестра помещений лоджии и балкона, являющихся принадлежностью квартиры, и затраты на возведение которых понес застройщик.

      Пункты 3.5 и 3.6    Договора закрепляют обоюдное обязательство сторон по возврату или доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее или более 2 %.

Статья 5 ФЗ № 214 –ФЗ не содержит каких-либо ограничений прав сторон договора долевого участия в строительстве по вопросу установления цены объекта долевого строительства, напротив, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В договоре долевого участия в строительстве указывалась проектная площадь квартиры, в связи с чем, стороны не лишены были возможности добровольно определить окончательную цену квартиры, исходя из фактически построенной и переданной участнику долевого строительства площади.

         В договор стороны внесли соответствующие условия об изменении цены объекта долевого строительства, после завершения его строительства, предусмотрев случаи изменения такой цены.

Следовательно данные условия не противоречат ни ФЗ № 214- ФЗ, ни Закону РФ « О защите прав потребителей».

        При заключении договора стороны предвидели возможное изменение цены договора и площади передаваемого объекта, и заключили договор на указанных в нем условиях. Исполнение договора в соответствии с его условиями не нарушает соотношение имущественных интересов сторон и не влечет для истца какой –либо ущерб, ему передан объект долевого участия по площади более проектной на 2%, вторая сторона договора вправе рассчитывать на возмещение своих затрат по строительству такого объекта, иначе она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

                 Требования истца о возложении на ответчика обязанности по выплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры, суд считает необоснованными.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при осмотре квартиры (№)             ( проектный номер квартиры) <данные изъяты> года каких либо замечаний относительно недостатков или ненадлежащего качества выполненных работ у истца не имелось. ( л.д. 73)

Истца не устраивало требования ответчика об оплате разницы превышения фактической общей площади квартиры над общей проектной площадью квартиры.

                  Согласно п. 5.2    Договора Срок передачи объекта долевого строительства с (ДД.ММ.ГГГГ) по первый квартал 2016 г. включительно.

         Жилой дом сдан в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), объект передан дольщику Донскому А.И. по акту приема – передачи (ДД.ММ.ГГГГ), принят с замечаниями относительно площади квартиры, о чем свидетельствует его подпись на акте.

         Возражения касались только указания на общую площадь и на сумму задолженности.

Согласно ст. 6 ФЗ № 214 – ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

         2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

           Указанной нормой закона уплата застройщиком неустойки предусмотрена только за нарушение срока передачи объекта долевого строительство, установленного договором с дольщиком.

          Объект истцу передан по акту приема – передачи (ДД.ММ.ГГГГ) г. то есть за пределами (ДД.ММ.ГГГГ) Ответчик дважды извещал истца о необходимости осмотра квартиры     ( л.д. 71,72)

          В связи с отъездом, истцом была осмотрена квартира только (ДД.ММ.ГГГГ) года, что не мешало ему получить квартиру в тот же день по акту приема-передачи. Однако от получения квартиры в установленный договором срок он уклонился.

          В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Каких либо доказательств факта нарушения ответчиком срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом суду не представлено.

          В процессе рассмотрения дела судом установлено, что истец уклонился от своевременного получения квартиры по акту приема передачи.

          Фактически спор между сторонами возник не по поводу просрочки передачи объекта долевого строительства, а в связи с его передачей в отношении сведений о площади переданного объекта, содержащихся в кадастровых документах, и с которой истец не согласен.

           В связи с изложенным оснований для взыскания неустойки не усматривается.

           Кроме того, необходимо отметить, что ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела, встречных требований о взыскании с истца недоплаты по договору долевого участия в строительстве не предъявлял, более того, направил в Управление Росреестра по ВО обращение, в котором указал, что истец полностью внес денежную сумму по договору долевого участия в строительстве, а наличие задолженности, возникшей после передачи дольщику жилого помещения, не является препятствием в регистрации права на переданный объект, о чем уведомил истца письменно.

Поскольку требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда являются производными от основного, они так же подлежат отклонению.

           Руководствуясь ст. ст.56,67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

                В удовлетворении исковых требований Донского А.И. к ООО « Факел» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, признании незаконным требования об оплате разницы превышения фактической общей площади квартиры над общей проектной площадью, судебных расходов отказать.

             Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующая :               Колычева А.В.