Решение по делу № 2-1972/2014 от 04.08.2014

Дело № 2-1972/2014                                    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    27 октября 2014 года

Кировский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Аликиной Г.К.,

при секретаре Сергеевой Е.К.,

с участием представителя истца – Максимовой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Болотовой В.Н. к Путину Е.В. о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Болотова В.Н. обратился в суд иском к Путину Е.В., просит признать договор купли-продажи выделенной площади от 23.03.2009, заключенный между Болтовой В.Н. и Путиным Е.В. незаключенным и взыскать с Путина Е.В. в пользу истца неосновательное
обогащение в сумме ... рублей, расходы по уплате госпошлины – ... рублей, расходы по оплате услуг адвоката в сумме ... рублей.

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства.

23 марта 2009 года между истцом - покупателем и ответчиком - продавцом заключен договор купли-продажи выделенной площади, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: выделенную площадь под жилое помещение, площадью 44,6 кв. м, предназначенную для самостоятельного использования, поименованную в техническом паспорте, выданном МУП «...», как помещение №..., расположенную на первом этаже трехэтажного незавершенного строительством индивидуального жилого дома №... по <АДРЕС>, кадастровый №..., общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, инв. №... (пункт 1 договора). Одновременно с выделенной площадью продавец передает, а покупатель принимает долю, равную ..., не подлежащей выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <АДРЕС>, входящий в состав земель поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (п. 3 договора).

Стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в п. 1. договора, составляет ... рублей.

Денежные средства в сумме ... рублей были переданы истцом ответчику в полном объеме при подписании вышеуказанного договора, что подтверждается распиской ответчика в договоре о получении им указанной денежной суммы.

24.03.2009 истец и ответчик Путин Е.В. обратились в Управление ... с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора, перехода права собственности на объект недвижимого имущества от продавца к покупателю.

24.01.2009 Управлением ... истец была уведомлена о приостановлении государственной регистрации по личному заявлению Путина. В последующем государственная регистрация права собственности за Путиным на вышеуказанный объект недвижимого имущества, перехода права собственности и права собственности за истцом на данный объект недвижимого имущества неоднократно приостанавливалась по заявлениям ответчика.

Как следует из ответа Управления ... от 21.08.2009 государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества за Путиным Е.В., перехода права собственности и регистрация права собственности за истцом не были произведены в связи с тем, что регистрационный орган выявил ряд недостатков в договоре купли-продажи выделенной площади от 23.03.2009, неполноту представленных документов, а именно: ответчиком не был приложен к заявлению о государственной регистрации прав кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению, объект недвижимого имущества на момент заключения сделки имеет ограничения, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав (регистрационная запись об ипотеке), так как находится в залоге у КПКГ «...», о чем, как следовало из договора купли-продажи выделенной площади от 23.03.2009, покупатель не был поставлен продавцом в известность, категория земельного участка, который также являлся предметом договора купли-продажи, в договоре была указана неверно как «земли поселений», а необходимо было указать «земли населенных пунктов».

Согласно п. 6. договора ответчик гарантировал истцу, что передаваемое истцу по настоящему договору недвижимое имущество свободно от любых прав третьих лиц, никому не передано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Таким образом, ответчик, заключая с истцом вышеуказанный договор, умышленно ввел истца в заблуждение и обманул относительно предмета договора, скрыв факт имеющегося у данного объекта недвижимого имущества ограничения, обременения по договору ипотеки, не сообщил истцу, что данная квартира находится в залоге у банка.

При отсутствии полных данных в договоре о том, что предмет договора (объект недвижимого имущества) имеет обременение по договору ипотеки и находится в залоге у КПКГ «...», условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Отказ регистрационного органа зарегистрировать спорный договор купли-продажи, переход права собственности и право собственности истца на объект недвижимого имущества, указанный в договоре купли-продажи выделенной площади от 23.03.2009, является самостоятельным основанием для признания спорного договора не заключенным. После возвращения регистрационным органом договора купли-продажи с приложенными документами, без проведения государственной регистрации перехода права собственности, ответчик пообещал истцу, что к окончанию строительства жилого дома он приведет в соответствие с действующим законодательством договор купли-продажи выделенной площади, заключенный между ними, в установленном законом порядке снимет обременение с предмета договора купли-продажи, соберет дополнительные документы, после чего они вновь представят договор купли-продажи выделенной площади и необходимые документы в регистрационный орган для проведения государственной регистрации.

В конце 2013 года истец обнаружила, что строительство жилого дома приостановлено, а ответчик перестал отвечать на телефонные звонки, после чего истец стала подозревать ответчика в мошенничестве и в феврале 2014 года обратилась по данному факту с заявлением в правоохранительные органы. По заявлению истца была проведена проверка, вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.04.2014.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом по имеющимся в деле адресам, корреспонденция возвращена за истечением срока хранения, что в силу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом свидетельствует об отказе лица от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не является преградой для рассмотрения дела.

Суд, исследовав представленные доказательства, заслушав представителя истца, приходит к следующему.

Согласно ст.223 ГК РФ:

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.425 ГК РФ:

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно ст.432 ГК РФ:

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.433 ГК РФ:

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.552 ГК РФ:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 554 ГК РФ:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ:

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно ст. 556 ГК РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст.558 ГК РФ:

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 1102 ГК РФ:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В материалы дела представлен договор купли-продажи выделенной площади от 23.03.2009 (л.д.12), по условиям данного договора ответчик Путин Е.В. – продавец передает в собственность, а истец Болотова В.Н. – покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

выделенную площадь под жилое помещение, площадью 44,6 кв. м, предназначенную для самостоятельного использования, поименованную в техническом паспорте, выданном МУП «...», как помещение №..., расположенную на первом этаже трехэтажного незавершенного строительством индивидуального жилого дома №... по <АДРЕС>, кадастровый №..., общей площадью 1808,9 кв. м, степень готовности 50%, инв. №... (далее Дом). Продавец передает, а покупатель принимает выделенную площадь в момент подписания договора, составления иного акта приемки-передачи не требуется. Одновременно с выделенной площадью продавец передает, а покупатель принимает долю, равную ..., не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования Дома. Одновременно с выделенной площадью продавец передает, а покупатель принимает долю, равную ..., не подлежащую выделу в натуре, в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <АДРЕС>, входящий в состав земель поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (п. 1-3 договора).

Согласно п.5 данного договора выделенная площадь продается по соглашению сторон за ... рублей, уплачиваемых покупателем продавцу при подписании договора наличными денежными средствами полностью.

Согласно п.6 договора до заключения договора выделенная площадь никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В соответствии с п.12 договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Денежные средства в размере ... рублей получены ответчиком Путиным Е.В., о чем свидетельствует его подпись (л.д.13).

Согласно сообщению ... от 21.04.2009, 21.08.2009 (л.д.14,16) государственная регистрация перехода права и права долевой собственности за Болотовой В.Н. на помещение №... общей площадью 44,6 кв.м по <АДРЕС> и на ... долю на земельный участок по <АДРЕС> была приостановлена до 21.07.2009 по личному заявлению ответчика Путина Е.В.,

а также приостановлена до 18.09.2009 в связи с тем, что для проведения государственной регистрации права собственности за ответчиком Путиным Е.В. на часть незавершенного строительством жилого дома по <АДРЕС>, оставшуюся после отчуждения помещения №... необходимо предоставить кадастровый паспорт, кроме того согласно договору №... залога имущества от 29.01.2008 земельный участок и незавершенный строительством дом по <АДРЕС> находится в залоге у КПКГ «...», по условия договора залога залогодатель – ответчик Путин Е.В. вправе распорядится предметом залога только с письменного согласия залогодержателя – КПКГ «...» путем его отчуждения с переводом долга по обязательству. Заявления залогодержателя – КПКГ «...» и залогодателя – ответчика Путина Е.В. о погашении записи об ипотеке на государственную регистрацию представлено не было. Также указано, что в договоре купли-продажи категория земель указана неверно вместо земли населенных пунктов, указано земли поселений. В договоре должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество. После устранения причин приостановления будет решен вопрос о государственной регистрации.

Из содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.04.2014 следует, что ответчик не оспаривал факт получения от истца денежных средств в размере ... рублей по договору купли-продажи от 23.03.2009 (л.д.18).

Оценив вышеуказанные обстоятельства, представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из содержания договора купли-продажи от 23.03.2009, совершенного между истцом и ответчиком, его предметом являлись часть незавершенного строительством жилого дома – помещение №... и ... доля в праве на земельный участок, расположенные по <АДРЕС>, поэтому, в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, этот договор подлежит государственной регистрации и мог бы считаться заключенным только с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно абзацу второму пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не влечет юридических последствий.

Анализ приведенных норм закона в совокупности с установленными обстоятельствами позволяет сделать вывод о том, что поскольку договор купли-продажи части дома и земельного участка подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является незаключенным.

Судом установлено, что договор был подписан в установленном законом порядке, договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поскольку сторонами договора купли-продажи не был представлен кадастровый паспорт на часть незавершенного строительством жилого дома по <АДРЕС>, оставшуюся после отчуждения помещения №....

В нарушении ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи сторонами не были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, так неверно была указана категория земель, отсутствие же этих данных в договоре является самостоятельным основанием считать договор незаключенным.

Более того предмет договора купли-продажи от 23.03.2009 на момент заключения договора и по настоящее время обременен залогом, запись об ипотеке не погашена, согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога ответчиком отсутствует.

Указанные регистрирующим органом недостатки повлекли приостановление государственной регистрации договора купли-продажи от 23.03.2009 и дальнейший отказ в государственной регистрации права.

При указанных обстоятельствах, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от 23.03.2009 не производилась, этот договор является незаключенным, и не порождает возникновение прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ учитывая вышеизложенные доказательства получения ответчиком от истца денежной суммы в размере ... рублей, отсутствие доказательств оснований их удержания ответчиком, отсутствие между сторонами обязательств, спорная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца как неосновательное обогащение

Учитывая вышеизложенное, исковые требования истца о признании договора купли-продажи от 23.03.2009 незаключенным, взыскании с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере ... рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.ст. 88, 94 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

расходы на оплату услуг представителей;

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно квитанциям от 28.07.2014, 04.08.2014 (л.д.20,21) истец произвела оплату юридических услуг (составление искового заявления) в размере ... рублей и ... рублей, всего ... рублей.

С учетом всех обстоятельств дела, учитывая, что исковые требования удовлетворены, а также, принимая во внимание степень сложности дела, объем выполненных работ, связанных с рассмотрением дела: составление иска, участие в трех судебных заседаниях, исходя из принципов разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца – ... рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг.

В порядке ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере ... рублей.

В порядке ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере ... рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Болотовой В.Н. удовлетворить.

Взыскать с Путина Е.В. в пользу Болотовой В.Н. неосновательное обогащение в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей и ... рублей в счет оплаты услуг представителя, а всего ... рублей.

Взыскать с Путина Е.В. государственную пошлину в доход бюджета в размере ... рублей

Решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Председательствующий: