Решение по делу № 3а-385/2016 от 15.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Шабер И.С.,

с участием:

представителя административного истца - Гусевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-385/2016 по административному исковому заявлению ООО «Промышленные технологии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Промышленные технологии» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 60 739 990,97 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013 г.

Согласно отчету ФИО1. № № г. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 37 366 276 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Промышленные технологии» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. в размере его рыночной стоимости, что составляет 37 366 276 рублей, а также обязать ФГБУ «ФКП «Росреестра по Самарской области» внести в ГКН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца – Гусева О.Ю., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении.

Иные лица, участвующие в деле - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самара, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «Промышленные технологии» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «Промышленные технологии» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Право собственности ООО «Промышленные технологии» на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № г. (л.д. 13).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12.03.2007 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 по состоянию на 01.01.2013 года, составляет 60 739 990,97 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ФИО1 № № г. согласно которого, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 37 366 276 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ г. <данные изъяты>» дано положительное заключение N № о соответствии вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный отчет, ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Промышленные технологии» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № 62-962 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ г. Комиссия вернула истцу указанное заявление в связи с тем, что к нему не было приложено положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа.

ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Промышленные технологии» повторно обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № № года заявление ООО «Промышленные технологии» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: сведения раздела 6.3 противоречат данным раздела 12 в части применяемых подходов к оценке и весов подходов – п. 5 ФСО № 3, отсутствуют диапазоны значений ряда факторов стоимости в разделе «Анализ рынка» - п. 11 ФСО № 7, что не позволяет определить необходимость введения корректировок – п. 22 ФСО № 7, нарушен порядок проведения оценки – в разделе «Анализ сегмента рынка…» приведен вывод об отсутствии необходимости введения корректировок по отдельным элементам сравнения, т.е. по расчету стоимости сравнительным подходом. Таким образом, можно сделать вывод о том, что анализ рынка проводился оценщиком для оценки методом сравнения продаж – п. 5 ФСО № 3. Не ясно, почему оценщик использовал только один открытый источник информации для выбора объектов-аналогов, объем доступных оценщику рыночных данных неполный – п. 11 ФСО № 7, кроме того, анализ рынка сделан по г. Самаре, не ясно, почему аналоги отбирались только по Советскому району, отказ от применения аналогов по прочим районам г. Самары не обоснован – п. 11 и 22 ФСО № 7. Выбор объектов аналогов произведен в нарушение правил их отбора, установленных самим же оценщиком – на стр. 37 указано, что аналоги должны иметь коммуникации, однако выбранные аналоги их не имеют. Таким образом, объем доступных оценщику рыночных данных описан неверно. Нарушены п. 11 и 22 ФСО № 7. в соответствии с выбором элементов сравнения на стр. 38-40 отчета оценщик осуществляет сравнение по тем элементам сравнения, которые прямо указаны в объявлении или могут быть достоверно подтверждены, при этом информация по ряду факторов стоимости (элементам сравнения), например, по коммуникациям, отсутствует. Отчет вводит в заблуждение – п. 5 ФСО № 3. Вывод на стр. 44 содержит указание на рыночную стоимость здания, а не объекта оценки – п. 5 ФСО № 3.

Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО №3, ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка с учетом замечаний Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, судом по ходатайству представителя Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 38 519 858,10 рублей.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец и заинтересованное лицо - Администрация г.о. Самара с ним согласились.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г. по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты>. Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости г. Самара под производственно-складские объекты; отобранные экспертом 9 объектов-аналогов, актуальных на дату исследования, расположенных в <данные изъяты> районах г. Самара наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта введены посредством метода корреляционно-регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2013 года. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования ООО «Промышленные технологии» подлежат удовлетворению частично, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с заключением ООО «<данные изъяты>» от 05.06.2016 года в размере 38 519 858,10 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Довод истца о том, что заявление 62-962 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка подано им в Комиссию 29.12.2015 г., судом был проверен. Действительно, 29.12.2015 г. ООО «Промышленные технологии» подало в Комиссию указанное заявление. Однако, 31.12.2015 г. Комиссия заявление ООО «Промышленные технологии» вернула, поскольку к нему не было приложено положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа. Согласно сообщению Комиссии, ответ от 31.12.2015 г. не был обжалован заявителем. 20.02.2016 г. ООО «Промышленные технологии» обратилось вновь в Комиссию с заявлением № 62-70 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка, 09.03.2016 г. решением Комиссией заявление истца было отклонено. Данное решение также не обжаловалось, что подтвердил представитель истца в судебном заседании. Таким образом, датой обращения ООО «Промышленные технологии» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области следует считать 20.02.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ООО «Промышленные технологии» об обязании административного ответчика внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ГКН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «Промышленные технологии» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 38 519 858,10 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска - отказать.

Датой обращения ООО «Промышленные технологии» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 20.02.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.