Решение по делу № 2-4145/2014 от 18.07.2014

Дело №2-4145/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 сентября 2014 года                             г.Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи                                     Носковой Н.В.

при секретаре                            Никитиной С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Шимко К. В. к ООО Строительная компания «Вилюйская» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, признании недействительным пункта договора,

УСТАНОВИЛ:

НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Шимко К. В. обратились в суд с указанным иском, с учетом уточнений просят взыскать с ООО СК «Вилюйская » в пользу Шимко К.В. излишне уплаченные денежные средства в размере 59 480,39 рублей. Признать недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № от <данные изъяты>., заключенного между Шимко К.В. и ООО Строительная компания «Вилюйская», в связи с нарушением требований ст. 5,7 ФЗ от /дата/ № 214-ФЗ.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что <данные изъяты>. между ней и ООО Строительная компания «Вилюйская» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> По условиям договора ответчик обязался передать Шимко К.В. <адрес> (строительный) в <адрес> (стр.) на <данные изъяты> этаже, общей площадью 45,9 кв.м. Цена договора составила 1 820 100 рублей. Обязанность по уплате стоимости квартиры истцом исполнена своевременно и в полном объеме.

Согласно акта приема-передачи от <данные изъяты>. к договору № участия в долевом строительстве от <данные изъяты>. застройщиком была передана, а Шимко К.В. принята в соответствии с вышеуказанным договором однокомнатная <адрес>, общей площадью 44,4 кв.м., расположенная на 3 этаже в многоквартирном доме с помещениями общественного назначения № (по генплану) – 1 этап строительства по адресу: НСО, <адрес>.

Таким образом, расхождение между инвестируемой площадью, определенной договором и фактической площадью объекта, переданного по акту, составляет 1,5 кв.м.

<данные изъяты>. истец обратилась к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченной денежной суммы в размере 59 480,39 руб., исходя из того, что стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составляет 39 653,59 руб. Письмом от 24.04.2014г. претензия оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском.

П.2.4. Договора № участия в долевом строительстве от <данные изъяты>., оспариваемый истцом устанавливает порядок перерасчета стоимости договора при отклонении от договорных показателей площади квартиры в сторону ее уменьшения. Указывая на то, что данный пункт договора противоречит ст. 5,7 ФЗ № 214-ФЗ, а также ограничивает права истца как потребителя, в связи с чем истец просила признать данный пункт недействительным.

Истец Шимко К.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

В судебном заседании представитель истца НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» Тучин С.В., исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, договором согласованы все существенные условия, в том числе определен объект долевого строительства, его характеристики, и то что объект долевого строительства передается дольщику в соответствии с проектной документацией. Поскольку объект долевого строительства передан истцу не соответствующий техническим характеристикам, указанным в договоре, то права истца как потребителя нарушены.

Представитель ответчика Проскурякова И.В. действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, предоставила письменные возражения на исковое заявление, в которых пояснила, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, при этом истец изучив содержание и все условия в договоре, в том числе условие при котором в случае изменения фактической площади объекта в сторону уменьшения или увеличения возможен перерасчет, согласился с ними и подписал указанный договор. На момент заключения договора истец согласился со всеми существенными условиями договора добровольно и без принуждения. В связи с чем оснований для признания п. 2.4 Договора участия в долевом строительстве не имеется. Кроме того ответчик

добровольно перечислил истцу определенный договором размер доплаты в размере 7 164,84 рублей и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанную с /дата/ по /дата/ в размере 331,67 рублей. Что касается указания истца на недействительность пункта 2.4 Договора долевого участия по основаниям не соответствия ст. 5 и 7 ФЗ № 214, то по ст. 5 Закона возможность перерасчета уплаченной участником долевого строительства денежной суммы стороны предусмотрели п. 2.4. Договора, в случае изменения фактической площади объекта в сторону уменьшения или увеличения. При этом п.2.4. Договора не может противоречить ст. 7 указанного Закона, поскольку жилье является пригодным для проживания. Претензий по качеству жилья в адрес ответчика не поступало. В случае признания п. 2.4. Договора недействительным одно из существенных условий Договора – цена Договора и порядок её изменения будет признано несогласованным, и Договор будет считаться незаключенным, при этом Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, по нему стороны исполнили все обязательства. При признании сделки недействительной истец должен возвратить ответчику квартиру переданную по акту приема-передачи от 01.02.2014, а ответчик возвратит денежные средства в размере 1 820 100 рублей, а Управление Росреестра по НСО отменит все регистрирующие записи.

