Решение по делу № 2-5168/2013 от 04.07.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2013 года г.о. Химки

Химкинский городской федеральный суд Московской области в составе судьи Дубровина Д.Е., с участием представителя истца – Бусоргина Р.А., при секретаре Башкиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5168/13 по иску Никитина К. В. к ООО «ФлайтИнвест» о признании права собственности на квартиру, 3-и лица Администрации г.о. Химки, ООО «Стройсимвол», ЗАО «ПИК-Регион», ООО «СБМ-Инвест», ЗАО «Кама-проект», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по М.О. т.о. Химки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ФлайтИнвест» о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что /дата/ между ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-проект», и Никитиным К.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4), согласно которому ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект», обязалось продать, а Никитин К.В. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес> В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <адрес>, а квартире присвоен номер №. Никитин К.В. полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере <данные изъяты>. Квартира передана от ответчика к истцу по акту приема-передачи от /дата/ ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект», передало Никитину К.В. спорную квартиру, а истец хотя и вступил во владение указанной квартирой и фактически осуществляет полномочия собственника, не может ей распоряжаться, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Представитель истца в судебное заседание явился, иск поддержал.

Представитель ответчика – ООО «ФлайтИнвест» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, однако вручить судебное извещение и телеграмму не представилось возможным, поскольку по месту регистрации общества – ООО «ФлайтИнвест» нет. Надлежащим образом извещен конкурсный управляющий ООО «ФлайтИнвест» Герб А.В.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ЗАО «ПИК-Регион» в судебное заседание явился, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, представил возражения, в которых просил суд в удовлетворении исковых требований Никитина К.В. отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поскольку отсутствует акт о результатах реализации инвестиционного проекта, на основании которого происходит окончательное распределение площадей между инвестором и соинвесторами, следовательно ООО «ФлайтИнвест» не имеет право передать квартиру Никитину К.В. Кроме того, ЗАО «ПИК-Регион» ссылался на отсутствие заключенного между Сторонами основного договора, а также на то, что дело подведомственно арбитражному суду в рамках дела о банкротстве Ответчика – ООО «ФлайтИнвест».

Представитель третьего лица- ЗАО «Кама-Проект», не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора –в судебное заседание не явился, в адресованных суду ходатайствах просили суд рассмотреть гражданское дело в отсутствии представителя, при этом не возражали против удовлетворения исковых требований Никитина К.В. Представитель ООО «СБМ-Инвест» в судебное заседание явился. От ООО «СБМ-Инвет» был представлен отзыв, в котором они не возражали против удовлетворения исковых требований Никитина К.В.Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Холдинговая компания «Управления экспериментальной застройки «Ново-Куркино», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и конкурсный управляющий ООО «ФлайтИнвест» Герб А.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства или рассмотрения дела в их отсутствие, суд не просили.

Выслушав мнения сторон, изучив материалы дела, суд признает заявленные исковые требования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом установлено, что спорная квартира №, расположенная по адресу: <адрес> имеет фактическую площадь <данные изъяты> кв.м., общую площадь <данные изъяты> кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения квартиры, составленным Химкинским филиалом ГУП Московской области «Московское областное БТИ» по состоянию на 29.12.2012.

/дата/ между ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект» (продавец), и Никитиным К.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ продавец обязался в будущем продать, а покупатель обязался купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <адрес>

Стоимость квартиры в соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ составляет 6596713 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч семьсот тринадцать) рублей 20 коп.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ стоимость квартиры должна быть оплачена покупателями по предварительному договору не позднее /дата/

Истец Никитин К.В. полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п.п. 2.1, 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ уплатив ЗАО «Кама-Проект», действующему от ООО «ФлайтИнвест» денежную сумму в размере 6596713 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч семьсот тринадцать) рублей 20 коп., что подтверждается платежным поручением № от /дата/ г.

Из текста разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 50301000-105 от /дата/ г., выданного ООО Холдинговая компания «Управление экспериментальной застройки «Ново-Куркино» первым заместителем главы администрации городского округа Химки Московской области Валовым А.В. следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного 23-х этажного 2-х секционного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по строительному адресу: <адрес>

Вновь построенному и введенному в эксплуатацию 23-х этажному 2-х секционному жилому дому с нежилым первым этажом, расположенному по строительному адресу: <адрес> также присвоен почтовый адрес: <адрес>

/дата/ между ООО «Флайт-Инвест», в лице ЗАО «Кама-Проект» и Никитиным К.В. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ В соответствии с п.3 дополнительного соглашения Продавец возвращает Покупателю сумму денежных средств в размере 54331 (пятьдесят четыре тысячи триста тридцать один) рубль 20 коп., так как стоимость квартиры составила 6542382 (шесть миллионов пятьсот сорок две тысячи триста восемьдесят два) рубля 00 коп.

Покупатель в полном объеме осуществил оплату приобретаемой квартиры, таким образом, стороны подтвердили, что обязанность по оплате стоимости квартиры покупателем Никитиным К.В. выполнена.

Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект» и Никитиным К.В. /дата/ г.р., квартира № в доме <адрес> общей площадью 84,30 кв.м. передана Никитину К.В. на срок до момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ или проживания.

Из текста, представленного в суд уведомления главного специалиста-эксперта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области следует, что данные о зарегистрированных правах на квартиру № в доме <адрес> отсутствуют.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнение работ или оказания услуг на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме, установленной для основного договора, содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В результате изучения предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ г.. и других, имеющихся в деле документов, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект», и Никитиным К.В. заключен не предварительный договор купли -продажи, на что указывало в письменной позиции по делу ЗАО «ПИК-Регион», а основной договор, поскольку покупатель Никитин К.В. полностью оплатил стоимость квартиры, продавец ООО «ФлайтИнвест» оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ в части передачи квартиры покупателем исполнен, поскольку покупатель пользуется квартирой и получил её по акту приема-передачи квартиры от продавца /дата/ Покупателем, как собственником квартиры, заключен с ООО «ПИК-Комфорт» договор на предоставление услуг и покупателем был подписан акт приемки жилого помещения и оборудования, в соответствии с которым ему были переданы ключи от квартиры. Покупатель оплачивает коммунальные платежи за квартиру, задолженности нет.

