Решение по делу № 3а-63/2017 от 21.02.2017

Дело № 3а-63/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 22 мая 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Арабаджи В.Л., с участием представителя административного истца Абраменко А.В., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пак Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мельник Е.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мельник Е.Б. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1530 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.12.2016г. в размере 3 240 540 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, на который она имеет исключительное право выкупа. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 5 336 976,60 руб. по состоянию на 19.12.2016г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 02.02.2017г. № 611/001/17, выполненным оценщиком ООО «Юридическая компания «Сенат», подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «Международная палата оценщиков» от 10.02.2017г. № 2136, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.12.2016г. определена в размере 3 240 540 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Мельник Е.Б., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Абраменко А.В. заявленные требования уточнил, просил суд на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 19.12.2016г. в размере 3 272 670 руб., в остальной части заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Пак Ю.В. заявленные требования не признала, при этом пояснила, что возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенному судебным экспертом, не имеет.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определялась путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования. В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 10.12.2003г., заключенного между ООО «АТОН» и Мельник Е.Б., последняя является собственником нежилого здания – магазина, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 1667,5 кв.м инв. № (п. 1.1 Договора). С переходом права собственности на здание к Мельник Е.Б. переходят права и обязанности на земельный участок площадью 1529,18 кв.м с кадастровым номером №, под фактически возведенное здание (п. 1.3 Договора).

Свидетельство о праве собственности на нежилое здание выдано 07.07.2015г. (повторное, взамен свидетельства от 18.05.2015г.)

Администрация г.Хабаровска постановлением от 26.08.2016г. № 3008 предварительно согласовало предоставление спорного земельного участка в собственность за плату Мельник Е.Б.

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 20.07.2001г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под здание магазина.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2016г. составляет 5 336 976,6 руб., определена по состоянию на 19.12.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Являясь собственником расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, Мельник Е.Б. в силу приведенных норм имеет исключительное право выкупа данного земельного участка, выкупная цена которого исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 02.02.2017г. № 611/001/17, составленный оценщиком ООО «Юридическая компания «Сенат» Бондаренко Л.Н., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.12.2016г. составляет 3 240 540 рублей, а также Положительное экспертное заключение на отчет № 2136 от 10.02.2017г., составленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков».

В связи с возражениями Правительства Хабаровского края в отношении достоверности Отчета об оценке земельного участка, возникшими вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, а при установлении несоответствия, определении рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Селиванову К.А.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательство по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3), а также требованиям специального ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Из Заключения судебной экспертизы № 03/2017 следует, что в нарушение пункта 5 ФСО № 7 оценщиком не подтверждена информация о виде права аналога № 3. В нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 используемые оценщиком объекты не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Объект оценки находится в зоне многоэтажной застройки, имеет вид разрешенного использования для размещения объектов торговли. В качестве аналогов использованы: земельный участок с видом разрешенного использования – для размещения распределительной подстанции, расположенный в производственной зоне; земельный участок, имеющий вид разрешенного использования – для размещения объектов, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, расположенный в общественно-деловой зоне; земельный участок имеющий вид разрешенного использования – для размещения автосервиса, расположенный в зоне рекреационного назначения. При выполнении математических действий оценщиком допущены ошибки.

Экспертом рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 272 670 руб.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход метод сравнения продаж.

Экспертом самостоятельно проведен анализ рынка земельных участков г. Хабаровска с 2015 года с целью выявлению объектов-аналогов. Все выявленные сделки и предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости исследуемому объекту по основным ценообразующим факторам: категория земель; местоположение (оценочная и градостроительная зоны расположения объекта); назначение земельного участка (вид разрешенного использования); площадь участка; условия продажи; передаваемые имущественные права; расположение относительно красной линии.

Выявлено два объявления о продаже земельных участков, которые могут быть использованы в качестве аналогов, а также 1 аналог – данные о состоявшейся сделке, представленные в рамках открытого раздела Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости». Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог и на основании всех характеристик произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, требованиям относимости, допустимости.

Проанализировав экспертное заключение, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании установлен иной размер рыночной стоимости земельного участка, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является не достоверной и не может быть использована для установления размера кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости спорного земельного участка возможно в размере определенном в рамках судебной экспертизы, который согласно заключению эксперта от 04.05.2017г. составляет 3 272 670 руб.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 21 февраля 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2016г., установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность доводов Правительства Хабаровского края о несоответствии представленного Отчета об оценке земельного участка законодательству об оценочной деятельности, учитывая, что судебная экспертиза назначена по ходатайству административного истца, а также, исходя из того, что административный истец, обязанность, предусмотренную частью 4 статьи 78 КАС РФ, по оплате расходов по проведению экспертизы не выполнил, с административного истца в пользу ООО «Бизнес аудит оценка» подлежит взысканию оплата экспертизы в сумме 91000 руб. (счет на оплату № 25 от 18.04.2017г. на сумму 39 000 руб., счет на оплату № 32 от 04.05.2017г. на сумму 52 000 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Мельник Е.Б. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1530 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2016 года, в размере 3 272 670 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 21 февраля 2017 года.

Взыскать Мельник Е.Б. в пользу ООО «Бизнес аудит оценка» оплату судебной экспертизы в сумме 91 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме 24 мая 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз