Решение по делу № 33-2810/2017 от 13.02.2017

Судья –Турьева Н.А.

Дело № 33 – 2810

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Пьянкова Д.А.

и судей Петуховой Е.В., Кузнецовой Г.Ю.

при секретаре Араслановой О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 20 марта 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе Леоновых А.И., Т.И., А.А., С.А. на решение Индустриального районного суда г. Перми от 30 ноября 2016 года, которым постановлено:

в иске, заявленном Леоновым А.И., Леоновой Т.И., Леоновым А.А., Леоновым С.А., - отказать.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Леоновы А.И., Т.И., А.А., С.А., считая себя поднанимателями квартиры № ** в доме № ** по проспекту **** города Перми по договорам поднайма от 05.09.2016года, заключенным в соответствии с договором коммерческого найма квартиры от 01.04.2011 года, обратились с иском к собственнику данной квартиры Кочетову С.В. о признании их (истцов) приобретшими право пользования жилым помещением в этой квартире на основании данных договоров.

В обоснование заявленных требований указали на то, что 01.04.2011г. между Леоновой Т.И., как наймодателем, и Юрченко О.А. (ныне Зуевой О.А.), как нанимателем, был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры.

16.05.2011г. Леонова Т.И. продала Н. данную квартиру, а 22.03.2012г. Н. продала эту квартиру Кочетову С.В.

В соответствии с п. 1.1 договора коммерческого найма квартиры (долгосрочный наем) наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату 4-х комнатную квартиру, находящуюся по адресу: ****.

Согласно п. 1.5 данного договора по договору поднайма жилого помещения Наниматель без согласия Наймодателя вправе передать на срок часть или всю нанятую им квартиру в пользование поднанимателю. Поднаниматель приобретает самостоятельное право пользования квартирой. Ответственным перед Наймодателем по настоящему договору остается Наниматель.

В соответствии с п. 3.2 договора настоящий договор вступает в силу 01 апреля 2011 г. и действует до 01 апреля 2016 г. включительно.

Согласно п.3.6. договора по истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок.

Не позднее чем за 12 месяцев до истечения срока договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, то настоящий договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора Наниматель вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по настоящему договору.

05.09.2016г. между Зуевой О.А. и Леоновыми Т.И., А.А., С.А., А.А. были заключены договоры поднайма квартиры.

Согласно п. 1.1 договоров поднайма наниматель предоставляет поднанимателям (Леоновыми Т.И., А.А., С.А., А.А.) во временное возмездное пользование для проживания указанную квартиру.

Истцы считали, что на основании договора коммерческого поднайма в соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ приобрели право пользования жилым помещением до 01.04.2021г., что является основанием для их регистрации по месту жительства по адресу спорной квартиры.

Ответчик отказывается исполнять договор коммерческого найма от 01.04.2011г. и отказывается регистрировать истцов по месту жительства.

В судебное заседание истцы Леоновы Т.И., А.А., С.А. не явились, в письменных заявлениях Леоновы А.А. и С.А. просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Леонов А.И., действующий за себя и по доверенности от имени Леоновой Т.И., в суде на иске настаивал.

Представитель истцов – адвокат Зуев С.В. в суде на иске настаивал.

Ответчик и его представитель с иском были не согласны.

Третье лицо Зуева О.А. о рассмотрении дела извещена, в суд не явилась, ее представитель в суде своего мнения по иску не высказала.

Третье лицо: Главное управление по вопросам миграции МВД России по Пермскому краю, о рассмотрении дела извещено, его представитель в суд не явился, ранее его представитель просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.41-42).

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просят Леоновы А.И., Т.И., А.А., С.А.

Считают необоснованным ранее принятое решение Индустриального районного суда г. Перми от 12.02.2014 г., которым они были признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением.

Указывают, что в рамках настоящего дела ссылаются на иные юридически значимые обстоятельства, а именно на договоры поднайма, заключенные между Зуевой О.А. и ими. Сам же договор коммерческого найма от 01.04.2011 г., заключенный между Леоновой Т.И. и Юрченко (Зуевой) О.А., не порождал никаких прав у ответчиков в части пользования квартирой, поэтому ответчикам не было необходимости ссылаться на данный договор. Данный договор был направлен на реализацию жилищных прав только Юрченко О.А. и ее сына, они (истцы) никакого отношения к данному договору не имели, этот договор не порождает их (истцов) право на проживание в спорной квартире, поэтому является несостоятельным вывод суда о том, что судом по спору между теми же сторонами уже решен вопрос о том, что они (истцы) утратили право пользования спорной квартирой. По мнению заявителей, их право пользования спорным жилым помещением возникло на основании договоров поднайма квартиры от 05.09.2016 г. Они не могли представить данный договор в суд до его заключения. Отсутствие в домовой книге сведений о том, что Леоновы проживают в квартире по договору поднайма, как и то, что Зуева О.А. приходится дочерью Леоновых А.И. и Т.И., сестрой Леоновых С.А., А.А., не объясняет критическое отношение суда к представленному ими (истцами) договору найма жилого помещения. При наличии вышеуказанной записи в домовой книге у них не имелось бы необходимости обращаться в суд с настоящим иском. По мнению заявителей, отсутствие этой записи свидетельствует только о том, что договоры поднайма заключены в 2016 г. Ответчик отказывается их регистрировать по месту жительства на основании договоров поднайма. Наличие родственных отношений между истцами и Зуевой О.А. не может свидетельствовать о незаконности их (истцов) действий. Собственник Леонова Т.И. еще до продажи квартиры имела право заключать сделки коммерческого найма квартиры с третьими лицами, независимо от наличия родственных отношений. Закон ограничений на заключение сделок между родственниками также не содержит.

Уточняют, что основанием заключения договора поднайма является п. 1.5 договора коммерческого найма, согласно которому наниматель без согласия наймодателя вправе передать на срок часть или всю квартиру в пользование поднанимателю, а он, в свою очередь, приобретает самостоятельное право пользования квартирой; ответственным перед наймодателем по договору остается наниматель; исковые требования в этой части основаны исключительно на положениях договора коммерческого найма и ст. 675 ГК РФ.

Суд не учитывает, что договор коммерческого найма содержит условие о продлении его действия (п. 3.2, п. 3.6). При этом Кочетов С.В. до 01.04.2015 г. не направлял Зуевой (Юрченко) О.А. каких-либо предложений относительно заключения договора коммерческого найма на новых условиях, также от него не поступало отказа от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение не менее года в наем. Поэтому договор коммерческого найма от 01.04.2011 г. считается продленным до 01.04.2021 г., и, соответственно, они и наниматель квартиры были вправе заключить договор коммерческого поднайма до 01.04.2021 г. Кочетов С.В. не оспаривал вышеуказанные договоры в судебном порядке.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителей.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.05.2011 года между Леоновой Т.И. и Н. заключен договор купли-продажи квартиры № ** в доме № ** по проспекту **** города Перми, по условиям которого на момент его подписания в спорной квартире зарегистрированы по месту жительства истцы Леоновы, которые обязуются в срок до 31.05.2013 года сняться с регистрационного учета. В пункте 4 договора указано, что данная квартира никому не продана, не заложена, не обременена каким-либо иными обязательствами, в том числе договором найма (л.д. 9).

22.03.2012 года Н. продала, а Кочетов С.В. купил указанную квартиру, условиями этого договора предусмотрено, что на момент подписания договора в квартире на регистрационном учете состоят истцы Леоновы, которые в срок до 10.05.2013 года обязуются сняться с регистрационного учета по месту жительства. Кроме того, в пункте 10 данного договора указано, что спорная квартира до подписания договора не продана, не заложена, в споре под запрещением (арестом) не состоит, обременения отсутствуют (л.д. 10).

При заключении договора купли-продажи квартиры от 16.05.2011 года собственник данной квартиры Леонова Т.И., о наличии лиц, имеющих право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма от 01.04.2011года, не сообщила. Напротив, в условиях договора, заключенного между Леоновой Т.И. и Н. сторонами указано на отсутствие каких-либо обременений в отношении предмета сделки, в том числе договора найма, и в последующем договоре купли-продажи, заключенном между Н. и Кочетовым С.В. отсутствует такое условие.

В качестве оснований приобретения прав пользования спорным помещением истцы ссылаются на договор коммерческого найма от 01.04.2011 года и на договоры поднайма от 05.09.2016 года.

Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда города Перми от 14.06.2016 года Зуевой О.А. отказано в исковых требованиях, заявленных к Н., Кочетову С.В., Леоновой Т.И., о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры, заключенных 16.05.2011 года и 22.03.2012 года.

Решением Индустриального районного суда города Перми от 12.02.2014 года Леоновы А.И., Т.И., А.А., С.А. признаны утратившими право пользования жилым помещением в спорной квартире и указано, что решение является основанием для снятия Леоновых с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу. Суд при принятии этого решения руководствовался положениями ст. ст. 235, 292 ГК РФ и признал Леонову Т.И. утратившей право пользования данным жильем, как бывшего собственника квартиры, а Леоновых А.И., А.А., С.А. – как членов семьи прежнего собственника квартиры – Леоновой Т.И.

