Решение по делу № 2-1093/2017 (2-9209/2016;) от 26.12.2016

Дело №2-1093/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2017 года город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи БарановаП.М.

при секретаре СнегирёвойИ.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северодвинского городского суда гражданское дело по иску Борисова ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» об уменьшении стоимости квартиры, взыскании неустойки,

установил:

Борисов А.Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» об уменьшении стоимости квартиры, взыскании неустойки.

В обоснование указал, что 10.02.2016 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома; объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира общей площадью 57,94 кв.м. Цена договора составляет 3216249 рублей 40 копеек. Согласно договору объект долевого строительства должен быть передан в третьем квартале 2016 года. Вместе с тем, застройщиком квартира истцу передана только 11.10.2016. Согласно кадастровому паспорту площадь квартиры составила 53,2 кв.м. Просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2016 по 11.10.2016 в размере 19332 рублей 64 копеек, а также 263117 рублей 40 копеек в счет уменьшения стоимости квартиры.

Истец Борисов А.Н., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности Железнев А.С. в судебном заседании на иске настаивал.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» по доверенности СердцевД.Н. в судебном заседании с иском не согласился.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Судом в соответствии со ст. 114 ГПК РФ предлагалось лицам, участвующим в деле, представить в суд все имеющиеся у них доказательства по делу, указывалось на последствия непредставления доказательств, а также разъяснялись положения ст.56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По договору участия в долевом строительстве №23/15-ДДУ от 10.02.2016 ответчик обязался осуществить реконструкцию административно-хозяйственного здания по адресу: <адрес>, в жилой трехэтажный многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу двухкомнатную квартиру общей площадью 57,94 кв.м, жилой площадью 29,11 кв.м, на 1 этаже (номер по проекту .....). В общую площадь квартиры входят все площади, включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5 (п.1.4 договора).

В соответствии с п. 1.5 договора фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. В случае увеличения общей площади объекта долевого строительства после окончания строительства после проведения технической инвентаризации более чем на 1%, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику разницу, вызванную увеличением стоимости объекта долевого строительства, в течение 10 рабочих дней с момента его уведомления застройщиком. В случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства после окончания строительства после проведения технической инвентаризации более чем на 1%, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, вызванную уменьшением стоимости объекта долевого строительства, в течение 10 рабочих дней с момента получения документов от органов инвентаризации из расчета стоимости 1 кв.м общей площади, указанной в п.2.1 договора.

Согласно п. 2.1 договора стороны договорились, что цена 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства составляет 55510 рублей, общая стоимость объекта долевого строительства составляет 3216249 рублей 40 копеек.

Срок окончания строительства составляет второй квартал 2016 года, передача объекта долевого строительства осуществляется в третьем квартале 2016 года (п.1.6 договора).

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке 16.02.2016.

Объект долевого строительства (квартира) передан истцу 12.10.2016 по акту приема-передачи.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, у суда сомнений не вызывают, и суд признает их установленными.

В силу ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обращаясь в суд, истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что объект долевого строительства не был передан ответчиком в установленный договором срок.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст.450 ГКРФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГКРФ, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что заключив договор участия в долевом строительстве от 10.02.2016, стороны определили срок передачи объекта участнику долевого строительства в третьем квартале 2016 года, то есть не позднее 30.09.2016. Иного соглашения относительно срока передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства между сторонами договора достигнуто не было.

Фактически квартира была передана ответчиком истцу 12.10.2016, что подтверждается копией акта приема-передачи объекта долевого строительства, ответчиком не оспаривается. Доказательств исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства ранее этой даты, а равно доказательств уклонения истца от подписания передаточного акта ответчиком в суд не представлено, в материалах дела таких доказательств не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком нарушен установленный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Цена договора участия в долевом строительстве составляет 3216249 рублей 40 копеек и, как следует из п.3 акта приема-передачи, уплачена истцом ответчику в полном размере.

В соответствии с указанием Центрального банка Российской Федерации от 11.12.2015 №3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату, самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России с 01.01.2016 не устанавливается. В период с 19.09.2016 по 26.03.2017 значение ключевой ставки Банка России составляло 10,0% годовых.

Следовательно, размер неустойки, предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за период с 01.10.2016 по 11.10.2016 составляет 23585 рублей 83 копейки (3216249,40/300х10%х2х11 дней).

В силу ч.3 ст.196 ГПКРФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за указанный период в размере 19332 рублей 64 копеек.

На основании изложенного в пределах заявленных требований суд взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 19332 рублей 64 копеек.

Доказательств наличия обстоятельств, освобождающих его от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства (п. 1 ст.401 ГКРФ), ответчиком в суд не представлено.

Заявляя требование об уменьшении стоимости квартиры, истец просит взыскать с ответчика 263117 рублей 40 копеек, ссылаясь на то, что фактическая площадь переданного ему объекта долевого строительства согласно кадастровому паспорту составляет 53,2 кв.м, вместо предусмотренной договором долевого участия площади 57,94 кв.м. По мнению истца, разница в площади квартиры составляет 4.74 кв.м.

Не соглашаясь с данными требованиями, ответчик в письменных возражениях указывает, что в общую площадь квартиры в соответствии с договором долевого участия в строительстве включена площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. После завершения строительства и проведения технической инвентаризации общая площадь квартиры составила 56,70 кв.м, включая площадь лоджий 3,5 кв.м с понижающим коэффициентом 0,5. Таким образом, уменьшение общей площади объекта долевого строительства составило 1,24 кв.м.

Доводы ответчика суд находит заслуживающими внимания.

В силу ст. 1 ГКРФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 421 ГКРФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1.4 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира общей площадью 57,94 кв.м. В общую площадь квартиры входят все площади, включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. Планировка квартиры указана в приложении № 1 к договору. Из приложения №1 к договору усматривается, что квартира истца (квартира №2) имеет две лоджии.

В соответствии с п. 1.5 договора фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Согласно техническому паспорту на 3-х этажный многоквартирный жилой дом №28 по ул.Торцева квартира истца имеет общую площадь помещения 56,7 кв.м, в которую включена площадь лоджий 3,5 кв.м, взятая с понижающим коэффициентом 0,5.

Применение понижающего коэффициента при определении площади квартиры предусмотрено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37. В соответствии с п. 3.37 данной инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Заключенным между истцом и ответчиком договором участия в долевом строительстве прямо предусмотрено, что в общую площадь квартиры, исходя из которой определяется цена 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства (п.2.1 договора), включается, в том числе, площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. Договором также предусмотрено, что фактическая площадь построенного объекта долевого строительства определяется по результатам технической инвентаризации, при этом учитывается площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5 (п. 1.5 договора).

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве истец и ответчик достигли соглашения по вопросу о порядке определения подлежащей оплате участником долевого строительства площади объекта долевого строительства, включив в нее площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. в таком же порядке согласно договору участия в долевом строительстве определяется и площадь построенного и подлежащего передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Условия договора участия в долевом строительстве, предусматривающие включение площади лоджий с понижающим коэффициентом 0,5 в общую площадь квартиры, истцом в установленном законом порядке не оспорены, недействительными решением суда не признаны.

При данных обстоятельствах, оценивая исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд полагает необходимым руководствоваться условиями заключенного между сторонами договора.

Исходя из условий договора ответчиком истцу передана квартира общей площадью 56,7 кв.м (включая площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), что подтверждается техническим паспортом. Таким образом, уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в п.1.4 договора, составило 1,24 кв.м.

Ссылку истца и его представителя на кадастровый паспорт квартиры суд не принимает, поскольку в кадастровом паспорте общая площадь квартиры указана без учета площади лоджий, что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. Кроме того, договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства определяется по результатам технической инвентаризации, а не по данным кадастрового учета.

На основании изложенного суд соглашается с мнением ответчика о том, что уменьшение общей площади объекта долевого строительства составляет 1,24 кв.м. Поскольку фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшилась более чем на 1% от общей площади, указанной в п.1.4 договора, истец в соответствии с п. 1.5 договора вправе требовать от ответчика возврата разницы, вызванной уменьшением стоимости объекта долевого строительства.

Исходя из уменьшения общей площади объекта долевого строительства на 1,24кв.м подлежащая возврату участнику долевого строительства разница составляет 68832 рубля 40 копеек (55510 х 1,24). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Ответчиком не представлено в суд доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе не представлено доказательств передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также доказательств передачи объекта, фактическая площадь которого соответствует предусмотренной договором.

При данных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении исковых требований суд не находит.

В силу ч. 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Доказательств заключения истцом договора участия в долевом строительстве и приобретения квартиры для осуществления предпринимательской деятельности ответчиком в суд не представлено; в материалах дела таких доказательств не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что к данному спору подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

На основании изложенного, удовлетворяя требования БорисорваА.Н., связанные с нарушением его прав как потребителя, которые не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составляет 44082 рубля 52 копейки ((68832,40 + 19332,64) / 2).

Ответчиком не представлено в суд доказательств недобросовестности истца, злоупотребления им своими правами (ст.10 ГКРФ). В частности, не имеется доказательств совершения истцом каких-либо действий, помешавших ответчику исполнить обязательство, а также доказательств уклонения истца от получения исполнения по договору, либо совершения им иных действий, направленных на увеличение размера своих убытков.

Из материалов дела следует, что техническая инвентаризация многоквартирного дома №28 по ул.Торцева была проведена в мае 2016 года. Договором участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства возвратить участнику долевого строительства разницу в течение 10 рабочих дней с момента получения документов от органов инвентаризации (п. 1.5 договора). Доказательств выполнения данной обязанности ответчиком в суд не представлено. Адресованное истцу письмо с предложением представить банковские реквизиты для выплаты неустойки и подлежащей возврату разницы в стоимости объекта долевого строительства было составлено ответчиком только 27.01.2017, после получения ответчиком копии искового заявления (л.д.22).

Доказательств выплаты ответчиком истцу указанных сумм посредством почтового перевода либо внесения денежных средств в депозит (ст.327 ГКРФ) ответчиком в суд не представлено.

При данных обстоятельствах оснований для отказа во взыскании штрафа, а равно для уменьшения его размера в отсутствие соответствующего заявления ответчика суд не находит.

На основании изложенного суд принимает решение о частичном удовлетворении исковых требований БорисоваА.Н.

В соответствии со ст. 103 ГПКРФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 2844 рублей 95 копеек.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Борисова ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» об уменьшении стоимости квартиры, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» в пользу Борисова ФИО7 68832 рубля 40 копеек в счет уменьшения стоимости квартиры, неустойку в размере 19332 рублей 64 копеек, штраф в размере 44082 рублей 52 копеек, всего взыскать 132247 (сто тридцать две тысячи двести сорок семь) рублей 56 копеек.

В удовлетворении исковых требований Борисова ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» о взыскании в счет уменьшения стоимости квартиры суммы 194285 рублей отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северная Инвестиционная Группа» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» в размере 2844 (двух тысяч восьмисот сорока четырех) рублей 95 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий П.М. Баранов