Решение по делу № 33-9365/2017 от 25.07.2017

Судья Панькова И.В.

Дело № 33-9365/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 28 августа 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего Валуевой Л.Б.,

судей Заривчацкой Т.А., Лобанова В.В.,

при секретаре Алиеве М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» на решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 07 июня 2017 года.

Заслушав доклад судьи Заривчацкой Т.А., пояснение представителя истца Пантелеева А.Ю., представителя ответчика Трубникова М.Н. Пугаева А.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» обратилось в суд с иском к Трубникову М.Н., Трубниковой М.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование заявленных требований, что должниками не исполняются надлежащим образом обязательства по возврату полученного кредита.

Представитель истца в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивал, к заявлению приложил уточненный расчет задолженности, согласно которому по состоянию на 05.06.2017 с учетом частичной оплаты, задолженность ответчиков составляет 1518156 рублей 70 копеек, в том числе основной долг 1483585, 07 рубля (просроченный основной долг), 32588, 57 рубля– проценты (просроченные проценты 30103, 05 рубля), 1983, 06 рубля – пени.

Ответчик Трубников М.Н. с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что рыночная стоимость квартиры в отчете, представленном истцом слишком занижена, просил суд определить начальную продажную стоимость квартиры в размере, указанном в отчете ООО «Авангард». Указал, что не согласен с начисляемыми пенями, задолженность по кредиту погашает.

Ответчик Трубникова М.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Суд исковые требования удовлетворил частично, приняв решение о расторжении кредитного договора, взыскании досрочно задолженности, в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество

На заседание судебной коллегии ответчик не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала, пояснив, что, действительно, спора между сторонами по вопросу определения начальной продажной стоимости заложенного имущества не имелось, ответчик с иском в данной части был согласен, о чем заявил суду. Заявленная истцом начальная продажная стоимость определена на основании заключения работника банка, которое оценочным отчетом не является.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает его подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, на основании статьи 330 ГПК РФ ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

Как следует из материалов дела, 17.09.2009 между ОАО «Меткомбанк» и Трубниковым М.Н., Трубниковой М.А. был заключен кредитный договор № **, согласно которому банк предоставил ответчикам кредит в сумме 2 100000 рублей сроком на 180 месяцев под 12,23 % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ****.

Денежные средства перечислены на счет Трубникова М.Н.

Ответчиками получено свидетельство о праве собственности на указанную квартиру, на которую у истца возникло право залога в силу закона, удостоверенное закладной, выданной 21.09.2009.

На основании договора купли-продажи закладных № ** от 22.03.2011, права по закладной переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2011-2».

В связи с систематическими нарушениями заемщиками условий кредитного договора, в их адрес 16.09.2016 направлялось требование о досрочном исполнении обязательств по договору в срок не позднее 11.10.2016, которое заемщиками не исполнено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что поскольку ответчиками допущены просрочки платежей более чем на 30 календарных дней более трех раз в течение 12 месяцев, требование истца о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности в размере 1518156 рублей 70 копеек являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В этой части решение не обжалуется.

Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд указал, что основания для его удовлетворения отсутствуют, так как размер просроченной задолженности на дату рассмотрения спора составляет 21012, 62 рубля, что менее 5 % рыночной стоимости предмета залога. Текущий остаток основного долга, срок платежа по которому не наступил, не может учитываться при определении суммы неисполненного обязательства, поскольку досрочно взыскиваемую по кредиту сумму нельзя расценить как сумму неисполненного обязательства.

Судебная коллегия пришла к выводу, что доводы апелляционной жалобы о необоснованности решения суда в данной части заслуживают внимания, а решение суда подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичное положение содержится в части 3 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 3 статьи 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлены обстоятельства, которые в соответствии с положениями пункта 3 статьи 348 ГК РФ являются основаниями для удовлетворения заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущества, и в то же время отсутствие одновременного наличия двух условий при которых возможен отказ в удовлетворении иска в данной части.

Однако, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учитывает данные обстоятельства, и в качестве основания для отказа указывает лишь на размер просроченной задолженности. При этом исковые требования о досрочном взыскании всей суммы кредитного договора судом удовлетворены, что в свою очередь свидетельствует об изменении срока исполнения обязательства, в связи с чем основания для вывода о том, что при определении суммы неисполненного обязательства досрочно взыскиваемая сумма не может быть учтена, отсутствовали.

Учитывая изложенное, решение суда в данной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество: 1-комнатную квартиру, общей площадью 47, 8 кв. м., этаж 20, расположенную по адресу: ****, условный номер **.

При принятии нового решения судебная коллегия руководствуется положениями статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержащей перечень вопросов, разрешаемых судом при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, в соответствии суд определяет способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с подп. 4 п. 2 указанной статьи, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ввиду наличия между сторонами имеется спора относительно рыночно стоимости заложенного имущества, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости определения начальной продажной стоимости заложенного имущества.

В материалах дела имеется два отчета об оценке: представленный истцом Отчет № ** об оценке однокомнатной квартиры от 23.01.2017, исполнитель ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», а также отчет № ** об оценке объекта оценки от 25.05.2017, исполнитель ООО «Авангард», представленный Трубниковым М.Н.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, судебная коллегия руководствуется данными отчета №** от 25.05.2017, как содержащего наиболее достоверные сведения относительно рыночной цены заложенного имущества. При сравнении сведений, содержащихся в представленных отчетах, судебная коллегия установила, что в обоих случаях рыночная стоимость определена с применением сравнительного подхода, при этом в отчете, представленном ответчиком, подобранные аналоги более соотносимы с объектом оценки как по сроку возведения здания, так и месту расположения, а учтено наличие в квартире отделки, которая не принималась во внимание в отчете истца ввиду отсутствия соответствующих сведений. Кроме того, из материалов дела следует, что стоимость квартиры на дату ее приобретения составляла 3000000 рублей, следовательно, в отсутствие данных о значительном снижении стоимости объектов жилой недвижимости на территории г. Перми за период с 2009 по 2017 годы, наиболее достоверной рыночной стоимость квартиры следует считать рыночную стоимость, указанную в отчете ответчика, который содержит сведения об определенном объекте недвижимого имущества с учетом всех его характеристик, в отличие от оценочного отчета, представленного истцом. Рыночная стоимость заложенного имущества согласно отчету об оценке №** от 25.05.2017 составляет 4 150000 рублей.

Судебная коллегия учитывает все изложенные выше обстоятельства, и, руководствуясь положениями подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», считает возможным установить начальную продажную стоимости заложенного имущества для реализации его на публичных торгах в размере 3320 000 рублей.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 07 июня 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Принять в этой части новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу ****, путем реализации имущества с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 3320000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: