Решение по делу № 3а-44/2017 от 03.04.2017

Дело № 3а-44/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе:

судьи-председательствующего Лукиных Л.П.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 27 апреля 2017 г. административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – ООО «Рассвет») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области), Правительству Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. В обоснование административного иска указано, что на праве аренды административному истцу принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, площадью 4088 065 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по <адрес> Постановлением Правительства Курганской области № 479 от 9 декабря 2014 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. установлена в размере 23956 060 руб. 90 коп. На основании отчета об оценке объекта оценки ИП Ч.В.А. № 05/06-2016 от 20 августа 2016 г. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 1530500 руб. Полагал, что в связи с несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права административного истца, как арендатора, поскольку арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости – в сумме 1530500 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Рассвет» – Мальгина М.А. требования административного иска поддержала. Кроме того, указала, что в соответствии с договором аренды ООО «Рассвет» по данному участку также несет бремя оплаты земельного налога, который исчисляется из его кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области Буженкова М.А. в судебном заседании не оспаривала использованные оценщиком методики расчета и полученные выводы в оценке спорного земельного участка и установленную отчетом стоимость данного объекта недвижимости. Разрешение вопроса оставила на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Крюк В.Н. в судебное заседание не явился. Представил заявление, в котором требования ООО «Рассвет» поддержал в полном объеме. Просил рассмотреть дело без его участия.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Курганской области и Правительства Курганской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, что подтверждается почтовыми извещениями с уведомлением об их вручении. В своих письменных отзывах ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив доводы административного искового заявления, отзывы на иск, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Установлено, что Крюк В.Н. является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, площадью 4088 065 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по <адрес> что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17 июня 2010 г.

На основании договора аренды № 38 от 15 апреля 2012 г. ООО «Рассвет» является арендатором данного земельного участка.

Согласно условиям указанного договора аренды размер арендной платы составляет 0,2% в год с учетом НДС (п. 4.1 договора аренды).

Кроме того, согласно п. 4.3 договора аренды арендатор самостоятельно несет все расходы, связанные с эксплуатацией объекта, в том числе оплачивает необходимые налоги, сборы, государственные пошлины, штрафы.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Курганской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области, за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений» № 479 от 9 декабря 2014 г., которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области, за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков указанной категории – по состоянию на 1 января 2014 г.

В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость принадлежащего ООО «Рассвет» на праве аренды земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 23956 060 руб. 90 коп.

Согласно отчету об оценке объекта оценки ИП Ч.В.А. № 05/06-2016 от 20 августа 2016 г. по состоянию на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составила 1530 500 руб.

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о значительном расхождении кадастровой стоимости данного земельного участка по данным государственного кадастра недвижимости и его рыночной стоимости и, следовательно, обоснованности доводов административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как плательщика арендной платы.

В целях соблюдения досудебного порядка ООО «Рассвет» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, решением которой от 26 декабря 2016 г. заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Частью 1 ст. 245 КАС РФ установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч.ч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», что установлено в ст. 70 ЗК РФ.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка (п.п. 1, 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г.

На основании данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п.п. 2, 4, 10 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости с учетом уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В силу ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 г.

С учетом изложенного, именно на эту дату – 1 января 2014 г. в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного земельного участка.

На основании ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность выводов представленного в материалы дела отчета об оценке объекта оценки № 05/06-2016 от 20 августа 2016 г., выполненного ИП Ч.В.А. участвующие в деле лица не оспаривали, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ими не заявлено.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование использованных методик и полученных выводов.

Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет составлен оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Проанализировав все методы сравнительного подхода для определения стоимости земельного участка, оценщик пришел к выводу, что метод сравнения продаж позволяет достоверно оценить земельный участок, так как имеется достаточная информация об аналогичных объектах.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на результатах расчетов методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, исходя из анализа предложений о продаже сопоставимых земельных участков с применением корректировок аналогов на торг, площадь.

Экспертным заключением саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 72/030816/4 от 27 октября 2016 г. (эксперт К.О.А. установлено соответствие указанного отчета оценщика действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы оценщика недостоверными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «Рассвет» административных исковых требований об установлении по состоянию на 1 января 2014 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 4088 065 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости, в размере 1530 500 руб.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» № 28 от 30 июня 2015 г., на основании ч. 4 ст. 38 КАС РФ – административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по делу являются Правительство Курганской области, которое утвердило результаты государственной кадастровой оценки и средние уровни кадастровой стоимости земель населенных пунктов и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, по согласованию которого были утверждены результаты определения кадастровой стоимости.

Пунктом 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. разъяснено, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. Соответственно, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации обращает внимание, что в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку удовлетворение требований ООО «Рассвет» сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы в данном случае относятся на административного истца, поскольку решение суда по делу не может расцениваться, как принятое против административных ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ 16 ░░░░░░░ 2017 ░., ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 4088 065 ░░. ░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ 1530 500 ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2014 ░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░