Решение по делу № 2-6194/2016 от 16.08.2016

Дело № 2-6194/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Бутаковой М.П.,

при секретаре Ауизовой Т.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 29 августа 2016 года гражданское дело по исковому заявлению уполномоченного собственников помещений МКД Черняка А.В. к ИП ФИО1 об обязании заключить договор аренды, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

    Уполномоченный собственников помещений МКД Черняк А.В. обратился в суд с иском к ИП ФИО1 об обязании заключить договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу с уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> Черняком Александром Вадимовичем на предложенных условиях: срок начала действия договора - с 01.11.2015г. цена договора - 15400 рублей в месяц, без учета налога на доходы физических лиц (НДФЛ), и взыскании расходов по госпошлине в размере 300 рублей, по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей. Указав в обоснование, что с ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель ФИО1, используя торговую марку «Парфюм- Лидер», осуществляют коммерческую деятельность в нежилом помещении, расположенном по; адресу: <адрес>, нежил, пом. 14/5П на основании договора аренды с ФИО2. Ип ФИО1 разместила рекламный объект на фасаде многоквартирного дома общей площадью 18 кв.м. и технологическое оборудование на кровле на площади 4 кв.м. На основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 16.10.2015г. уполномоченным по распоряжению и управлению общим имуществом избран Черняк А.В. ДД.ММ.ГГГГ директору магазина ФИО5 для передачи ИП ФИО1 было вручено требование и два проекта договора аренды о заключении договора аренды в срок до 01.06.2016г. Однако ИП ФИО1 договор аренды не заключила. В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений от 16.10.2015г. собственники помещений установили размер арендной платы за установку рекламных вывесок и размещения технологического оборудования собственниками и арендаторами жилых помещений первого этажа 700 рублей за один кв. м. Арендная плата за рекламную вывеску составляет 18x700= 12600 руб. в месяц, арендная плата за размещение технологического оборудования на кровле 4 х 700 =2800 руб. в месяц. Итого: по договору аренды арендная плата составляет: 12600 + 2800 = 15400 руб. в месяц.

    В судебном заседании Черняк А.В. иск поддержал по изложенным в нем доводам.

    Ответчик ИП ФИО1 в суд не явилась, почтовую корреспонденцию из суда не получает. С учетом разъяснений Пленума Верховного суда РФ в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о применении ст.ст. 165.1 ГК РФ (п. 63, 68), ст. 113 ГПК РФ судом надлежаще исполнена обязанность по извещению стороны спора.

    Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующими.

    Согласно иску и пояснениям истца в судебном заседании, ответчиком ИП ФИО1, арендующей нежилое помещение 14/5 П по адресу <адрес> собственника помещения ФИО2, и использующей данное помещение под торговую точку с торговой маркой «Парфюм-Лидер» размещен рекламный объект на фасаде многоквартирного дома, а также расположено технологическое оборудование в виде установки 4-з конденсаторов от системы кондиционирования на крыше многоквартирного дома, что подтверждается фотографиями (л.д. 11-12).

    Решением от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> – <адрес>, утверждена цена одного квадратного метра площадей помещения МКД на установку рекламных вывесок и размещения технологического оборудования собственниками и арендаторами нежилых помещений первого этажа; утвержден порядок оплаты за аренду помещений общего пользования МКД, на крыше здания и части технического этажа; утверждена редакция договоров аренды и Черняк А.В. наделен полномочиями по их подписанию (л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено Требование о заключении договора аренды, переданное через директора торговой точки (л.д. 8).

    Как следует из пояснений истца в судебном заседании, данное Требование ответчиком не исполнено.

    Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в названной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другое) и ненесущие (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и другое) конструкции данного дома.

Размещение собственником помещений многоквартирного дома конструкций на объектах общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома представляет собой действие по распоряжению таким имуществом. Поэтому, независимо от характера конструкций, для их размещения на общем имуществе дома в силу приведенных выше норм права необходимо согласие всех собственников его помещений.

В соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Кроме того, как предусмотрено положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    В данном случае закон не обязывает лицо, использующее общее имущество всех собственником помещений многоквартирного дома, на заключение договора аренды.

    В связи с чем, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска. Что, в свою очередь, не нарушает прав собственников многоквартирного жилого дома воспользоваться иным способом защиты нарушенного права, и приняв соответствующее решение, обратиться в суд с иском о демонтаже рекламных конструкций и технологического оборудования, размещенного с использование общего имущества собственников многоквартирного дома без получения на это согласия всех данных собственников.

    При этом судом также принимается во внимание, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В п. 2 ст. 421 ГК РФ закреплено право сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, в том числе ГК РФ.

Отношения сторон, связанные с заключением и исполнением такого договора, регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

При этом в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае, отношения сторон в части размещения рекламной конструкции регулируются законодательством о рекламе.

Согласно ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п.5).

    Однако при этом необходимо учитывать положения п. 9 названной нормы права, устанавливающим, что установка и эксплуатация рекламной конструкции допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5, 6, 7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществлять установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

    Правила размещения (установки) рекламных конструкций на зданиях, сооружениях, киосках, павильонах, остановочных навесах и демонтажа рекламных конструкций утверждены Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории <адрес>», согласно которым работы по размещению (установке) рекламных конструкций на зданиях, сооружениях, киосках, павильонах, остановочных навесах и демонтажу рекламных конструкций с указанных объектов производятся заказчиком на основании ордера на производство работ, полученного в соответствии с настоящим Решением; работы по размещению (монтажу), демонтажу рекламных конструкций сдаются заказчиком представителю специально уполномоченного структурного подразделения Администрации <адрес> в срок, указанный в ордере (ст. 226).

    Таким образом, заключение договора аренды на рекламный объект с собственником данного объекта возможно только при наличии соответствующего разрешения (ордера) органа местного самоуправления, который при принятии решения обязан учитывать требования ст. 227 названных Правил, согласно которым рекламные конструкции не должны нарушать архитектурный облик зданий, сооружений и архитектурный облик застройки в целом.

    На основании вышеизложенного в совокупности, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований уполномоченного собственников помещений МКД Черняка А.В. к ИП ФИО1 об обязании заключить договор аренды, взыскании судебных расходов, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий                            М.П. Бутакова

Решение в окончательном виде изготовлено 05.09.2016 года.