Представитель Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по НСО Ширшова А.П. действующая на основании доверенности в заключении полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку площадь квартиры должна соответствовать техническим характеристикам, указанным в договоре долевого участия. В случае если квартира передана, площадью меньшей, чем указано в договоре, то цена договора должна уменьшаться пропорционально стоимости квадратных метров, на которую уменьшена площадь квартиры. Пункт 2.4. Договора долевого участия ущемляет права потребителя, т.к. содержит условия по пересчету цены договора в меньшем размере, что противоречит Закону и влечет недействительность данного пункта. Однако недействительность указанно пункта не влечет недействительность всего Договора в целом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

Судом установлено, что /дата/ между ООО Строительная компания «Вилюйская» (застройщик) и Шимко К.В. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6332 кв.м., (кад. <данные изъяты>) площадью 1200 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирный многоэтажный дом с помещениями общественного назначения, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> стр., на <данные изъяты> этаже, общей площадью: 45,9 кв.м., № <адрес> (строительный), а так же общее имущество, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства (л.д. 20-24).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Цена договора составляет 1 820 100 рублей (п. 1.6. договора).

Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составляет 39 563,59 рублей (п. 1.7 договора).

Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса участник долевого строительства исполнила в полном объеме, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

Согласно акта приема-передачи от <данные изъяты>. к договору № участия в долевом строительстве ООО Строительная компания «Вилюйская» передает, а Шимко К.В. принимает объект долевого строительства: однокомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 44,4 кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения № (по генплану) – 1 этап строительства по адресу: <адрес> (л.д. 25).

/дата/ истец направила ответчику претензию с требованием оплатить излишне уплаченную денежную сумму в размере 59 480,39 руб. в срок 10 дней за разницу в фактической площади переданной квартиры (л.д. 26).

Согласно ответа на претензию от /дата/ года, ООО Строительная компания «Вилюйская» указала, что по данным обмеров, выполненных кадастровым инженером, фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 1,5 кв.м. т.е больше чем на 3%. Согласно п. 2.4.2 сумма подлежащая возврату составляет 5 154,96 рублей, истцу предложено передать вышеуказанные денежные средства в управляющую компанию на целевое использование или оказать услугу по приобретению и монтажу определенного имущества на придомовой территории (л.д.27)

<данные изъяты>. ответчиком перечислены в адрес истца денежные средства в размере 7 496,51 рублей руб. с назначением платежа « оплата по претензии по договору № участия в долевом строительстве от 30.15.2013г.» (л.д.35).

Решая вопрос о соответствии п.2.4 договора участия в долевом строительстве от /дата/ требованиям законодательства, суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1.4 договора участия в долевом строительстве от /дата/ года, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном многоэтажном доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> стр., на <данные изъяты> этаже, общей площадью: 45,9 кв.м., № <адрес> (строительный), а так же общее имущество, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства. Объект долевого строительства определен в соответствии с проектной документацией действующей на дату подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 1.5 договора участия в долевом строительстве от /дата/ года, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется в соответствии с обмерами, произведенными органами технической инвентаризации (БТИ).

Согласно п.2.3. договора, в случае расхождения инвестируемой и фактической площади объекта долевого строительства более чем на 3%, стороны производят перерасчет уплаченной участником доли строительства денежной суммы, указанной в п. 1.6 договора, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п. 1.7 договора.

В силу п. 2.4. Пересчет денежной суммы, указанной в п. 2.3. Договора производиться Сторонами следующим образом:

В пункте 2.4.1 договора указано, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная на основании данных технического плана, изменится в сторону уменьшения больше, чем на 3% по сравнению с инвестируемой площадью, сумма, подлежащая доплате со стороны участника долевого строительства, определяется как разница между произведением фактической площади Объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, определенного п. 1.7 Договора, и денежной суммой, определенной в п. 1.6. Договора.

Так п. 2.4.2 договора предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная на основании данных технического плана, изменится в сторону уменьшения больше, чем на 3%, застройщик возвращает участнику долевого строительства (при отсутствии у участника долевого строительства задолженности по настоящему договору) сумму, определенную как разницу между денежной суммой, определенной в соответствии с п. 1.6 договора, и суммой определенной как произведение фактической площади объекта долевого строительства, увеличенной на 3%, на стоимость одного квадратного метра, определенного п. 1.7 договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 5 Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от /дата/ N 214-ФЗ.

Статья 5 Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ (Цена договора) не содержит каких-либо ограничений аналогичных указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вместе с тем судом установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований.

Кроме того на стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сторонами в договоре была указана планируемая площадь объекта долевого строительства. При этом, сторонами предусмотрено, что уточнение площади квартиры производится на основании результатом обмера квартиры органами технической инвентаризации (БТИ) (п.1.5. договора)

В соответствии со ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со с п. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вместе с тем, истцом не представлено суду доказательств того, что изменение площади квартиры произошло в результате отклонения застройщика от проекта строительства, указанная в договоре площадь квартиры в соответствии с условиями договора подлежит уточнению. Кроме того, суд принимает во внимание, что договором между сторонами также предусмотрен порядок взаиморасчетов в случае если фактическая площадь квартиры превышает указанную в договоре (п.2.4.1 договора), по которому участником долевого строительства должна была быть произведена доплата в случае превышения этой разницы более чем на 3% от площади, указанной в договоре, что свидетельствует о соблюдении баланса интересов участников договора.

При этом суд принимает во внимание, что договором долевого участия предусмотрено условие, что уточнение площади квартиры производится на основании результата обмера квартиры органами технической инвентаризации (БТИ) (п.1.5. договора)

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Кроме того суд приходит к выводу, что истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не доказано что истцу застройщиком передан объект долевого строительства качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов проектной документации, а так же иным обязательным требованиям. Так же истцом не доказано, что отступление застройщика от условий договора привело к ухудшению качества объекта, или объект передан с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В связи с изложенным, суд находит не основанными на требованиях закона доводы истца о том, что п. 2.4. договора является недействительным, то есть не соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, т.к. стороны самостоятельно, действуя своей волей и в своем интересе, определили порядок перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади квартиры и площади, указанной в договоре, в связи с чем, считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований о признании недействительным данного пункта договора № участия в долевом строительстве от <данные изъяты>., заключенного между Шимко К.В. и ООО Строительная компания «Вилюйская».

Судом установлено, что в результате обмера квартиры органами технической инвентаризации площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве уточнена и составила 44,4 кв.м.

В силу п. 2.2. договора должен быть произведен перерасчет уплаченных участником долевого строительства денежной суммы, так как расхождение инвестируемой и фактической площади объекта долевого строительства составило более чем 3% (45,9 кв.м. – 44,4 кв.м. = 1,5 кв.м.

45,9 кв.м. * 3% = 1,377 кв.м.).

Суд, проверив расчет истца, произвел свой расчет, в связи с чем, излишне уплаченная денежная сумма за разницу между инвестируемой и фактической площадью объекта долевого строительства составила 7 164,84 руб.

1 820 100 – ((44,4 кв.м. + 3%) * 39 653,59 руб.) = 7164,84 руб.

Указанная сумма должна быть возмещена ответчиком истцу в счет возмещения разницы между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства.

Так судом установлено, что /дата/ ответчиком в добровольном порядке истцу перечислены денежные средства в размере 7 496,51 рублей, в том числе 7 164,84 рублей в счет возмещения разницы между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства и 331,67 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с /дата/ по 22.08.2014.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчиком в добровольном порядке удовлетворены требования потребителя, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении данного требования.

На основании изложено суд приходит к выводу, что исковые требования НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Шимко К. В. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований НРОО «Общество защиты прав потребителей в строительстве» в интересах Шимко К. В. к ООО Строительная компания «Вилюйская» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, признании недействительным пункта договора отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья:             (подпись) Носкова Н.В.

Копия верна

Судья Носкова Н.В.