Из материалов гражданского дела № 2-567/2016 следует, что решением Индустриального районного суда г. Перми от 12.01.2016 года отказано в иске Леоновым Т.И., А.И., А.А., С.А. о признании их приобретшими право пользования жилым помещением в этой же квартире.

Более того, истцами не представлено доказательств исполнения нанимателем квартиры № ** дома № ** по проспекту **** города Перми обязанности по внесению платы за найм и ее принятия наймодателями в период, когда собственниками спорной квартиры являлась Н., а в последствии Кочетов С.В.

При разрешении спора суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. При этом суд исходил из того, что вопрос о праве пользования спорным жилым помещением между сторонами уже был разрешен; кроме того, суд также указал, что ранее при рассмотрении споров, возникших между сторонами, в том числе по иску Кочетова С.В. о признании Леоновых утратившими право пользования квартирой по пр.**** в г.Перми и по иску Зуевой О.А. о признании сделки купли-продажи недействительной, Леоновы (истцы по настоящему делу) о факте пользования спорным жилым помещением не заявляли, соответствующие доказательства не представляли.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для признания истцов приобретшими права пользования жилым помещением по пр. **** в г.Перми, как основанных на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы приобрели право пользования спорным помещением на основании договоров поднайма от 05.09.2016 года, заключенного между Зуевой О.А. и Леоновыми Т.И., А.А., С.А., А.А., судебной коллегией не принимаются по следующим основаниям.

Из п.4 ст.421, п.1 ст.422 ГК РФ следует, что условие договора может быть предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из толкования приведенных правовых норм следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

16.05.2011 г. Леонова Т.И. (продавец) по договору купли-продажи (л.д.12) произвела отчуждение квартиры по пр.**** в г.Перми в собственность Н. (покупатель). В п.4 договора указано, что квартира не обременена какими-либо обязательствами, в том числе договором найма. Согласно п.5 договора в квартире зарегистрированы Леоновы А.И., Т.И., А.А., С.А., которые (п.6) обязуются сняться с регистрационного учета в срок 31.05.2013 г.

22.03.2012 г. Н. (продавец) приобретенную выше квартиру по договору купли-продажи передала в собственность покупателя Кочетова С.В. (л.д.13). Условиями договора предусмотрено, что на момент его заключения в квартире зарегистрированы Леоновы А.И., Т.И., А.А., С.А., которые (п.8) обязуются сняться с регистрационного учета в срок 10.05.2013 г.; обременения в отношении квартиры отсутствуют (п.10).

В качестве оснований приобретения прав пользования спорным помещением сторона истца ссылается на договор коммерческого найма (л.д.11-16), заключенный 01.04.2011 г. между Леоновой Т.И. (наймодатель) и Юрченко О.А. (наниматель), и договоры поднайма от 05.09.2016 г., заключенные между Зуевой (Юрченко) О.А. (наниматель) и Леоновыми Т.И., А.И., А.А., С.А. (поднаниматели).

Вместе с тем, о наличии лиц, имеющих право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма от 01.04.2011 г., собственник Леонова Т.И., являющаяся наймодателем, при заключении договора купли-продажи квартиры не сообщила. Напротив, в условиях договора, заключенного между Леоновой Т.И. и Н., сторонами указано об отсутствии каких-либо обременений в отношении предмета сделки, в том числе договора найма. Отсутствует такое условие и в последующем договоре купли-продажи, заключенном между Н. и Кочетовым С.В..

Согласно п.1, п.2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела: отсутствие в договорах купли-продажи спорной квартиры указания на существенное условие - обременение жилого помещения по пр. **** в г.Перми договором коммерческого найма квартиры; непредставления доказательств того, что собственникам жилого помещения после продажи квартиры Леоновой Т.И. было известно о самом факте существования договора коммерческого найма, реального исполнения данного договора сторонами (например, в части исполнения нанимателем обязанности по внесению платы за найм и ее принятие наймодателем, которыми в рассматриваемый период последовательно являлись Н. и Кочетов С.В.) с момента фактического подписания договора найма (т.е. в течение более, чем 4-х лет), суд пришел к правильному выводу о том, что данный договор не может быть принят во внимание в качестве доказательства фактического существования соответствующих правоотношений. Поскольку доказательств этому не представлено, договоры поднайма жилого помещения, как производные от договора коммерческого найма, правомерно отклонены судом в качестве факта, порождающего у истцов право пользования спорным жилым помещением.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы заявителей на законность и обоснованность решения суда не влияют.

Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Индустриального районного суда г. Перми от 30 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Леонова А.И., Леоновой Т.И., Леонова А.А., Леонова С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: