Решение от 01.08.2014 по делу № 2-2682/2014 от 22.05.2014

ДЕЛО № 2-2682/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 августа 2014 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего Варсанофьевой С.Г.,

при секретаре Горевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной жилищной инспекции Костромской области к ФИО20, ФИО21, ФИО22 и ЗАО «Управляющая компания «Костромской дом» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договора управления,

у с т а н о в и л:

Государственная жилищная инспекция Костромской области (далее ГЖИ) обратилась в суд с иском к ФИО23 и ЗАО «Управляющая компания «Костромской дом» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № в <адрес> от <дата> и договора управления многоквартирным жилым домом, заключенного <дата> между собственниками указанного дома и управляющей компанией ЗАО «Управляющая компания «Костромской дом» по итогам решения указанного общего собрания собственников.

Мотивировали тем, что соответствии с п.2 ч.5 ст. 20 ЖК РФ, по заявлению собственника жилого помещения № указанного многоквартирного дома ГЖИ была проведена проверка правомерности принятия <дата> решения собственниками помещений данного дома на общем собрании таких собственников о выборе ЗАО «Управляющая компания «Костромской дом", осуществляющую деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, правомерности утверждения условий договора от <дата> и правомерности заключения такого договора.

В ходе проведения проверки данного решения, проведенного в форме заочного голосования в период с <дата> по <дата> при исследовании документов представленных управляющей компанией и собственникам помещений, письменных объяснений заинтересованных лиц, выявлены следующие нарушения обязательных требований установленных жилищным законодательством:

1. В нарушение ч. 4 ст. 45 ЖК РФ Згировская О.И., являясь инициатором общего собрания, не сообщила всем собственникам помещений в данном доме за десять дней о проведении собрания в форме заочного голосования, не направила каждому собственнику заказным письмом и (или) не вручила под роспись каждому собственнику такое сообщение (в материалах дела имеется реестр на получение уведомлений о предстоящем собрании в заочной форме, из которого следует, что о собрании уведомлены только 43 собственника).

2.В нарушение ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имело кворума, в листах голосования имеются легитимные подписи собственников помещений в данном доме обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов отобщего числа голосов (42,3%) и соответственно данное собрание неправомочно принимать решения по повестке дня.

В ходе сверки данных о собственниках указанных в листах голосования и в     выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с нимустановлено следующее:

...

...

...

В ходе сверки установлено нелегитимных голосов 83,75 (м.кв.), которые подлежат исключению из общего числа голосов, принявших участие в собрании.

Из протокола собрания от <дата> следует, что общая площадь помещений в доме ...

По сведениям БТИ общая площадь помещений в доме составляет ....м, в том числе общая площадь жилых помещений (квартир) ... кв.м, общая площадь нежилых помещений ....м.

По смыслу ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме, т.е. собственники жилых и нежилых помещений: ... кв.м как указано в протоколе общего собрания. За вычетом нелегитимных голосов: ... реальное легитимное количество голосов, принявших участие в голосовании, составляет ..., что от общего количества составляет ..., соответственно кворум собрания от <дата> отсутствует, решения принятые на данном собрании являются не легитимными.

3. В нарушение ч.2 ст.47 ЖК РФ подведение итогов голосования в заочной форме произведено <дата>, хотя в уведомлении о проведении данного собрания указано, что заочное голосование будет проведено в период с <дата> по <дата> и в ... часа <дата> заканчивается прием решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование.

4. При составлении протокола общего собрания нарушены требования ч.3, 5 ст.181.2 ГК РФ: не указана дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании собственников; сведения о лицах, принявших участие в голосовании; протокол не подписан председательствующим на собрании и секретарем собрания, данные лица не избирались.

5. При проверке заключенного договора управления от <дата> между ЗАР «Управляющая компания «Костромской Дом» с собственниками помещений в данном доме выявлены следующие нарушения обязательных требований, установленных жилищным законодательством:

-в нарушение п.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ отсутствует перечень коммунальных услуг, которые представляет УК собственникам помещений, не указан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-в нарушение п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ в договоре в приложении № 1, где указан типовой перечень общего имущества, не указан состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес, где такое имущество расположено.

В судебном заседании представитель ГЖИ ФИО11 требования поддержал по изложенным основаниям.

Ответчики ФИО18 иск признала, пояснила, что она не участвовала в подсчете голосов 15.05.2012, за что расписывалась, не читала, сказали, что собирают подписи, чтобы починить крышу, крылечки.

Представитель ЗАО «Управляющая компания «Костромской дом» ФИО12 иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, пояснила, что ГЖИ пропущен 6-ти месячный срок для оспаривания решения общего собрания.

Остальные ответчики, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Третье лицо ФИО19, (собственник <адрес>), иск считает обоснованным, пояснила, что собрание не проводилось, собственники о собрании не извещались, время и место собрания не было известно, результат собрания до собственников не доводился. Она с ФИО26 ходила по этажам, опрашивала собственников о том, было ли собрание, о собрании никто не знает, все сказали, что ФИО1 собирала подписи на ремонт крыши.

Третье лицо ФИО13 пояснила, что в настоящее время она не является собственником помещений в данном доме, на <дата> была собственником ... доли <адрес>. К ней пришли из Управляющей компании и сказали, что им платят за то, что они собирают подписи, был только лист с подписями, сказали, что подписи собирают за то, что выбирают УК «Костромской дом», объявления о собрании, вопросов, которые должны рассматриваться на собрании не было.

Третье лицо ФИО14 пояснила, что объявлений о собрании не было, о собрании она не знала, подпись в реестре (л.д.84) не ее, дочь и внук тоже не расписывались в протоколе.

Третье лицо ФИО15 пояснила, что собрание было не в заочной форме, ФИО1 приглашала на собрание, после собрания собирали подписи, она просто сказала, что будут собрание, мы передавали друг другу устно, что будет собрание, официальных извещений о собрании не было, в реестре (л.д.13) подпись не ее, на собрании говорили о том, что дом переходит в управление УК «Костромской дом», от УК был сам ФИО27. Заявление ГЖИ она поддерживает.

Третье лицо ФИО16 пояснила, что на собрание она пришла, посмотрела и ушла, нигде не расписывалась, расписывалась только за крышу, не может сказать, ее ли подпись в листе голосования.

Выслушав явившихся участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 3 ст.161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.2 ст.45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от <дата> в форме заочного голосования следует, что на собрании решались в том числе, вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ЗАО «УК «Костромской Дом», об утверждении редакции договора управления с ЗАО «УК «Костромской Дом». Инициатором данного внеочередного собрания указан собственник ... доли жилого помещения № ФИО1

Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В судебном заседании установлено, что в нарушение указанных требований закона собственники помещений в доме не были надлежаще извещены о проведении внеочередного общего собрания в форме заочного голосования в период с <дата> по <дата> о повестке дня собрания и о других предусмотренных законом вопросах при проведении собрания.

В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Сопоставляя сведения росреестра и БТИ о собственниках помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> листы голосования, суд установил, что имели место все нарушения, изложенные в пункте 2 искового заявления, а именно, при совместной и долевой собственности имело место голосование одного собственника за всех собственников помещения, кроме того, в судебном заседании установлено, что в листах голосования от имени собственника <адрес> ФИО14 расписалось другое лицо, за вычетом нелегитимных голосов на собрании отсутствовал кворум, в связи с чем, решение не может быть признано действительным, требования о признании его недействительным подлежат удовлетворению. Нашли сове подтверждение и другие указанные в иске нарушения при проведении собрания и заключении договора управления.

Указанные обстоятельства подтверждены также пояснениями третьих лиц, справкой ГЖИ от <дата>, не оспорены ответчиками и иными лицами, участвующими в деле.

Согласно ч.6 ст.20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Договор управления многоквартирным домом в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу ч.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления от <дата> не соответствует данным требованиям.

В соответствии с п.2 ст.420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

Поскольку все нарушения по проведению внеочередного общего собрания и утверждению (заключению) на основании его решения оспариваемого договора управления от <дата>, отраженные в справке по результатам проверки ГЖИ Костромской области от <дата> и в исковом заявлении нашли свое подтверждение, доказательств опровергающих данные обстоятельства суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор управления надлежит признать в соответствии со ст.168 ГК РФ недействительным, т.к. порядок его заключения противоречит требованиям закона.

При таких обстоятельствах исковые требования ГЖИ Костромской области подлежат удовлетворению.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал ... года разъяснено, что шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.

При таких обстоятельствах доводы представителя ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» о пропуске ГЖИ срока исковой давности нельзя признать обоснованными, поскольку нарушения проведения собрания выявлены в ..., с иском в суд ГЖИ обратилась <дата>.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                                           р е ш и л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░ <░░░░> ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ <░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░» ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                                      ░░░░░░░░░░░░ ░.░.