В соответствии со ст.ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что стороны – ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект», и Никитин К.В., достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях, характерных для договора купли-продажи недвижимости с элементами договора подряда и инвестиционного договора.

До настоящего времени, не смотря на то, что жилой дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию еще 30.06.2011, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50301000-37, истец Никитин К.В. не может оформить право собственности на квартиру.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ договор купли-продажи (фактическое оформление квартиры в собственность) подлежит заключению сторонами в срок не позднее 45 банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.

Из текста п. 3.1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ следует, что продавец обязался подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления квартиры в собственность покупателю, однако до настоящего времени такой пакет документов не подготовлен и не передан покупателю, то есть ответчик не исполняет своих обязательств в соответствии с договором.

Суд полагает, что ответчиком нарушен разумный срок оформления квартиры в собственность истца, поскольку ответчик не предпринял с января 2011 года никаких мер к оформлению квартиры в свою собственность с целью ее дальнейшей передачи истцу или непосредственно в собственность истца и не подготовил необходимый комплект документов для оформления квартиры в собственность. Кроме этого, с учетом того, что оплата стоимости квартиры произведена, квартира фактически передана истцу, а заключенный между ООО «ФлайтИнвест», в лице ЗАО «Кама-Проект», и Никитиным К.В. договор поименован как предварительный, оформление квартиры в собственность без решения суда не представляется возможным, поскольку дать квалификацию сделки как притворной может только суд.

Суд учитывает позицию ответчика ООО «ФлайтИнвест», который каких-либо доказательств, оспаривающих квалификацию заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры с Никитиным К.В. в качестве основного и нарушениям им прав истцов не предоставил, а также позицию третьего лица - ЗАО «Кама-Проект», выступающего от имени ООО «ФлайтИнвест», которое против удовлетворения исковых требований Никитина К.В. не возражало, следовательно, факт исполнения истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры № НК-К21А/2/13/3(4) от /дата/ не оспаривается заключившими его сторонами.

Более того, при вынесении решения суд учитывает то обстоятельство, что между ЗАО «Кама-Проект» и ООО «ФлайтИнвест» /дата/ заключен агентский договор № АД/ФИ-01, согласно которому агент – ЗАО «Кама-Проект» по поручению ООО «ФлайтИнвест» за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО «ФлайтИнвест». Права на квартиру, которые были переданы в последствии от ответчика к истцу, возникли у ООО «ФлайтИнвест» на основании договора № НК-21А/8 от 23.12.2010, заключенного между ООО «ФлайтИнвест» и ООО «СБМ-Инвест». В свою очередь ООО «СБМ-Инвест» получило права на квартиру от ЗАО «ПИК-Регион» на основании договора № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от 01.07.2010. ЗАО «ПИК-Регион» (ранее ЗАО «ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ») получило право на указанную квартиру по договору долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6, 7, 8 в городском округе <адрес> № НК-ЖСИ/03 от 15.10.2003, заключенному с ООО Холдинговая компания «Управление экспериментальной застройки «Ново-Куркино».

Судом установлено, что соинвестор ООО «СБМ-Инвест» полностью исполнил свою обязанность перед ЗАО «ПИК-Регион» по внесению инвестиционного взноса по договору № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21а от 01.07.2010.

При таких обстоятельствах, истец, как потребитель полностью исполнил свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах инвестиционного проекта, не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.

Суд также отклоняет довод третьего лица – ЗАО «ПИК-Регион» о подведомственности настоящего дела арбитражному суду в рамках дела о банкротстве Ответчика – ООО «ФлайтИнвест» по следующим обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в настоящее время в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело № А40-93728/12 -101-54 «Б» по заявлению ЗАО «Механизация МСМ-1» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ФлайтИнвест». Определением от /дата/ в отношении должника была введена процедура наблюдения.

Согласно ч. 6 п. 1 ст. 126 «О Несостоятельности (Банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;

При этом правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рассматриваемом случае не применяются, т.к. /дата/ Девятым арбитражным апелляционным судом оставлено в силе определение Арбитражного суда города Москвы от /дата/ об отказе в удовлетворении ходатайства о применении правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве должника – ООО «ФлайтИнвест».

Таким образом, споры о признании права собственности на недвижимость, в рамках которого не заявлено денежных требований, подпадают под список исключений, не подсудных арбитражному суду в рамках дела о банкротстве и подлежат рассмотрению по общим правилам.

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на недвижимое имущество подаются в суд по месту нахождения этого имущества, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

Статья 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность судебной защиты нарушенных права, а также то, что гражданские права защищаются, в том числе путём признания права.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из установленных судом юридически значимых обстоятельств по делу, учитывая приведенные требования, действующего законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что исковые требования Никитина К.В. к ООО «ФлайтИнвест» о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов сумму госпошлины уплаченную при подаче искового заявления в размере 35.911 рублей 91 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Никитина К. В. к ООО «ФлайтИнвест» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Никитиным К. В.,/дата/ года рождения, право собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ответчика - ООО "ФлайтИнвест" в пользу истца – Никитина К. В. расходы, понесенные на оплату госпошлины в размере 35911 (тридцать пять тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 91 коп.

Решение суда, вступившее в законную силу, в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1
ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием, для государственной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской федеральный суд Московской области в течение месяца.

Федеральный судья: